Cour d'appel, 12 septembre 2023. 22/05477

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 12 SEPTEMBE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05477 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFO6Z Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection d'AUBERVILLIERS - RG n° APPELANTE Madame [N] [L] [Adresse 2] [Localité 5] née le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 6] représentée par Maître Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0045 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003560 du 04/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE S.C.I. THE RACONTERS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] défaillante ( assignation remise à étude en date du 20/04/2022) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président Patricia LEFEVRE, conseillère Greffier, lors des débats : Olivier POIX ARRÊT : - RENDU PAR DÉFAUT - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président empêché, et par Jeanne BELCOUR, greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Par acte sous seing privé du 1er janvier 2009, la SCI The Raconters a donné à bail à Mme [L] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] à [Localité 5] (93) moyennant un loyer initial mensuel révisable de 329 euros hors charges. Des loyers étant impayés de la part de Mme [L], le bailleur lui a fait délivrer, le 09 juillet 2021, un commandement d'avoir à payer la somme de 1 450 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2021, visant la clause résolutoire. Indiquant que les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans les deux mois de sa délivrance, la SCI The Raconters a, par acte du 03 août 2021, fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et de prononcer la résolution du bail, d'ordonner l'expulsion de Mme [L], ainsi que tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, des lieux dont s'agit sis [Adresse 2] à [Localité 5], de condamner Mme [L] à payer la somme provisionnelle de 2 026 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 15 juillet 2021,avec intérêt à taux légal à compter de l'assignation, de condamner par provision Mme [L] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés au propriétaire et sa condamnation à verser à la SCI The Raconters la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par ordonnance contradictoire du 6 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a : - Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er janvier 2009 liant les parties et par conséquent la résiliation du bail sis [Adresse 2] à [Localité 5] à compter du 20 mars 2021, Mme [L] étant depuis cette date occupante sans droit ni titre - Condamné Mme [L] à payer à la SCI The Raconters à titre provisionnel la somme de 2 506 euros arrêtée au mois de décembre 2021, mois de décembre inclus,au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, somme à laquelle il conviendra de déduire les sommes versées postérieurement et/ou non prises en compte dans le décompte, avec intérêt au taux légal courant à compter de la présente ordonnance pour le surplus - Ordonné à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier - Dit que l'expulsion ne pourra être mise en 'uvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux - Dit que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution - Rappelé que l'article L 412-6 du codes des procédures civiles d'exécution prévoit qu'il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille - Condamné Mme [L] à payer à la SCI The Raconters à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, en subissant les augmentations légales, à compter du mois de janvier 2022 et jusqu'à complète libération des lieux qui interviendra par la remise des clés - Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires - Condamné Mme [L] à payer à la SCI The Raconters la somme de 150 euros au titre - de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Mme [L] à payer les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 janvier 2021 et de l'assignation à la présente procédure - Rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration du 15 mars 2022, Mme [L] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions. Mme [L] demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 mai 2022, au visa des articles 1719 du code civile, 834 du code de procédure civile et L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution de : - La recevoir en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions; - Infirmer l'ordonnance du 06 janvier 2022 en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er janvier 2009 et par conséquent la résiliation du bail sis [Adresse 2] à [Localité 5] à compter du 20 mars 2021, condamné cette dernière à payer à la SCI The Raconters la somme de 2 506 euros à titre provisionnel arrêtée au 3 décembre 2021 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, ordonné à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, condamné Mme [L] à payer à la SCI The Raconters à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du mois de janvier 2022 et jusqu'à complète libération des lieux qui interviendra par la remise des clés, rejeté la demande de délais de paiement, condamné cette dernière à payer les dépens de l'instance et à payer à la SCI The Raconters la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles; - Statuer à nouveau : A titre principal - Constater l'existence d'une contestation sérieuse quant au commandement de payer et quant à la dette locative - Débouter la SCI The Raconters de toutes ses demandes - Laisser les dépens de première instance à la charge de la SCI The Raconters A titre subsidiaire - Accorder à Mme [L] la possibilité d'apurer sa dette locative en 35 mensualités de 50 euros et le solde à la 36ème échéance - Dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant l'échéancier - A titre infiniment subsidiaire - Accorder à Mme [L] un délai de 36 mois pour quitter les lieux loués - Condamner la société The Raconters à verser à Mme [L] la somme provisionnelle de 585,90 euros - Condamner la SCI The Raconters à verser à Mme [L] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles - Débouter la SCI The Raconters de toute demande au titre des frais irrépétibles - Laisser les dépens d'appel à la charge de la SCI The Raconters. Mme [L] a fait signifier à étude sa déclaration d'appel à la SCI The Raconters qui n'a pas constitué avocat le 20 avril 2022 et ses dernières conclusions d'appelante n°2 le 2 juin 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, - Sur l'acquisition de la clause résolutoire : En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. L'article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. Le bail d'habitation conclu le 1er janvier 2009 contient effectivement une clause résolutoire à l'article 16 selon laquelle « A défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit le bailleur pourra, pour le cas ou le locataire ne quitterai pas les lieux, l'y contraindre par simple ordonnance de référé.  »  . Le commandement de payer du 19 janvier 2021 a bien reproduit intégralement cette clause résolutoire. Mme [L] fait valoir en premier lieu que la mauvaise foi de la bailleresse a pour conséquence de rendre le commandement de payer nul, ce qui constituerait une contestation sérieuse. Elle explique que le bailleur n'a jamais procédé à la régularisation des charges locatives sur les années 2018-2019 et 2020 et n'a pas communiqué le détail du rappel de loyer de 700 euros. Il convient dès lors de vérifier si ce moyen est de nature à constituer une contestation sérieuse qui empêcherait de constater l'acquisition de la clause résolutoire, alors qu'il est constant que les causes du commandement de payer, s'élevant à 1450 euros, n'ont pas été payées dans le mois de sa délivrance. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs,le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. L'obligation sus-mentionnée s'impose au bailleur indépendamment de toute action judiciaire du locataire et son inexécution affecte l'exigibilité des charges. En l'espèce, la cour ne dispose pas des pièces produites par le bailleur en première instance mais force est de constater que l'exigibilité des provisions pour charges (de 50 euros par mois) à la date du commandement ne présente pas l'évidence requise en référé en l'absence, non contestée devant le premier juge, de mise en 'uvre de la procédure de régularisation annuelle, en 2018, 2019 et 2020 (portant sur un total de 1800 euros). Il convient également de relever une reprise de solde au 31 décembre 2018 inexpliquée de 700 euros. Il s'ensuit que la condition de mise en 'uvre de la clause résolutoire : l'existence d'un arriéré locatif exigible à la date du commandement et non réglé dans les deux mois de cet acte, n'est pas établie, la décision déférée devant être infirmée en ce qu'elle a, avec les conséquences de droit qui y sont attachées, constaté son acquisition. - Sur la dette locative : Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Compte tenu de ce qui précède, la cour ne peut que faire le constat que la créance locative de 2506 euros arrêtée au 31 décembre 2021 est sérieusement contestable. La décision déférée devant également être infirmée de ce chef. - Sur la demande provisionnelle de Mme [L] Celle-ci sollicite une somme de 585,90 euros au titre de frais (de télésurveillance notamment) qu'elle a dû engager selon elle du fait de la carence du bailleur, faisant état de vols de courrier et dans son appartement mais elle ne caractérise pas, avec l'évidence requise en référé, le manquement contractuel du bailleur de nature à justifier une créance à ce titre. Il sera dit n'y avoir lieu à référé de ce chef. - Sur les autres demandes Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et à l'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées. Il est inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il lui sera alloué une somme de 1 000 euros de ce chef et les dépens de première instance et d'appel sera mis à la charge de l'intimé. PAR CES MOTIFS, Infirme en toutes ces dispositions l'ordonnance entreprise du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers en date du 6 janvier 2022; Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la SCI The Raconters ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de Mme [L] ; Condamne la SCI The Raconters à payer à Mme [L] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT EMPÊCHÉ