Cour d'appel, 10 novembre 2023. 23/01742

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/01742 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I2N7 CC COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 30 septembre 2021 RG:19/08948 S.C.I. SCI C.L.M INVEST C/ SAS LES MANDATAIRES Grosse délivrée le 10 NOVEMBRE 2023 à Me Romain FLOUTIER Me Georges POMIES RICHAUD COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 4ème chambre commerciale ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Arrêt du Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE en date du 30 Septembre 2021, N°19/08948 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, Madame Claire OUGIER, Conseillère, Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, GREFFIER : Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision MINISTERE PUBLIC : Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée. DÉBATS : A l'audience publique du 19 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Novembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : S.C.I. C.L.M INVEST SCI, Société civile Immobilière au capital de 1 000 euros, Immatriculée au RCS N° 523.266.237, prise en la personne de son gérant M. [X] [F], en exercice domicilié en cette qualité audit siège social, [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Robert BALLESTRACCI, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉE : SAS LES MANDATAIRES représenté par Me [S] [Y] Mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SAS CHATEAUDIS sise [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités au siège social sis [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Pierre BALLANDIER, Plaidant, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE Avis de fixation de l'affaire à bref délai suite à renvoi après cassation (art.1037-1 et s. du CPC) avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 12 Octobre 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 10 Novembre 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSÉ Vu l'arrêt n° 19/08948 rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 30 septembre 2021 sur l'appel initié par la SCI C.L.M Invest à l'encontre du jugement prononcé le 16 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille dans l'instance n° 14/07307 ; Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 20 avril 2023 cassant et annulant l'arrêt du 30 septembre 2021 rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence n°19/08948 mais seulement en ce qu'il a condamné la société civile immobilière CML Invest à payer à la société Châteaudis la somme de 106 255 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chiffre d'affaires pour l'ensemble de la période du bail liant les parties et la somme de 42 933,24 euros de dommages et intérêts au titre des manquements à ses obligations contractuelles et en retournement des pénalités prévues au règlement intérieur du centre commercial, et renvoyant la cause et les parties devant la cour d'appel de Nîmes; Vu la déclaration de saisine de la cour d'appel de Nîmes du 22 mai 2023 et sa signification du 15 juin 2023 à l'initiative de la S.C.I. SCI CLM Invest à destination de la S.A.S. Les Mandataires, prise en la personne de son représentant légal, Vu l'avis du 12 juin 2023 de fixation de l'affaire à bref délai suite à renvoi après cassation; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 octobre 2023 par l'appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé, Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 18 septembre 2023 par la S.A.S. Les Mandataires, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé. Vu la communication de la procédure au Ministère Public le 13 juillet 2023, Vu l'ordonnance du 12 juin 2023 de clôture de la procédure à effet différé au 12 octobre 2023. *** Par acte sous signature privée du 17 octobre 2011, la SCI C.L.M Invest a consenti une promesse de bail commercial sous conditions suspensives à la société Châteaudis, pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 92 000 euros hors taxes et hors charges, aux fins d'exploitation d'un supermarché sous l'enseigne 'Simply Market' s'intégrant dans un ensemble commercial. Le même jour, le règlement intérieur du centre commercial, dans lequel la société Châteaudis exploite son fonds de commerce, a été signé par les parties. Suivant acte sous signature privée du 13 janvier 2012, la promesse de bail commercial a été réitérée et le preneur est entré dans les lieux. Par courrier du 29 octobre 2012, réitéré le 21 novembre 2012, la société Châteaudis a informé le bailleur de l'absence d'éclairage sur le parking. La société Châteaudis a par la suite refusé de s'acquitter des charges locatives qui lui incombaient pour les années 2013, 2014, 2015 et 2016 au motif que divers désordres et inachèvements imputables à la société CLM Invest impactaient l'attractivité du centre commercial. Le 11 mars 2014, Monsieur [H] [N], expert inscrit, est intervenu à la demande de la SAS Châteaudis. Il a établi un rapport aux termes décrivant divers désordres qui affectaient les parties communes du centre commercial. Sur requête de la SAS Châteaudis du 26 mars 2014 , le tribunal de grande instance de Marseille a, par ordonnance de référé du 10 juillet 2014, désigné Monsieur [J] [W] en qualité d'expert judiciaire aux fins de vérification des désordres et inachèvements dénoncés par la société locataire. Par exploits du 28 mai 2014 et 17 juillet 2015, la société Châteaudis a fait assigner la société CLM Invest devant le tribunal de grande instance de Marseille en opposition aux commandements de payer visant la clause résolutoire qui lui ont été délivrés le 28 avril 2014 et le 22 juin 2015 au titre des charges impayées pour les années 2012, 2013 et 2014. Les deux procédures ont été jointes. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 18 septembre 2016. Par exploit du 22 novembre 2016, la société Châteaudis a fait assigner la société CLM Invest devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de voir constater qu'elle a manqué à ses obligations contractuelles découlant du bail commercial et la voir condamner à la réparation des préjudices financiers subis par la société Châteaudis à hauteur de 149 188,24 euros, outre 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le 8 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Marseille a ordonné la jonction de cette dernière cause avec celle inscrite sous le numéro 14/07307. Par jugement du 3 janvier 2017, le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence a ouvert une procédure de redressement judiciaire de la société Chateaudis, convertie le 25 juillet 2017 en liquidation judiciaire, la société Les Mandataires, prise en la personne de Me [Y], étant désigné liquidateur judiciaire. Ce dernier est intervenu volontairement à la procédure ouverte devant le tribunal de grande instance de Marseille et a maintenu les demandes de la société Châteaudis. Par jugement du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a : -Condamné la S.C.I. CLM Invest à payer à la S.A.S Châteaudis représentée par Maître [S] [Y] ès qualités de mandataire en charge de la liquidation judiciaire de cette société, la somme de 42 933,24 euros de dommages et intérêts à titre de manquements à ses obligations contractuelles et en retournement des pénalités prévues au règlement intérieur du centre commercial dans lequel se situait le local loué; -Condamné la S.C.I. CLM Invest à payer à la S.A.S. Châteaudis représentée par Maître [S] [Y] ès qualités de mandataire en charge de la liquidation judiciaire de cette société, la somme de 106 255 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chiffre d'affaires pour l'ensemble de la période du bail liant les parties; -Débouté la SAS Châteaudis de sa demande tendant à voir déclarés nuls et de nul effet les commandements de payer délivrés à la diligence de la SCI CLM Invest en dates du 28 avril et du 17 juin 2015; -Condamné la SAS Châteaudis à payer à la S.C.I. CLM Invest la somme de 12 025,36 euros telle que visée aux commandements de payer précités, somme due au titre des charges impayées pour les années 2012, 2013 et 2014; -Rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par la SAS Châteaudis; -Condamné la SCI CLM Invest à payer à la SAS Châteaudis la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; -Condamné la SCI CLM Invest aux dépens, y incluant les frais d'expertise; -Rejeté toute autre demande; -Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration du 3 juin 2019, la SCI CLM Invest a interjeté appel limité de cette décision en ce qu'elle a : Condamné la S.C.I. CLM Invest à payer à la S.A.S Châteaudis représentée par Maître [S] [Y] ès qualités de mandataire en charge de la liquidation judiciaire de cette société, la somme de 42 933,24 euros de dommages et intérêts à titre de manquements à ses obligations contractuelles et en retournement des pénalités prévues au règlement intérieur du centre commercial dans lequel se situait le local loué; -Condamné la S.C.I. CLM Invest à payer à la S.A.S. Châteaudis représentée par Maître [S] [Y] ès qualités de mandataire en charge de la liquidation judiciaire de cette société, la somme de 106 255 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chiffre d'affaires pour l'ensemble de la période du bail liant les parties; -Condamné la SCI CLM Invest à payer à la SAS Châteaudis la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; -Condamné la SCI CLM Invest aux dépens, y incluant les frais d'expertise; -Rejeté toute autre demande; -Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Par arrêt du 30 septembre 2021, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a : -Confirmé la décision déférée; Y ajoutant, -Débouté la SCI CLM Invest de toutes ses demandes; -Condamné la SCI CLM Invest à payer à la SAS Châteaudis la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; -Condamné la SCI CLM Invest aux dépens. La S.C.I. CLM Invest a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cette décision et, par arrêt du 20 avril 2023, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a : -Cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile immobilière CLM Invest à payer à la société Châteaudis la somme de 106 255 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chiffre d'affairs pour l'ensemble de la période du bail liant les parties et la somme de 42 933,24 euros de dommages et intérêts au titre de manquements à ses obligations contractuelles et en retournement des pénalités prébues au réglement intérieur du centre commercial, l'arrêt rendu le 30 septembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence; -Remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Nîmes; -Condamné la société Les Mandataires, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Châteaudis, aux dépens; -En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société Les Mandataires, ès qualités, et l'a condamnée à payer à la société civile immobilière CLM Invest la somme de 3 000 euros. Par déclaration du 22 mai 2023, signifiée le 15 juin 2023 à la SAS Les Mandataires es qualités, la S.C.I. CLM Invest a saisi la cour d'appel de Nîmes aux fins de fixation de l'affaire suite à renvoi après cassation. *** Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la S.C.I. CLM Invest es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Chateaudis, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, de : -Réformer les chefs de jugement critiqués dans la décision du tribunal de grande instance de Marseille du 16 mai 2019; Et statuant de nouveau, -Débouter la société Châteaudis de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la société CLM Invest à hauteur de 106 255 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chiffre d'affaires pour l'ensemble de la période du bail liant les parties et à hauteur de 42 933,24 euros de dommages et intérêts au titre des manquements à ses obligations contractuelles et en retournement des pénalités prévues au règlement intérieur du centre commercial, comme étant totalement infondées et injustifiées; -Condamner la société Châteaudis au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; -Condamner la société Châteaudis aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le preneur aurait dû être débouté de sa demande indemnitaire car il ne justifie pas d'un lien de causalité direct et certain entre les manquements contractuels et les préjudices invoqués. En outre, il existe une disproportion entre le nombre de fautes retenues et le montant du préjudice alloué, qui correspond à celui demandé pour l'ensemble des désordres invoqués. Il rappelle que sur les 7 manquements contractuels évoqués dans le rapport de l'expert judiciaire du 18 septembre 2015, le jugement de première instance n'en a retenu que deux, à savoir le non-respect des horaires d'ouverture par les autres locataires du centre commercial et le manque d'entretien des extérieurs. S'agissant plus particulièrement du non-respect des horaires d'ouverture, le tribunal de grande instance de Marseille a retenu que le préjudice était non-quantifiable et l'expert a estimé que la baisse constatée le mercredi était compensée par une fréquentation accrue des autres jours. De plus, la société Châteaudis ne respectait pas non plus les horaires d'ouverture fixés dans le règlement intérieur. Le bailleur soutient par conséquent que le non-respect de son prévisionnel par le preneur peut être dû à une pluralité de causes et que l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice allégué et le manquement contractuel n'est pas établi. Quant au défaut d'éclairage du site et au manque d'entretien, il a été relevé en première instance que l'expert n'a pas conclu à une corrélation directe entre la baisse d'attractivité du centre commercial et le défaut d'éclairage qui n'a été constaté que de manière ponctuelle. Or, l'éclairage du parking a fait l'objet à plusieurs reprises d'actes de vandalisme et le bailleur a tout mis en 'uvre pour y remédier, de sorte que sa responsabilité n'est pas engagée, au visa de l'article 12 du contrat de bail et qu'aucun lien de causalité direct n'est démontré entre la faute invoquée et la perte de chiffre d'affaires de la société Châteaudis. Le bailleur fait valoir que l'absence de signalétique sur le totem à l'entrée du centre commercial n'était pas incluse dans le champ de la mission de l'expert, qui s'est cependant prononcé sur ce point en disant que le totem était le seul désordre en lien avec le préjudice invoqué par le preneur. Il énonce que la nature même du préjudice indemnisable, qualifié de 'perte de chiffres d'affaires' est contestable. Ainsi, il ne peut être soutenu que la société locataire a subi une telle perte lors de l'exploitation du local loué puisqu'aucune perte n'a été constatée et qu'une progression de 25% du chiffre d'affaires a même été constatée. Il s'agit donc en réalité d'une perte de chance de réaliser un meilleur chiffre d'affaires, qui aurait été celui mentionné dans son prévisionnel. Or ce chiffre d'affaires prévisionnel était totalement irréaliste. En tout état de cause, une perte de chance ne peut nécessairement correspondre à 100% du gain manqué. En ce qui concerne la condamnation fondée sur le principe de loyauté dans l'exécution du contrat, des indemnités ont été allouées au preneur par le premier juge du fond au visa du règlement intérieur. Or, le contrat de bail, qui tient lieu de loi aux parties, ne prévoit pas la possibilité d'un tel retournement des pénalités contractuelles. Le juge ne pouvait donc interpréter des clauses claires et précises à peine de dénaturation. De plus, la société Châteaudis qui entend percevoir un dédommagement pour le non-respect du règlement intérieur par les autres commerçants du centre ne respecte pas ce règlement et a été condamnée de ce chef par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 17 mai 2023. Au demeurant, ces dommages et intérêts alloués à hauteur de 42 933,24 euros correspondent aux mêmes manquements contractuels qui sont invoqués pour obtenir indemnisation du préjudice financier du preneur. Dès lors, la société Châteaudis ne peut être indemnisée deux fois pour des mêmes manquements contractuels ayant causé un préjudice unique. Le bailleur relève enfin que cette indemnisation au titre du retournement des pénalités du règlement intérieur ne pourrait porter que sur le non-respect des jours d'ouverture du centre puisque le défaut d'éclairage du centre commercial n'est pas soumis au règlement intérieur. *** Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, le liquidateur judiciaire es qualités, intimé demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 du code civil, du bail commercial conclu entre les parties le 13 janvier 2012, le règlement intérieur du centre commercial, de l'ordonnance de référé n°14/754 rendue le 10 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de Marseille, la mission de l'expert, telle qu'énoncée dans le cadre de cette ordonnance de référé, du contenu du déroulement de la mission expertale, du rapport rendu par le sapiteur, expert financier, Monsieur [E] [Z], du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [J] [W] du 18 septembre 2016, de l'intervention volontaire de Maître [S] [Y] ès qualités de mandataire en charge de la liquidation judiciaire de la SAS Chateaudis, de : -Juger Que la SCI CLM Invest a manqué à ses obligations contractuelles au préjudice de la SAS Chateaudis; -Juger que les manquements contractuels de la SCI CLM Invest ont causé un préjudice financier à la SAS Chateaudis; En conséquence, -Débouter la SCI CLM Invest de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions; -Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 16 mai 2019; -Entériner le Rapport d'Expertise Judiciaire rendu par l'Expert, Monsieur [J] [W], en date du 18 septembre 2016 à l'appui de ses constatations opérées par ses soins ainsi que par ceux du Sapiteur Expert Financier, Monsieur [E] [Z]; -Condamner la SCI C.L.M. Invest à payer à la SAS Chateaudis représentée par Maître [S] [Y] ès qualités de Mandataire en charge de la Liquidation Judiciaire de cette société la somme de 42 933,24 euros de dommages et intérêts à titre de manquement à ses obligations contractuelles et au retournement des pénalités prévues au règlement intérieur du centre commercial dans lequel se situait le local loué; -Condamner la SCI C.L.M. Invest à payer à la SAS Chateaudis représentée par Maître [S] [Y] ès qualités de Mandataire en charge de la Liquidation Judiciaire de cette société la somme de 106 255 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chiffre d'affaires pour l'ensemble de la période du bail liant les parties; -Condamner la SCI C.L.M. Invest à payer à la SAS Chateaudis la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner la SCI C.L.M. Invest aux entiers dépens, de première instance et d'appel qui comprendront ceux de l'arrêt cassé y incluant les frais d'expertise. Au soutien de ses prétentions, l'intimé se fonde sur les rapports d'expertise qu'il demande à la cour d'entériner pour dire que la SCI CLM Invest a manqué à ses obligations contractuelles découlant du bail commercial conclu entre les parties le 13 janvier 2012. En effet, l'expert judiciaire, le tribunal de grande instance et la cour d'appel ont tous relevé les multiples désordres et inachèvements qui affectaient les parties communes du centre commercial et qui étaient imputables à autant de manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible de la locataire. Ainsi, elle expose d'abord que l'argumentation de l'appelante relative à l'installation du totem ou l'absence de commercialisation d'une des cellules commerciales n'a pas lieu d'être dans la mesure où ces éléments n'ont pas été retenus par l'expert pour évaluer le préjudice de la société Chateaudis. Le preneur fait valoir que le non-respect des horaires d'ouverture, constitué par l'absence d'ouverture des commerces le mercredi, a impacté à la baisse son chiffre d'affaires ce jour-là et est donc constitutif d'une faute en lien direct avec le préjudice évoqué. Il rappelle que le règlement intérieur stipule une ouverture sans interruption du lundi au samedi de 9h30 à 20h, ce que la société Chateaudis a parfaitement respecté, étant pour sa part ouverte une demi-journée supplémentaire. En toute hypothèse, l'ouverture d'une telle demi-journée ne saurait avoir une incidence sur l'attractivité du centre commercial alors même qu'à l'inverse, la fermeture toute la journée du mercredi des autres commerces locataires ne peut être un élément d'attractivité puisque la clientèle est moins encline à fréquenter un centre commercial comprenant un seul commerce ouvert. Le preneur réfute l'argumentation du bailleur sur son prévisionnel qui n'a aucun intérêt pour les débats dans la mesure où son préjudice n'est pas chiffré par l'expert sur la base de ce prévisionnel. En ce qui concerne l'éclairage du site, l'intimée expose que l'expert a retenu un défaut d'entretien de celui-ci à la charge du bailleur. Ce dernier reconnaissait d'ailleurs lors des opérations d'expertise que des problèmes de fonctionnement de l'éclairage restaient à résoudre. Le preneur renvoie également au rapport d'expertise en ce qui concerne le chiffrage de son préjudice qui est calculé à partir du chiffre d'affaires, du montant des loyers et du taux d'effort maximum. Il soutient que payer un loyer pour disposer d'une chose qui ne rend pas l'usage convenu ou pour être troublé dans sa jouissance par suite des manquements du bailleur, lui cause un préjudice consistant précisément dans le paiement d'un loyer ne correspondant pas à la contrepartie qu'il obtient. La réparation de son préjudice peut donc prendre, en toute hypothèse, la forme d'une réduction de loyer. Le preneur se réfère à la décision rendue par la cour de cassation pour dire que « la cour peut parfaitement mettre en 'uvre la responsabilité civile en raison de la mauvaise foi d'une partie ». Dans ce cas le calcul opéré par retournement des pénalités n'est qu'une base pour chiffrer le préjudice subi. Enfin, s'agissant de l'indemnisation au titre du préjudice financier, le rapport d'expertise a parfaitement démontré l'existence de ces désordres, leur imputabilité à la SCI CLM Invest et les préjudices causés à la société intimée, de sorte qu'il existe bien un lien de causalité entre les désordres constatés et la perte de chiffre d'affaires de cette dernière. *** Dans ses conclusions du 31 juillet 2023, notifiées aux parties le 1er août 2023, le Ministère public indique qu'il 's'en rapporte à l'appréciation de la Cour'. *** Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra. DISCUSSION Sur l'étendue de la saisine de la cour : Eu égard à l'absence d'appel incident, les dispositions suivantes n'ont pas été dévolues à la cour d'appel d'Aix en Provence et ont donc force de chose jugée : - Débouté de la demande de la SAS Châteaudis tendant à voir déclarés nuls et de nul effet les commandements de payer délivrés à la diligence de la SCI CLM Invest en dates du 28 avril et du 17 juin 2015; -Condamnation de la SAS Châteaudis à payer à la S.C.I. CLM Invest la somme de 12 025,36 euros telle que visée aux commandements de payer précités, somme due au titre des charges impayées pour les années 2012, 2013 et 2014; -Rejet de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par la SAS Châteaudis. La cour de cassation a cassé l'arrêt mais seulement en ce qu'il a : - condamné la S.C.I. CLM Invest à payer à la S.A.S Châteaudis représentée par Maître [S] [Y] ès qualités de mandataire en charge de la liquidation judiciaire de cette société, la somme de 42 933,24 euros de dommages et intérêts à titre de manquements à ses obligations contractuelles et en retournement des pénalités prévues au règlement intérieur du centre commercial dans lequel se situait le local loué; -condamné la S.C.I. CLM Invest à payer à la S.A.S. Châteaudis représentée par Maître [S] [Y] ès qualités de mandataire en charge de la liquidation judiciaire de cette société, la somme de 106 255 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chiffre d'affaires pour l'ensemble de la période du bail liant les parties. Pour ce faire, elle a constaté que la cour d'appel n'avait caractérisé aucune faute de la SCI en relation de cause à effet avec le préjudice indemnisé et que l'article 1134 (ancien) n'autorise pas le juge à modifier les droits et obligations légalement convenus entre les parties. Le jugement déféré avait retenu des manquements contractuels de la part du bailleur au vu des éléments convergents constatés par les deux rapports d'expertise, à savoir le non-respect des heures d'ouverture contractuellement prévues et le défaut d'éclairage du site. En revanche l'absence de commercialisation d'une des cellules commerciales, d'identification des locaux du centre commercial n'avaient pas été retenus comme un manquement contractuel. Il a fixé l'indemnisation du préjudice subi par le preneur à 102 255 euros. Le tribunal de commerce, se fondant sur le principe de bonne foi dans l'exécution des contrats, a appliqué un « principe de retournement des pénalités stipulées au contrat » en condamnant le bailleur au paiement de la somme de 42 933,24 euros à titre de pénalités. Sur le fond : Sur la responsabilité du bailleur : La responsabilité civile exige la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux. En l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire, après avoir récapitulé les désordres allégués par le preneur et constatés par l'expert, impute à juste titre l'absence d'occupation de la cellule d'entrée du centre commercial à un manque d'efficacité du service commercial du bailleur. Ainsi que l'a retenu le tribunal de commerce, l'article 19 du contrat de bail prévoit qu'en l'absence de commercialisation de 4 des 5 cellules du bâtiment 1, le preneur reste tenu des engagements souscrits par lui dans le contrat. Par conséquent, il ne peut se prévaloir de l'absence de cette seule cellule. Il retient une infraction au règlement intérieur des heures d'ouverture des différents commerces du centre. En effet, ce règlement intérieur stipule que le centre commercial et les commerces qui y sont exploités seront ouverts sans interruption ni fermeture annuelle et que le centre commercial doit être ouvert à la clientèle du lundi au samedi de 9:30 à 20:00 sans interruption. L'expert précise que le preneur est ouvert du lundi au samedi de 8:30 à 20 heures sans interruption ainsi que le dimanche matin, mais tous les autres commerces ont des jours de fermeture, parfois le dimanche, parfois le lundi et/ou le mercredi. Le bail commercial fait état d'un règlement d'immeuble dans son article 10 et stipule que le preneur doit se conformer au règlement intérieur du bail commercial. Il est exact que son amplitude d'ouverture à la clientèle excède les jours prévus par le règlement intérieur mais le bailleur ne démontre ni une nuisance au préjudice d'autrui en quelque manière que ce soit ni une demande à l'égard du preneur de faire cesser cette infraction. Or, le bailleur, en vertu du contrat, « s'engage à faire respecter à l'ensemble des occupants ledit règlement ». Cependant, il n'a aucunement réagi aux horaires de fermeture le lundi et/ou le mercredi des autres commerces. Il s'agit là d'un manquement contractuel que l'expert estime compensé par une fréquentation accrue du centre commercial les autres jours, chiffre d'affaires du preneur pour 5 mois de 1 146 871 euros ayant évolué à 1 194 371 euros « pendant la fermeture ». Le jugement déféré ne pouvait donc retenir que cette fermeture, contraire au règlement intérieur avait nécessairement eu une incidence sur le prévisionnel du preneur, l'évolution du chiffre d'affaires du preneur démontrant le contraire. En effet, le prévisionnel demandé par le preneur n'est pas un document contractuel opposable au bailleur et le contrat de bail ne fait aucunement référence à ce document et ne stipule aucune clause-recette pour le prix du loyer. En outre, le rapport du sapiteur (pièce 6 bis du preneur) récapitule les demandes de réparation de préjudice, à savoir : Loyer trop important : 141 484 euros que le sapiteur réduit à 106 255 euros, Fermeture le mercredi : 6 533 euros que le sapiteur réduit à 0, Indemnités retournées : 42 933 euros, montant retenu par le sapiteur, Gardiennage supplémentaire : 103 695 euros que le sapiteur réduit à 0. Cette répartition des chefs de demande démontre que la somme de 106 255 euros correspond à une réduction du montant du loyer mais n'est pas le chiffrage du préjudice subi par le preneur au titre d'une fermeture des autres commerces. Le chiffre d'affaires du preneur n'ayant pas été perturbé par la fermeture de certains commerces le mercredi, le preneur ne démontre pas de préjudice causé par ce manquement contractuel. En ce qui concerne le totem sans indication sur l'identité et l'activité des exploitants des locaux, l'ordonnance de référé du 10 juillet 2014, ordonnant la mesure d'expertise, avait préalablement indiqué que le preneur avait refusé de participer à son financement. L'intimé ne développe aucun moyen tendant à voir engager la responsabilité contractuelle du bailleur du fait de l'absence de l'identification de ses locaux sur le totem, précisant que l'expert n'évoque ce totem que de manière générale et ne l'a pas retenu dans le calcul de son préjudice. Il convient par conséquent de constater que la cour n'est saisie d'aucune demande de réparation de préjudice à ce titre. De même, le preneur ne demande pas réparation des désordres tenant au mauvais entretien des espaces verts des façades arrières, de l'absence de conteneurs à ordure et du défaut d'entretien des espaces extérieurs. Par contre, il reproche au bailleur un défaut d'éclairage du site. Lors de sa visite en 2014, l'expert n'a rien constaté mais il se réfère à un constat d'huissier du 10 mars 2016 qui note qu'aucune lampe extérieure n'éclaire le parking. En se rendant au coffret électrique, l'huissier constate que l'horloge automatique ne fonctionne pas et qu'il est nécessaire de mettre en marche manuellement l'installation. Il s'agit d'une constatation unique, relevant effectivement d'un manquement à l'obligation d'entretien du bailleur. Mais il ne peut être en lien avec le préjudice invoqué par le preneur calculé jusqu'au 31décembre 2015 par le sapiteur (page 44 du rapport). En définitive, aucune faute du bailleur n'a conduit à l'existence d'un dommage subi par le preneur et le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la S.C.I. CLM Invest à payer à la S.A.S. Châteaudis représentée par Maître [S] [Y] ès qualités de mandataire en charge de la liquidation judiciaire de cette société, la somme de 106 255 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chiffre d'affaires pour l'ensemble de la période du bail liant les parties. Sur le retournement des pénalités : Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. » Si cet article permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, il ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et des obligations convenus entre les parties. Com. 19 juin 2019 n°17-26.635 L'article 3.1 du règlement intérieur sanctionne toute infraction à ce règlement par une pénalité forfaitaire et irréductible fixée à 1/30ème du loyer mensuel, tant que l'infraction se poursuivra ou se renouvellera, pénalités qui peuvent être doublées dans certains cas. Il est précisé que ces pénalités seront versées au bailleur. Le jugement déféré retient que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles et qu'il y a lieu d'appliquer « le principe du retournement des pénalités stipulées au contrat en ce qu'il découle de l'application du principe de bonne foi visé à l'article 1104 du code civil ». Ce faisant, le juge a modifié les droits et obligations légalement convenus entre les parties, lesquels ne comprenaient aucune pénalité pouvant être mise à la charge du bailleur. Par ailleurs, les manquements contractuels du bailleur n'ont causé aucun préjudice financier au preneur. Ce dernier fait état de la mauvaise foi du bailleur, qui n'est nullement établie, puisque sa responsabilité contractuelle n'est pas engagée. Et là encore, le preneur ne donne aucun élément pour pouvoir quantifier le préjudice invoqué autrement que par le retournement des pénalités. Le jugement sera donc également infirmé en ce qu'il a condamné la S.C.I. CLM Invest à payer à la S.A.S Châteaudis représentée par Maître [S] [Y] ès qualités de mandataire en charge de la liquidation judiciaire de cette société, la somme de 42 933,24 euros de dommages et intérêts à titre de manquements à ses obligations contractuelles et en retournement des pénalités prévues au règlement intérieur du centre commercial dans lequel se situait le local loué. Sur les frais de l'instance : Le jugement déféré a condamné la SCI CLM Invest à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code civil et aux dépens comprenant les frais d'expertise. La cour d'appel d'Aix en Provence a confirmé ces dispositions et la cour de cassation ne les a pas cassées. Dès lors, la SCI CLM Invest ne peut demander la condamnation de la société Chateaudis au paiement des frais d'expertise. Ainsi, la société Chateaudis qui succombe, devra supporter les dépens d'appel et payer à la SCI CLM une somme équitablement arbitrée à 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré en ses dispositions déférées à la cour, Et statuant à nouveau, Déboute la SAS Les Mandataires représentée par Me [Y], mandataire en charge de la liquidation judiciaire de la SAS Chateaudis de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la société CLM Invest à hauteur de 106 255 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chiffre d'affaires pour l'ensemble de la période du bail liant les parties et à hauteur de 42 933,24 euros de dommages et intérêts au titre des manquements à ses obligations contractuelles et en retournement des pénalités prévues au règlement intérieur du centre commercial, Dit que la SAS Les Mandataires représentée par Me [Y], mandataire en charge de la liquidation judiciaire de la SAS Chateaudis supportera les dépens d'appel et payera à la SCI CLM Invest une somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffiere. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,