Cour d'appel, 21 juin 2023. 22/01081

ARRÊT DU 21 Juin 2023 HL / NC --------------------- N° RG 22/01081 N° Portalis DBVO-V-B7G -DCCV --------------------- SAS SOTRASO C/ SCI SC CGLLATUQUE SAS POLETTO ------------------ GROSSES le aux avocats ARRÊT n° COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : SAS SOCIÉTÉ DE TRANSPORTS ET D'AFFRÈTEMENT DU SUD-OUEST (SOTRASO) agissant en la personne de son Président actuellement en exercice domicilié en cette qualité audit siège social SIRET 315 042 192 [Adresse 7] [Localité 2] représentée par Me Hélène GUILHOT, avocate associée de la SCP TANDONNET ET ASSOCIES, avocate postulante au barreau d'AGEN et Me Laurianne ROCHEVILLE, AXIOM AVOCATS, avocate plaidante au barreau de TOULOUSE APPELANTE d'une ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 12 décembre 2022 RG 22 96 D'une part, ET : SCI SC CGLLATUQUE pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège RCS Agen 812 524 072 [Adresse 5]' [Localité 4] SAS POLETTO pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège RCS d'Agen 523 936 664 [Adresse 1]' [Localité 3] représentées par Me Louis VIVIER, avocat au barreau d'AGEN INTIMÉES D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 20 mars 2023 devant la cour composée de : Président : Valérie SCHMIDT, Conseiller, Assesseurs : Cyril VIDALIE, Conseiller Hervé LECLAINCHE, Magistrat honoraire qui a fait un rapport oral à l'audience Greffière : Nathalie CAILHETON ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' RÉSUMÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SAS Société de transports et d'affrètement du Sud-Ouest, qui sera appelée ci-dessous SAS SOTRASO, exerce principalement une activité de stockage de marchandises pour le compte d'autrui. Dans ce cadre, elle a sous-loué trois locaux sis à [Localité 3] (Lot et Garonne) à la SAS Poletto, locataire principal, et à la SCI SC CGL Latuque, propriétaire, aux termes d'un bail dérogatoire reçu le 14 février 2018 par Me [P] [E], notaire à [Localité 6]. Selon ce bail les locaux présentaient respectivement une superficie d'environ 1 200 m² pour le premier, d'environ 1 900 m² pour le second et de 2 400 m² pour le troisième. Le bail prévoyait notamment la prise en charge de la taxe foncière par la SAS SOTRASO, au prorata de la surface louée. Par courrier du 27 janvier 2020, la SAS SOTRASO a informé la SAS Poletto de sa décision de mettre fin au contrat de sous-location : le 31 juillet 2020 pour le local de 1 200 m² ; le 31 octobre 2020 pour les locaux de 1 900 m² et 2 400 m². Le 4 février 2021, le géomètre-expert chargé par la SAS SOTRASO de mesurer les locaux, a retenu une superficie respective de 1 200 m², 1 661 m² et 2 323 m² (dans ce dernier local, la salle mesurerait 2 036 m² et le sas 287 m²). Des constats d'état des lieux de sortie contradictoires ont été établis par huissier de justice savoir : - le 27 février 2021, lors de la restitution des locaux de 1 900 m² et de 2 400 m² ; - le 25 mars 2021 lors de la restitution du local de 1 200 m². Il a été relevé à cette occasion sur les murs, des traces noires et un enfoncement et des sols en bon état. Par acte extra- judiciaire du 23 mars 2022, la SCI CGL Latuque et la SAS Poletto ont assigné la SAS SOTRASO devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Agen. Sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, elles demandaient au juge d'ordonner une expertise sur les désordres présentés par les lieux loués lors de leur restitution et sur la nature et l'importance des préjudices en résultant. Sur le fondement de l'article 845 alinéa 2 du code de procédure civile, elles demandaient au juge de condamner la SAS SOTRASO à verser à la SAS Poletto la somme de 77 466,60 € à titre de provision sur les loyers et charges dus en exécution du contrat de sous-location, outre 55,80 € de frais de rejet d'effets de commerce pour tirage contesté. Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, elles demandaient ensemble au juge de condamner la SAS SOTRASO à leur payer la somme de 2 500 €. Par ordonnance contradictoire du 12 décembre 2022, le juge des référés a notamment : - Ordonné une expertise sur l'état des locaux, mesure confiée à M. [B] [S] ; - Mis la consignation d'une avance de 4 000 € à la charge des demandeurs ; - Condamné provisionnellement la SAS SOTRASO à payer à la SAS Poletto la somme de 39 667,76 € à valoir sur les loyers et charges dus en exécution du contrat de sous-location ; - Condamné la SAS SOTRASO à payer à la SCI SC CGL Latuque et à la SARL Poletto ensemble la somme de 1 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ; - Condamné la SAS SOTRASO aux entiers dépens. La SAS SOTRASO a relevé appel de cette ordonnance le 22 décembre 2022, en ce qu'elle a ordonné une expertise, en ce que la mission de l'expert ne correspond pas à ses demandes sur l'évaluation de son propre préjudice et sur l'assistance d'un géomètre expert ; en ce qu'elle l'a condamnée au paiement d'une provision sur les sommes dues au titre du contrat et d'une indemnité pour frais irrépétibles ; en ce qu'elle a rejeté ses demandes en production de pièces, savoir l'acte d'achat des lieux litigieux et les justificatifs des taxes foncières au titre des années 2017 à 2021, ainsi que sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, et l'avait condamnée aux dépens. Par conclusions visées le 23 janvier 2023, elle demande à la Cour d'infirmer l'ordonnance déférée et, statuant à nouveau : - De modifier la mission de l'expert, en chargeant celui-ci de mesurer les locaux de manière précise et d'étudier les préjudices invoqués par chacune des parties ; en l'autorisant à faire appel pour cela à un géomètre-expert ; en le chargeant de "rechercher ou se faire remettre les éléments matériels constituant les éléments de préjudices matériels, physiques ou moraux invoqués par chacune des parties afin de permettre de faire les comptes entre elles" et de "faire toutes observations techniques afin de permettre le règlement du litige", cette rédaction n'amenant pas l'expert à porter des appréciations d'ordre juridique ; - De condamner de façon provisionnelle et solidaire la SCI SC CGL Latuque et la SAS Poletto à supporter le coût de toute nouvelle avance sur la rémunération de l'expert ; - De déclarer irrecevable la demande de provision sur les sommes dues au titre du contrat ; - A défaut, de débouter la SCI SC CGL Latuque et la SAS Poletto de cette demande ; - En tout cas, de condamner à titre provisionnel et solidairement, la SCI SC CGL Latuque et la SAS Poletto à lui restituer la somme de 39 667, 76 € qu'elle a versée en exécution de l'ordonnance dont appel ; - De condamner solidairement la SCI SC CGL Latuque et la SAS Poletto à produire l'acte d'achat des biens litigieux et les justificatifs des taxes foncières des années 2017 à 2021 ; - De condamner solidairement la SCI SC CGL Latuque et la SAS Poletto à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; de condamner solidairement la SCI SC CGL Latuque et la SAS Poletto à lui restituer la somme de 1 400 € qu'elle a payée à ce titre en exécution de l'ordonnance dont appel ; - De réserver les dépens de première instance ; - De condamner solidairement la SCI SC CGL Latuque et la SAS Poletto à lui restituer la somme de 68,02 € qu'elle a payée en exécution de l'ordonnance dont appel ; En tout état de cause : - De condamner solidairement la SCI SC CGL Latuque et la SASPoletto à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; - De condamner solidairement la SCI SC CGL Latuque et la SAS Poletto à payer les dépens d'appel. Pour voir déclarer irrecevable ou voir rejeter la demande de provision sur les loyers et charges dus, elle invoque le non-respect de l'obligation de délivrance en surface, entraînant un trop-perçu de loyer, peu important selon elle que l'indication de cette dernière soit précédée dans l'acte de l'adverbe "environ" ; une invasion de mites alimentaires dans le local où elle voulait stocker des pruneaux ; un défaut de câblage électrique. Elle soutient que ces défauts l'ont amenée à demander une réduction du loyer, laquelle lui aurait été promise oralement, mais ne s'est jamais réalisée. Elle invoque également la conclusion par le propriétaire, sans opposition du locataire, d'un autre bail emphytéotique sur les mêmes locaux. Elle soutient que la différence de surface fait apparaître un trop-perçu proportionnel de taxe foncière. Elle conteste enfin le devis de réparations, dont le montant de 200 000 € est très supérieur au prix d'achat de l'ensemble des locaux, qui était de 72 000 €. Elle demande à la Cour d'ordonner la production de l'acte d'achat pour établir l'état des locaux à cette date. Par conclusions visées le 21 février 2023, la SCI SC CGL Latuque et la SAS Poletto demandent à la Cour de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et de condamner la SAS SOTRASO à leur verser une indemnité globale de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour voir maintenir la mission de l'expert telle que formulée par le juge des référés, elles soulignent que cette mission ne contrevient pas à l'article 238 in fine du code de procédure civile ; qu'elle permet déjà à l'expert de faire appel à un sapiteur. Elles soutiennent que la Cour ne saurait préjuger des décisions futures sur les provisions à valoir sur la rémunération de l'expert. Pour voir maintenir la provision sur les sommes dues au titre du contrat elles font valoir que la SAS SOTRASO s'est maintenue dans les lieux au-delà du terme contractuel et n'a rien réglé pour les mois de janvier, février et mars 2021 ; qu'elle est débitrice à ce titre de la somme totale de 58 248,96 € TTC outre de 55,80 € de frais de rejet d'effets de commerce pour tirage contesté. Elles observent que les accords verbaux sur une réduction du loyer ne sont qu'invention ; que le refus de paiement des loyers ne peut se justifier que si le manquement du bailleur est suffisamment grave pour compromettre l'utilisation des lieux et l'exécution même du contrat ; que seul le juge du fond peut statuer sur ce point et procéder à une compensation. Elles contestent avoir manqué à leur obligation de délivrance en surface dès lors que le sas litigieux n'est pas un emplacement réfrigéré propre au stockage de denrées alimentaires et n'a pas été loué pour cela ; que la SAS SOTRASO s'était engagée à faire procéder au câblage ; que le bail emphytéotique évoqué par la SAS SOTRASO, conclu avec la SAS Ed1, porte sur l'installation de panneaux photovoltaïques et n'a pu causer un trouble suffisamment grave pour justifier le non-paiement du loyer. Elle soutient que le mesurage établi le 4 février 2021 à la demande de la SAS SOTRASO est incomplet ; que la faible différence subsistant est de 4,34 %, ce que justifie la réserve "environ". Elles rappellent qu'un trop-perçu de 1 157,20 € a été soustrait des taxes foncières dues. Pour s'opposer à la demande de communication forcée, elles font valoir que leur acte d'acquisition a été publié. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la mission de l'expert : Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L'expert peut recevoir mission, en vertu de ce texte, d'examiner les désordres allégués par les parties, mais non d'en compléter la liste par ceux qu'il viendrait à remarquer en visitant les lieux. En l'espèce la mission sera limitée aux faits invoqués devant le juge des référés, savoir : - les dégradations relevées par Me [I] [X], Huissier de justice associé, par procès-verbaux des 27 février 2021 et 25 mars 2021 ; - La superficie du local N° 2 du bail, décrit dans le bail comme mesurant environ 1 900 m², et du local N° 3 du bail, décrit comme mesurant 2 400 m². Il n'y a pas lieu de faire mesurer par l'expert le local N° 1 du bail dont la surface annoncée par le bail ne diffère pas de celle mesurée dans le cadre d'une expertise non contradictoire. L'article 232 du code de procédure civile n'interdit pas à l'expert de se faire assister dans sa tâche par un technicien procédant sous sa responsabilité et dont il vérifie les constatations. Il n'est donc pas nécessaire d'ajouter à la mission que l'expert pourra recourir à un géomètre. Il n'appartient qu'au tribunal éventuellement saisi de préciser le montant des loyers dus par la SAS SOTRASO. Il n'y a donc pas lieu, à ce stade, de charger l'expert de faire les comptes entre les parties. Le point N° 18 "faire toutes observations utiles au règlement du litige" apparaît contraire à la nécessaire limitation de la mission et doit être supprimé. L'ordonnance déférée sera donc modifiée et complétée comme il est dit ci-dessus en ce qui concerne la mission de l'expert. Sur les provisions complémentaires à valoir sur la rémunération de l'expert : Le juge des référés qui, en application de l'article 269 du code de procédure civile, met à la charge d'une partie une provision à valoir sur la rémunération de l'expert, ne peut préjuger de la décision du juge qui, en vertu de l'article 280 alinéa 2 du même code, sera appelé à ordonner la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il déterminera. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la SAS SOTRASO de voir condamner à titre provisionnel et de manière solidaire la SCI SC CGL Latuque et la SAS Poletto au paiement de toute avance complémentaire sur les frais de l'expert. Sur la demande de communication de pièces Il entre dans les pouvoirs du juge des référés, saisi sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, d'ordonner, aux conditions prévues par ce texte, la communication de pièces détenues par un tiers ou une partie. Il ressort de l'ordonnance déférée que l'avis d'imposition des taxes foncières pour l'année 2018 n'a pas été communiqué ; que pour les années 2017, 2019, 2020 et 2021 seules les premières pages ont été produites. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance déférée sur ce point. Il appartient à la SAS SOTRASO d'obtenir une copie de l'acte d'achat des locaux loués auprès des services de la publicité foncière. L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.. Sur la demande de provision : L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés d'accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il n'y a donc pas lieu d'apprécier la recevabilité de la demande, laquelle résulte de la loi, mais le caractère incontestable de l'existence de l'obligation. Une provision peut être allouée, même si le montant de l'obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, le maintien du preneur dans les lieux au-delà du terme du bail est incontestable et justifie le paiement d'une provision égale au montant des loyers. La dette de loyers s'établit à la somme de 39 667,76 €, étant observé qu'aucun accord modifiant le loyer convenu n'est établi et qu'il a été tenu compte d'une incertitude sur la dette de taxe foncière. Il appartient au juge des référés d'apprécier si l'éventualité d'une compensation est de nature à rendre sérieuse ou non la contestation de l'obligation. En l'espèce, l'inexactitude des surfaces annoncées au bail reste à établir, les différences alléguées étant en toute hypothèse limitées. L'absence de climatisation du sas est inhérente à sa fonction de réception des camions. Le sous-locataire s'est engagé à effectuer le câblage nécessaire à la sécurisation du site ; la conclusion d'un bail emphytéotique portant sur la pose de panneaux photovoltaïques sur les toitures n'a pas entravé l'exploitation. Au total, aucun de ces griefs n'apparaît de nature à rendre impossible cette exploitation et à dispenser la SAS SOTRASO de son obligation de payer le loyer, ni à permettre une compensation avec les loyers impayés. L'ordonnance déférée sera donc confirmée sur la provision. Sur les dépens et les frais irrépétibles : L'ordonnance déférée sera confirmée sur ces points et la SAS SOTRASO sera condamnée aux dépens d'appel dès lors qu'elle succombe comme en première instance dans la présente procédure sur la demande de provision. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort, INFIRME partiellement l'ordonnance déférée sur les points N° 5, 7, 16 et 18 de la mission de l'expert, et en ce qu'elle a rejeté la demande de production de l'avis d'imposition de la taxe foncière pour l'année 2018 et des avis complets des années 2017, 2019, 2020 et 2021 ; Statuant à nouveau sur les points infirmés, DIT que le point N°7 de la mission d'expertise sera ainsi rédigé : "examiner et décrire les dégradations relevées par Me [I] [X], Huissier de justice associé, par procès-verbaux des 27 février 2021 et 25 mars 2021, préciser leur importance, indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent" ; DIT qu'il y a lieu de supprimer le point N° 16 : "proposer un apurement des comptes" et le point N° 18 : "faire toutes observations utiles au règlement du litige" ; DIT qu'il y a lieu d'ajouter au point N°5 de la mission d'expertise : "décrire les locaux objets du contrat de sous-location dérogatoire en date du 14 février 2018" les mots "mesurer la superficie exacte du local N° 2 du bail, décrit dans le bail comme mesurant environ 1 900 m², et du local N° 3 du bail, décrit comme mesurant 2 400 m² " ; Y ajoutant, CONDAMNE la SAS SOTRASO aux dépens d'appel ; DIT n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 en cause d'appel . Le présent arrêt a été signé par Valérie SCHMIDT, conseiller faisant fonction de présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente,