Cour d'appel, 05 décembre 2023. 21/06369

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 05 DECEMBRE 2023 N° RG 21/06369 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UZLF AFFAIRE : M. [L] [S] [J] [D] C/ Société ADOMA (anciennement SONACOTRA) Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Août 2021 par le Tribunal de première instance de POISSY N° RG : 11-21-000221 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 05/12/23 à : Me Oriane DONTOT Me Séverine CEPRIKA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [L] [S] [J] [D] né le 14 Mai 1965 à [Localité 4] - EGYPTE de nationalité Egyptienne [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Représentant : Maître Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20210928 - Représentant : Maître Sophie POURRUT CAPDEVILLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1700 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/016405 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** Société ADOMA (anciennement SONACOTRA) Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110 Représentant : Maître Laurence LEMOINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1231 - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, Président, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat de résidence du 17 décembre 2015, la SA Adoma a consenti à M. [D] l'occupation du [Adresse 5] à [Localité 3] en contrepartie d'une redevance mensuelle de 303, 39 euros pour le mobilier et les prestations complémentaires. Par acte d'huissier de justice délivré le 5 mars 2021, la société Adoma a fait assigner M. [L] [S] [J] [D] devant le tribunal de proximité de Poissy aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation du contrat de résidence, - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, sans délai à compter de la signification du jugement, - condamner M. [D] à lui payer la somme de 3 417, 51 euros au titre des redevances impayées outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, - le condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente à la redevance mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux, - autoriser la concluante à faire séquestrer les meubles garnissant le logement aux frais et risques de l'occupant, - le condamner au paiement d'une somme de 300 euros au titre de l'article 700 de Code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement contradictoire du 5 août 2021, le tribunal de proximité de Poissy a : - prononcé la résiliation du contrat de résidence du 17 décembre 2015 conclu entre la société Adoma et M. [D] portant sur le [Adresse 5] à [Localité 3], - condamné M. [D] à payer à la société Adoma la somme de 4 067, 40 euros correspondant aux redevances impayées arrêtées au 30 avril 2021, comprenant la redevance du mois d'avril 2021 et le dernier paiement du locataire d'un montant de 150 euros versé le 14 avril 2021, - dit que les intérêts au taux légal s'appliquent sur la somme de 3 417, 51 euros à compter du 5 mars 2021 et pour le surplus à compter du prononcé du jugement, - accordé des délais à M. [D], celui-ci pourra payer cette dette en 23 mensualités de 150 euros et le solde le 24ème mois, en sus de la redevance et des charges courantes, - dit que les paiements devront intervenir le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, Dans l'hypothèse d'un non-respect de l'échéancier, - dit que si M. [D] vient à manque une échéance, non régularisée dans le délai de sept jours suivant une mise en demeure délivrée par la société Adoma, la clause résolutoire reprendra tout ses effets et M. [D] devra quitter le [Adresse 5] à [Localité 3] de sa personne, ses biens et de tous occupants de son chef sans délai, - dit que dans cette hypothèse, la société Adoma pourra faire diligenter son expulsion avec le concours d'un serrurier et de la force publique, si besoin est, - condamné M. [D] à verser à la société Adoma de la somme de 200 euros à titre d'indemnité fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [D] aux dépens, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe en date du 18 octobre 2021, M. [D] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 mai 2023, M. [D], appelant, demande à la cour de : - dire M. [D] recevable et bien fondé en son appel, - débouter la société Adoma de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire contenu au contrat de bail et à voir condamner M. [D] à paiement, - réformer le jugement de première instance en ce qu'il a : - prononcé la résiliation du contrat de résidence du 17 décembre 2015 conclu entre la société Adoma et M. [D] portant sur le [Adresse 5] à [Localité 3], - condamné M. [D] à verser à la société Adoma la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Puis, statuant à nouveau, - dire n'y avoir lieu à résiliation du bail, Subsidiairement, accorder à M. [D] un délai fixé rétroactivement au 22 novembre 2022 pour se libérer de la dette, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et réformer le jugement du 5 août 2021 de ce chef. - dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - statuer ce que de droit sur les dépens conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 mai 2023, la société Adoma, intimée, demande à la cour de : - déclarer la société Adoma recevable en son appel et ses conclusions, - infirmer le jugement en ce qu'il a : - prononcé la résiliation du contrat de résidence du 17 décembre 2015 conclu entre la société Adoma et M [D] portant sur le [Adresse 5] à [Localité 3], - condamné M. [D] à payer à la société Adoma la somme de 4 067, 40 euros correspondant aux redevances impayées arrêtées au 30 avril 2021, comprenant la redevance du mois d'avril 2021 et le dernier paiement du locataire d'un montant de 150 euros versé le 14 avril 2021, - dit que les intérêts au taux légal s'applique sur la somme de 3 417, 51 euros à compter du 5 mars 2021 et pour le surplus à compter du prononcé du jugement, - accordé des délais à M. [D], celui-ci pourra payer cette dette en 23 mensualités de 150 euros et le solde le 24ème mois, en sus de la redevance et des charges courantes, - dit que les paiements devront intervenir le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, Statuant à nouveau : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 janvier 2021, - A défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence, - débouter M. [D] de ses demandes et prétentions, Si des délais devaient être consentis par la Cour : - prononcer les délais de paiement à 3 mois maximum après le prononcé de l'arrêt avec déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et reprise des effets de la clause résolutoire ou de la résiliation et expulsion du résident sans délai ; A défaut du respect de l'échéancier : - ordonner l'expulsion sans délai de M. [D] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamner en conséquence M. [D] au paiement au profit de la société Adoma de la somme de 2 661,36 euros majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et ce jusqu'à son complet apurement, - fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire (9 janvier 2021) ou du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de résidence sur la base de la redevance mensuelle due, et ce jusqu'au jour du départ effectif des lieux et condamner M. [D] au paiement de cette somme, - autoriser la société Adoma à faire transporter si besoin, après le départ volontaire ou l'expulsion de l'occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux risques et péril de l'occupant et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction, - dire et juger qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Adoma la partie des frais non compris dans les dépens d'un montant de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner en conséquence M. [D] au paiement au profit de la société Adoma de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - le condamner en outre aux entiers dépens de la présente procédure, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 juin 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de suspension des effets de ladite clause Moyens des parties La société Adoma fait grief au premier juge d'avoir prononcé la résiliation du contrat de résidence octroyé à M. [D] pour impayés de redevance. Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement, elle sollicite la constatation par la cour de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 janvier 2021 par application des stipulations contractuelles et par l'effet de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice à M. [D] le 8 décembre 2020, ainsi que l'expulsion de M. [D] et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire. À titre subsidiaire, la société Adoma demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat pour impayés de redevances. M. [D] sollicite, à titre principal, l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de résidence qui lui a été consenti. Il fait valoir à hauteur de cour que la bailleresse n'a pas sollicité en première instance la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu'elle ne pouvait pas le faire, faute d'avoir adressé à M. [D] et comme le prévoyait son contrat, une lettre d'information sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire et le risque de suspension des APL, après avoir constaté que trois échéances demeuraient impayées. A titre subsidiaire, M. [D] demande à la cour de lui adresser à titre rétroactif des délais de paiement jusqu'au 22 novembre 2022, date à laquelle il s'est acquitté de la totalité de sa dette, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés. Réponse de la cour Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et le contrat accordé à M. [D] stipule en son article 7 : ' A titre d'obligation essentielle, le résident est tenu : de s'acquitter de l'exact paiement de la redevance et dans les délais prévus à l'article 5 ci-avant. A défaut et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au résident débiteur de trois termes consécutifs impayés ou d'une somme équivalant à deux termes mensuels à acquitter, le présent contrat sera résilié de plein droit et le résident devra quitter immédiatement les lieux'. L'article 11 du règlement intérieur précise : ' Le paiement de la redevance doit être effectué à son exacte échéance. A défaut, et après constat de trois termes nets consécutifs impayés ou d'une dette au moins égale à deux fois le montant mensuel brut de la redevance, le cas du résident bénéficiaire de L'APL sera soumis à l'organisme payeur de l'aide personnalisée au logement. Adoma poursuivra alors par tous moyens le recouvrement de sa créance en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception, le montant de sa créance, ainsi que les conditions de résiliation de son contrat de résidence et le risque de suspension du versement de L'APL ; la suspension ne pourra intervenir que sur décision de l'organisme payeur de l'aide. Dans le cas où le résident ne serait pas bénéficiaire de l'APL, Adoma aura la faculté de poursuivre le recouvrement de toute sa créance constitutive d'un impayé au sens de l'alinéa premier visé ci-dessus et de lui notifier la résiliation du contrat de résidence dans les conditions visées audit contrat, par lettre recommandée avec accusé de réception'. Le 3 mars 2020, la société Adoma a, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception, notifié sa créance, d'un montant de 2 225, 28 euros, à M. [D] et l'a informé des risques de résiliation et d'expulsion en cas de défaut de paiement. Il ne peut être reproché à la société bailleresse de ne pas avoir informé M. [D] dans ce courrier des risques de suspension de ses aides personnalisées au logement, dès lors que M. [D] n'a commencé à percevoir les APL qu'à compter du mois d'avril 2020 et que la lettre de mise en demeure, qui lui a été adressée le 25 novembre 2020 satisfaisait aux prescriptions de l'article 11 susmentionné en informant M. [D] des risques de suspension de ses aides personnalisées au logement. Il est constant que la lettre de mis en demeure du 25 novembre 2020, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence et qui a été notifiée au domicile de M. [D] par acte d'huissier de justice du 8 décembre 2020, est demeurée infructueuse dans le mois de sa délivrance, de sorte que M. [D] étant défaillant dans ses obligations de paiement, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 9 janvier 1021. Par suite, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il prononcé la résiliation du contrat de résidence et l'acquisition de la clause résolutoire constatée au 9 janvier 2021. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Cependant, aux termes de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le titre I de la loi, qui comprend notamment l'article 24, ne s'applique pas aux logements-foyers régis par les articles L 633-1 à L 633-5 du code de la construction et de l'habitation, tandis que les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l'habitation, qui régissent les logements-foyers, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale. Dans ces conditions, la demande de suspension de la clause résolutoire formée par M. [D] ne peut prospérer. Par suite, l'expulsion de M. [D] sera ordonnée et M. [D] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des lieux. II) Sur les demandes accessoires M. [D], qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, par ailleurs, confirmées. Le présent arrêt n'étant susceptible que d'un pourvoi en cassation non suspensif, il n'y a pas lieu d' ordonner l' exécution provisoire sollicitée par la société Adoma. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant condamné M. [L] [S] [J] [D] aux dépens de première instance et à payer à la société Adoma une indemnité de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau des chefs infirmés Constate la résiliation du contrat de résidence consenti à M. [L] [S] [J] [D] par acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 janvier 2021 ; Ordonne, en conséquence, l'expulsion de M. [L] [S] [J] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués et dit que faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux , il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; Rappelle que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local, est réglé par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution et autorise la société Adoma à faire transporter si besoin, après le départ volontaire ou l'expulsion de l'occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux risques et péril de l'occupant et à défaut de toute valeur vénale constatée par un commissaire de justice, à procéder à leur destruction ; Condamne M. [L] [S] [J] [D] à payer à la société Adoma une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi à compter du 9 janvier 2021 et jusqu'à son départ effectif des lieux ; Déboute M. [L] [S] [J] [D] de la totalité de ses demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [L] [S] [J] [D] à payer à la société Adoma une indemnité de 1 500 euros ; Condamne M. [L] [S] [J] [D] aux dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,