Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Nicolas LEREGLE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Carine SMADJA
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00956 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36M2
N° MINUTE :
3 JTJ
JUGEMENT
rendu le vendredi 08 novembre 2024
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 4], Représenté par son syndic la société GARRAUD MAILLET - [Adresse 2]
représenté par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434
DÉFENDERESSE
S.A.S. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas LEREGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0418
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Blanche GUERRIER, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 08 novembre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00956 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36M2
EXPOSE DU LITIGE
La SAS [Adresse 5] est propriétaire des lots n°123 et n°125 d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société GARRAUD MAILLET, a fait assigner la SAS [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous bénéfice de l'exécution provisoire, le rejet de toute demande de délais de paiement qui serait formée par la défenderesse et sa condamnation à lui verser, en sus des entiers dépens, les sommes suivantes :
2 269,36 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 novembre 2022,1 212 euros au titre des frais de recouvrement pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 novembre 2022,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.
L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2024, et a fait l’objet d'un renvoi pour régularisation de l’assignation à l’adresse de la défenderesse, ce qui a été fait par deux assignations délivrées à ses adresses connues en date des 26 mars 2024 et 2 avril 2024.
A l'audience du 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, s’est rapporté aux conclusions qu’il a déposées, aux termes desquelles il sollicite le rejet des prétentions formées par la SAS [Adresse 5], actualise sa créance au titre des charges et frais de recouvrement pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er septembre 2024 à la somme globale de 1 648,76 euros, et maintient ses autres demandes.
Le syndicat des copropriétaires ajoute aux moyens présentés dans son assignation que la SAS [Adresse 5] a, dans une tentative de justifier ses carences de paiement, volontairement entraîné une confusion sur l'adresse de son siège en notifiant un transfert de siège au syndic le 27 janvier 2024, cette notification ayant donné lieu à deux procès-verbaux de recherches infructueuses dans le cadre de la présente procédure.
Il précise que le relevé individuel de charges de copropriété de la SAS [Adresse 5] présente au 1er septembre 2024 un solde créditeur de 73,24 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus, mais un solde débiteur de 1 722 euros au titre des frais de recouvrement. Le syndicat des copropriétaires soutient que ces frais étaient nécessaires en ce qu'ils ont permis le recouvrement des charges dues.
La SAS [Adresse 5], représentée par son avocat, s’est rapportée aux conclusions qu’elle a déposées, aux termes desquelles elle sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Le rejet des prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires,La condamnation du syndic du syndicat des copropriétaires, la société GARRAUD MAILLET, à régler sur ses deniers propres la somme de 1 212 euros au titre des frais abusivement engagés à la procédure,La condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SAS [Adresse 5] expose que les retards de paiement ne lui sont pas imputables en ce que le syndic ne lui a pas adressé les appels de charges et de fonds travaux à la nouvelle adresse de son siège social, bien qu'elle lui en ait notifié le transfert ; Elle ajoute que sa gérante a adressé plusieurs courriers papier et électroniques au syndic afin d'obtenir les codes d'accès au portail internet du syndic permettant de régler les charges en ligne, en vain. Elle ajoute avoir depuis intégralement réglé les charges dues.
Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires et de la SAS [Adresse 5] déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIF DE LA DECISION
Sur les charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SAS [Adresse 5] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°123 et n°125,les appels de fonds couvrant la période du 1er avril 2022 au 10 juillet 2024,les comptes de charges pour les années 2023 et 2024,les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 6 avril 2021, 7 juin 2022, 6 juin 2023 et 4 juin 2024 ayant notamment :◦
approuvé les comptes pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,◦approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022, 2023, 2024 et 2025,◦décidé des travaux ou opérations suivants : réalisation d'une étude de conception par un maître d’œuvre dans le cadre de travaux projetés de renfort partiel d'un plancher de combles, et la réalisation d'études de conception par un bureau d'étude structure dans le cadre de travaux projetés de remplacement du plancher haut et bas d'un appartement.
Le relevé individuel de compte de charges de la SAS [Adresse 5] portant sur la période du 1er avril 2022 au 10 juillet 2024 et arrêté à cette date produit par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble présente toutefois un solde créditeur de 73,24 euros.
Au vu des pièces produites, la SAS [Adresse 5] n'est donc redevable d'aucune somme au titre des charges et travaux de copropriété pour la période allant du 1er avril 2022 au 10 juillet 2024.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des charges et travaux de copropriété.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaires expose que la SAS [Adresse 5] ne s'est pas acquittée régulièrement de ses charges sur la période comprise entre le 1er avril 2022 et le 10 juillet 2024, et qu'il a dû exposer des frais pour le recouvrement de sa créance.
La SAS [Adresse 5] fait valoir que les retards de paiement ne lui sont pas imputables en ce que le syndic ne lui a pas adressé les appels de charges et de fonds travaux à la nouvelle adresse de son siège social, bien qu'elle justifie lui en avoir notifié le transfert le 27 janvier 2024. Elle produit également une capture d'écran non datée ainsi qu'un courrier électronique adressé au syndic le 3 juin 2024 attestant de difficultés de connexion sur le portail internet du syndic, qui permet notamment de régler les charges en ligne.
Les éléments produits par la SAS [Adresse 5] ne justifient toutefois aucunement ses carences dans le règlement des charges entre le 1er avril 2022 et le 27 janvier 2024, date de notification au demandeur du transfert de son siège social. Il sera en effet relevé que les mises en demeures, les relances et le commandement de payer émis par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sont antérieurs à la notification du transfert de son siège social par la SAS [Adresse 5] et aux difficultés de connexion sur le portail internet du syndic soulevées par la défenderesse.
Le syndicat de copropriétaires sollicite la somme totale de 1 648,76 euros se décomposant comme suit :
96 euros pour les frais de deux mises en demeure en date des 19 mai 2022 et 28 juillet 2022,56 euros pour les frais de deux relances après mise en demeure en date des 9 juin 2022 et 24 août 2022,215 euros pour les frais d'un commandement de payer en date du 30 novembre 2022,1 355 euros pour les honoraires de suivi contentieux par le syndic en date des 15 septembre 2022, 17 avril 2023, 26 juin 2023, 18 septembre 2023, 11 décembre 2023, 20 mars 2024 et 17 juin 2024.
Si le montant des frais des mises en demeure, des relances après mise en demeure et du commandement de payer est bien justifié, le syndicat des copropriétaires ne justifie que de 845 euros exposés au titre des honoraires de suivi contentieux par le syndic. En outre, pour l'envoi du dossier au commissaire de justice et les honoraires de suivi de dossier, il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles, le syndicat des copropriétaires se bornant à produire les factures du syndic, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. L'ensemble des frais sollicités au titre des honoraires de suivi contentieux par le syndic sera dès lors écarté.
En conséquence, la somme globale de 367 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2022, date du commandement de payer, tel que sollicité par le demandeur.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SAS [Adresse 5] ne paye pas régulièrement ses charges, et que le syndicat des copropriétaires a du engager des frais de recouvrement, puis une procédure judiciaire pour obtenir paiement des charges échues. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire.
Il convient donc de condamner la SAS [Adresse 5] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
La SAS [Adresse 5], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Condamnée aux dépens, la SAS [Adresse 5] devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] de sa demande en paiement des charges impayées,
CONDAMNE la SAS [Adresse 5] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], la somme de 367 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2022,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] de sa demande de dommages-intérêts,
CONDAMNE la SAS [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE la SAS [Adresse 5] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.
Le greffier Le président
