Cour d'appel, 19 décembre 2024. 22/06179

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 4e chambre civile ARRET DU 19 DECEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06179 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PUMF Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 novembre 2022 Tribunal judiciaire de Narbonne - N° RG 21/00903 APPELANT : Monsieur [U] [E] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté sur l'audience par Me Eric NEGRE substituant Me Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER et substituant la SELARL ACCORE AVOCATS, avocats au barreau de NARBONNE INTIMEE : SCI les Embruns Société civile immobilière dont le siège social se situe [Adresse 4] à [Localité 6], inscrite au SIREN sous le numéro 843050493 et au Registre du Commerce et des Sociétés de LONS-LE-SAUNIER, prise en la personne de ses représentants légaux, [Adresse 3] [Localité 6] Représentée sur l'audience par Me Sacha CLARY substituant Me Anaîs POLITANO de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 OCTOBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre M. Philippe BRUEY, Conseiller Mme Marie-José FRANCO, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour prévu le 05 décembre 2024 et prorogé au 19 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier. * * * FAITS ET PROCÉDURE 1- Le 1er mars 2019, la SCI Les Embruns a acquis auprès de M. [U] [E], selon acte notarié, une maison à usage d'habitation située à [Localité 5] (11) avec le paiement d'une rente viagère d'un montant mensuel de 1 667 euros au profit du vendeur qui aura la jouissance de l'appartement situé à l'étage du bien immobilier en contrepartie de l'acquittement de certaines charges. 2- Cette maison est composée de quatre appartements : trois appartements au rez de chausée dont peut disposer la SCI les Embruns, qui les a par ailleurs mis en location, et un appartement au premier étage dans lequel vit M. [E] 3- Suite au non-paiement de certaines charges conventionnelles, la SCI Les Embruns a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 avril 2020 à M. [E] afin de trouver une solution amiable. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date des 6 octobre 2020, réitéré le 19 novembre 2020, la SCI les Embruns a mis en demeure M. [E] de régler les charges litigieuses. Dans ce contexte, la SCI les Embruns a fait assigner M.[E] par acte du 8 juin 2021 devant le tribunal judiciaire de Narbonne. 4- Par jugement contradictoire exécutoire à titre provisoire en date du 21 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Narbonne a : - condamné M. [E] à payer à la SCI Les Embruns la somme de 7 850,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement au titre des factures impayées, - débouté la SCI Les Embruns de ses demandes de dommages et intérêts et d'astreinte, - débouté M. [E] de l'ensemble de ses demandes, - condamné M. [E] à payer à la SCI Les Embruns la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 5- Le 9 décembre 2022, M. [E] a relevé appel de ce jugement. PRÉTENTIONS 6- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 8 mars 2023, M. [E] demande en substance à la cour d'infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la SCI Les Embruns de ses demandes de dommages et intérêts et d'astreinte et, statuant à nouveau, de : - Réputer non écrites les clauses suivantes : « LE VENDEUR s'oblige à produire pendant son droit d'usage et d'habitation au débirentier le contrat d'entretien de la chaudière avec obligation de vérification annuelle par un professionnel. A défaut de la production de ce contrat et après mise en demeure, l'acquéreur sera en droit de souscrire un contrat avec le professionnel de son choix, les frais afférent à l'entretien de la chaudière restant à la charge exclusive du VENDEUR tout comme sa réparation ou son remplacement. IL est toutefois précisé à propos de la chaudière que celle-ci se trouve dans les dépendances de l'appartement n°2. A l'effet de pouvoir entretenir ladite chaudière, L'ACQUÉREUR Autorise LE VENDEUR à pouvoir accéder à ladite chaudière pour la faire entretenir, réparer ou bien pour la faire remplir en fioul. Avant toute intervention, le VENDEUR s'engage à prévenir au plus tôt l'ACQUÉREUR ou son locataire et de ses heures de passage. Il est ici précisé que : ' Le coût de la facture d'entretien de la chaudière et des panneaux photovoltaïques sera supporté à concurrence de moitié par chacune des parties ; ' Le coût du fuel sera pris en charge par l'ACQUÉREUR à hauteur de 1/52ème de la moitié de la facture, pour chaque semaine de présence dans un des logements dom l'ACQUÉREUR a la jouissance pour la période courant du 1er octobre au 30 avril. Toute semaine commencée sera due » « A ce sujet, le VENDEUR déclare prendre en charge la totalité de la consommation d'eau de la totalité de la maison, tant que la séparation des compteurs ne sera pas réalisée à ses frais entre les deux parties de la maison » - Débouter la SCI Les Embruns de la totalité de ses demandes. - A titre subsidiaire, ordonner la compensation de toutes sommes qui pourraient être dues avec le solde en faveur de M.[E] d'un montant de 1 950 euros qu'il a déjà versé. - En tout état de cause, condamner la SCI les Embruns à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant ceux du constat d'huissier établi le 3 mars 2022 et ceux de première instance avec droit de recouvrement au profit de son avocat. 7- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 22 décembre 2023, la SCI les Embruns demande en substance à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts et d'astreinte et sur le quantum de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, de : - Condamner M. [E] à verser la somme de 8 244,65 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l'arrêt à venir, au titre du partage des factures relatives à l'eau, l'entretien de la chaudière, le fioul et l'entretien des panneaux photovoltaïques arrêtée à ce jour et à parfaire au jour du complet paiement par M. [E], - Condamner M. [E] à lui verser les sommes dont il est redevable sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - Le condamner à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, - Le condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et à 2 400 euros pour la procédure d'appel, outre les entiers dépens liés à la procédure d'appel. 8- Vu l'ordonnance de clôture du 11 septembre 2024. Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOYENS Sur les clauses litigieuses 9- il sera observé que le fondement juridique de l'action de M.[E] repose sur l'article 1171 du code civil et non sur l'article L. 212-1 du code de la consommation, M. [E] ne soutenant pas avoir agi en qualité de consommateur, de telle sorte que le débat sur la qualité de professionnel ou non de la SCI Les Embruns est inopérant. 10- selon l'article 1171 du code civil, "Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation." Selon l'article 1110 du code civil définit le contrat d'adhésion comme étant celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties. En revanche, le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties. 11- M. [E] soutient que les clauses dont il entend juger qu'elles sont abusives sont des clauses types et que le contrat de vente en viager n'a pas été consensuel en l'absence de négociation et d'information claire et précise . Elles créent un déséquilibre financier important dans le cadre de l'économie générale du contrat, à son détriment puisque n'occupant qu'un seul appartement à l'étage d'un immeuble en comportant quatre, il doit faire face à la moitié de la facture de fioul, la moitié de l'entretien de la chaudière et des panneaux photovoltaïques, les frais de séparation des compteurs d'eau, l'intégralité des factures d'eau tant que la séparation des compteurs d'eau n'est pas intervenue. 12- toutefois, à l'instar du premier juge, la cour retient que : - M. [E], propriétaire initial de l'entier immeuble, retraité, âgé de 69 ans au jour du compromis, a signé par le biais d'une agence spécialisée, la SAS Etude Lodel située à [Localité 7], un compromis de vente en viager semi occupé à vie avec réserve partielle du droit d'usage et d'habitation du rez-de-chaussée de l'immeuble qui en son article "conclusion du contrat" rappelle que ces dispositions ont été négociées de bonne foi et qu'il reflète l'équilibre voulu par chaque partie. - l'acte authentique, signé le 1er mars 2019, stipule notamment que "la mention d'un capital ("bouquet), en sus des rentes mensuelles, bien que proposée, n'a pas été retenue par le vendeur, compte tenu à la fois de son contexte familial, du faible intérêt des placements financiers compte tenu de son âge et de la nécessité pour lui d'avoir des revenus réguliers ainsi plus importants afin de répondre à ses besoins quotidiens." Ainsi les relations générales s'inscrivent dans un contrat de gré à gré, les clauses, y compris les litigieuses applicables à la répartition des charges ayant été librement négociées entre les parties. 13- en outre, M. [E], qui tout en arguant d'un suivi psychiatrique, ne soutient pas le vice du consentement, était assisté de professionnels de l'immobilier, qu'il s'agisse de l'agence spécialisée ou du notaire, qui ont dans l'expression du compromis et de l'acte authentique, mis en exergue l'équilibre contractuel communément recherché et les souhaits personnalisés de M. [E]. Les clauses dont il soutient qu'elles sont abusives ne sont pas détachables du caractère consensuel de l'acte, quand bien même pourrait-il s'agir de clauses usuelles pour répondre à la spécificité de l'opération réalisée. En l'absence de contrat d'adhésion, les dispositions de l'article 1171 sont donc inapplicables. 14- M. [E] reprend en appel son argumentation relative aux contradictions des clauses qu'il estime à tort abusives avec le 4° du paragraphe "réserve du droit d'usage et d'habitation, considérant que n'occupant qu'un seul logement sur les quatre, il doit supporter des charges supérieures à celles découlant de son droit d'habitation. 15- la cour considère toutefois que le premier juge a procédé à une juste appréciation de la situation de droit en soulignant que le contrat prévoit des charges spéciales et générales de telle sorte que les charges critiquées liées à l'eau, au fioul, à la chaudière et aux panneaux photovoltaïques ne peuvent se confondre avec les charges prévues au paragraphe 4 dont M. [E] s'empare, excluant toute contradiction. Sur le quantum des charges 16- le montant des charges payées par la SCI qui en demande paiement en application des stipulations contractuelles, initialement apprécié au jour du jugement à la somme de 7850,40€ au terme d'un examen individualisé des frais liés à l'eau, à l'entretien et à la réparation de la chaudière, au fioul et aux panneaux photovoltaïques, exempt de critiques pertinentes de la part de M. [E], sera actualisé en l'état des justificatifs produits à la somme de 8244,65€ arrêtée au 22 décembre 2023, étant particulièrement rappelé que M. [E] n'a pas procédé alors qu'il s'y était engagé à procéder ou faire procéder à la séparation des compteurs d'eau et ne saurait nullement se prévaloir de son propre manquement pour exciper d'une répartition inégalitaire des consommations d'eau en fonction du nombre de personnes occupant les appartements loués par la SCI. 17- le préjudice allégué par la SCI n'est pas caractérisé et la demande indemnitaire a justement été rejetée, de même que la demande de prononcé d'une astreinte qui n'est ni nécessaire ni opportune. 18- partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, M. [E] supportera les dépens d'appel, le montant des frais non compris dans les dépens alloués en première instance étant confirmé. PAR CES MOTIFS Statuant contradictoirement Confirme le jugement dans toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la condamnation de M. [U] [E] à la somme de 8244,65€ arrêtée au 22 décembre 2023. Condamne en conséquence M. [U] [E] à payer à la SCI Les Embruns la somme de 8244,65€ au titre des factures impayées au 22 décembre 2023. Y ajoutant, Condamne M. [U] [E] aux dépens d'appel. Condamne M. [U] [E] à payer à la SCI Les Embruns la somme de 2400€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT