Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/02624

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/02624 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YN2D Minute : 24/00535 PMM S.A. BATIGERE HABITAT Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971 C/ Monsieur [M] [J] Madame [P] [T] épouse [J] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Cabinet LEGITIA Copie délivrée à : M [M] [J] Mme [P] [J] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT-HUIT MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 1er février 2024 tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier ENTRE DEMANDERESSE : S.A. BATIGERE HABITAT, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 7] non comparant, ni représenté Madame [P] [T] épouse [J], demeurant [Adresse 7] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par un contrat du 9 novembre 2015, la SA BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 638, 15 €. <DEF> Des loyers étant demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. La SA BATIGERE HABITAT - représentée par son conseil -, demande, selon les termes de son assignation, au tribunal de : constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3. 490, 71€ avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] au paiement d'une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] aux dépens le tout ;n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. A l'audience du 1er février 2024, la SA BATIGERE HABITAT indique que la dette serait soldée. Dans l'hypothèse où la dette serait soldée, elle déclare maintenir uniquement sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Dans l'hypothèse inverse, elle est d'accord pour l'octroi de la suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement. <DEF>Madame [P] [J] née [T] (identité vérifiée à l'audience) précise que le dernier règlement a été effectué le 1er février 2024 et avoir soldé la dette. Elle ne travaille pas et a un enfant à charge. A titre subsidiaire, elle souhaite des délais de paiement et demande la suspension de la clause résolutoire. Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude le 22 septembre 2023, Monsieur [M] [J] ne comparaît pas. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024. Par note en délibéré autorisée reçue le 8 février 2024, la SA BATIGERE HABITAT a indiqué que Madame [J] avait procédé au versement de 890 € le 2 février 2024, de sorte que le résiduel de la dette s'élève à 903, 76 €. <DEF> MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision est réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 25 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bail conclu le 9 novembre 2015 contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2023, pour la somme en principal de 3. 490, 71 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2023. II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. La SA BATIGERE HABITAT produit un décompte en date du 7 février 2024 démontrant que Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 903, 76 € comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d'occupation janvier 2024 inclus. Madame [P] [J] née [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Le contrat de bail ne prévoit pas de clause de solidarité. Ils seront donc condamnés conjointement au paiement de cette somme de 903, 76 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (27 mars 2023), conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.   Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [P] [J] née [T] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifient de sa situation personnelle et financière. En outre, ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l'absence d'opposition du bailleur, Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera : - que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; - que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 28 mai 2023 ; - que Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ; - que faute pour Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA BATIGERE HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] ; - qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA BATIGERE HABITAT soit en droit d’exiger des défendeurs le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA BATIGERE HABITAT, Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] seront condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, DECLARE recevable la demande de la SA BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2015 entre la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 28 mai 2023; CONDAMNE Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] et à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 903, 76 € (décompte arrêté au 16 janvier 2024, incluant une dernière échéance de janvier 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 ; AUTORISE Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 38 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA BATIGERE HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] ; * que Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] soient condamnés à verser à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] à verser à la SA BATIGERE HABITAT une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [M] [J] et Madame [P] [J] née [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 28 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ; La greffière, La juge des contentieux de la protection,