Texte intégral
MINUTE N° 24/431
Copie exécutoire à :
- Me Nadine HEICHELBECH
- Me Valérie SPIESER
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 30 Septembre 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00712 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HYW4
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MOLSHEIM
APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :
Madame [O] [S] divorcée [V]
[Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/467 du 22/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représentée par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :
Société ALSACE HABITAT Société d'Economie Mixte, venant aux droits de la société Immobilière du Bas-Rhin SIBAR et de l'Office Public de l'Habitat OPUS 67 selon traité de fusion et arrêté de Madame le Préfet du Bas-Rhin du 20 juillet 2020, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, présidente de chambre, et Mme DESHAYES, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
M. LE QUINQUIS, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme FABREGUETTES, président et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé signé le 16 janvier 2009, la société d'économie mixte (Sem) Alsace-Habitat venant aux droits de la Société Immobilière du Bas Rhin (SIBAR) et de l'Office Public de l'Habitat OPUS 67, a donné à bail à Madame [O] [S] divorcée [V], un logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant paiement d'un loyer de 489,02 euros, outre 73,13 euros au titre des annexes (garage et jardin) et 28,47 euros d'acompte mensuel sur charges.
A la suite d'impayés, la Sem Alsace Habitat, venant aux droits de la Sem Sibar, a fait délivrer à la preneuse un commandement de payer réclamant paiement d'une somme de 3 886,75 euros en principal et visant la clause résolutoire.
Par assignation délivrée le 23 juin 2021, Alsace Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection afin de voir constater la résiliation du bail, condamner la preneuse à quitter les lieux sous peine d'expulsion, et à payer une somme de 4 874,41 euros ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation, une indemnité de procédure de 150 euros et les dépens.
Madame [O] [S] a sollicité, à l'audience, l'octroi de délais.
Par jugement contradictoire rendu le 7 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 31 mai 2021 à minuit ;
ordonné, en conséquence, à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
condamné Madame [O] [S] à payer à la Sem Alsace Habitat la somme de 4 874,41 euros, représentant le solde des arriérés de loyers et charges arrêté au jour de l'assignation, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
condamné Madame [O] [S] à payer à la Sem Alsace Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 31 mai 2021 jusqu'à libération effective et définitive des lieux ;
condamné la partie défenderesse aux entiers dépens.
Pour ce faire, le premier juge a retenu que les causes du commandement de payer n'avaient pas été réglées dans le délai de deux mois ouvert par ce dernier et que l'octroi de délais de paiement n'apparaissait pas opportun au vu de l'aggravation de la dette depuis la demande, la preneuse n'ayant procédé à aucun paiement en dépit de ses engagements et ne réglant même pas le loyer courant.
Madame [O] [S] a interjeté appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe le 17 février 2022.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, Madame [O] [S] demande à la cour de déclarer son appel bien fondé, d'infirmer le jugement du 7 janvier 2022, lui accorder les plus larges délais de paiement, débouter la Sem Alsace Habitat de son appel incident et dire que chaque partie supportera ses propres dépens.
A l'appui de son appel, Madame [O] [S] expose sa situation personnelle et les difficultés financières en résultant. Elle précise avoir effectué une demande d'invalidité et espère pouvoir reprendre son emploi à temps partiel, démarches qui nécessitent toutefois du temps mais lui permettraient d'avoir un revenu supérieur aux indemnités journalières et allocations familiales actuellement perçues.
Elle précise être sans domicile fixe depuis l'expulsion et sollicite les plus larges délais de paiement.
Sur l'appel incident, elle conteste le décompte adverse en ce qu'il comporte des frais de justice et honoraires qui ne peuvent être mis à sa charge et des loyers et charges postérieurs à son expulsion.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, Alsace Habitat demande à la cour de :
déclarer Madame [O] [S] mal fondée en son appel, le rejeter et la débouter de l'intégralité de ses fins et conclusions,
confirmer la décision entreprise sous réserve d'être rectifiée au besoin par voie d'appel incident,
en tant que de besoin sur appel incident, infirmer le jugement et statuant à nouveau :
condamner Madame [O] [S] à payer la somme de 4 874,41 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges dus à la date d'effet du commandement,
y ajoutant, suite au délaissement des lieux et à l'arrêté de compte :
condamner Madame [O] [S] à payer à la concluante la somme de 9 970,24 euros correspondant aux indemnités d'occupation, charges et indemnités dues postérieurement à la date d'effet du commandement de payer avec intérêts légaux à compter de la demande,
- condamner Madame [O] [S] à payer à la société concluante la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,
confirmer le jugement pour le surplus,
condamner Madame [O] [S] aux entiers dépens des deux instances et à payer à la société concluante la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la partie bailleresse précise que l'intéressée ayant été expulsée en octobre 2022, son appel est devenu sans objet relativement à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
S'agissant des délais de paiement sollicités, elle souligne l'ancienneté des arriérés qui remontent à l'année 2019 sans que la preneuse ait vu sa situation évoluer depuis lors, Madame [O] [S] étant dans l'incapacité de proposer et respecter un plan d'apurement et ayant, de fait, déjà bénéficié de larges délais, sans pourtant ne rien avoir payé depuis le 7 juin 2022.
Elle précise que la somme de 4 874,41 euros, retenue par le premier juge, correspond non pas à l'arriéré tel qu'arrêté à la date de l'assignation mais à la date d'effet du commandement de payer et sollicite rectification du jugement en ce sens.
La Sem Alsace Habitat précise qu'à la suite de l'expulsion diligentée le 18 octobre 2022, l'appelante reste redevable d'une somme de 14 844,65 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités d'occupation et charges, après déduction du dépôt de garantie et réclame en conséquence sa condamnation à payer la somme de 9 970,24 euros après imputation de la somme de 4 874,41 euros précitée.
Elle indique que les frais mis en compte correspondent aux frais afférents aux demandes d'ouverture de porte formées par Madame [O] [S] pour vider le logement, dont la reprise n'a été effective qu'à l'issue, soit le 16 décembre 2022.
A l'issue de l'audience du 17 juin 2024, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
A titre liminaire, il y a lieu de constater que l'expulsion étant intervenue le 18 octobre 2022, les demandes afférentes au constat de la résiliation du bail et à l'expulsion, d'ailleurs non contestées, sont devenues sans objet.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Madame [O] [S] ne formule aucune contestation sur les sommes mises en compte au titre des arriérés de loyers et charges et ne soutient ni même n'allègue que des versements n'auraient pas été pris en compte.
Elle ne conteste ainsi pas le montant de l'arriéré tel que fixé par le jugement de première instance à la somme de 4 874,41 euros.
Il résulte des termes de l'assignation et du décompte figurant au dossier que cette somme correspond à l'arriéré des loyers et charges arrêté au 31 mai 2021 inclus. L'assignation ayant été délivrée le 23 juin 2021, c'est à tort que le premier juge a mentionné que cette somme était l'arriéré arrêté au jour de l'assignation. Il convient donc de l'infirmer sur ce point et de rectifier le jugement en condamnant Madame [O] [S] à payer à la Sem Alsace Habitat la somme de 4 874,41 euros représentant le solde des arriérés de loyers et charges arrêté au 31 mai 2021 inclus, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande en délais de paiement
La preneuse ne précise pas le fondement de sa demande. L'expulsion ayant toutefois déjà eu lieu, seuls sont applicables les délais de paiement tels que prévus par l'article 1343-5 du code civil, qui permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération
des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Madame [O] [S] fonde sa demande sur le fait que ses dettes résultent de ses problèmes de santé et qu'elle espère reprendre son emploi à temps partiel et bénéficier d'une pension d'invalidité.
Il s'agit toutefois de faits hypothétiques dont l'intéressée ne justifie pas, ne produisant pas même de récépissé d'une demande de reconnaissance d'invalidité ou une attestation de son employeur.
Elle ne formule aucune proposition concrète d'apurement et ne démontre pas avoir effectué de quelconques versements pour apurer sa dette malgré l'ancienneté des impayés et son expulsion.
Le rejet de tout délai de paiement sera donc confirmé.
Sur la demande supplémentaire au titre des sommes postérieures
Aux termes des conclusions de la bailleresse et du procès-verbal d'ouverture des portes pour récupération du mobilier après expulsion dressé le 16 décembre 2022, il a été procédé à l'expulsion de la locataire le 18 octobre 2022 avec ouverture des portes du logement à trois reprises sur la période postérieure de deux mois, la dernière ouverture de porte ayant eu lieu le 16 décembre 2022.
Il est également justifié d'un état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice le 20 avril 2023.
Le décompte produit par la bailleresse fait ressortir un solde, à l'issue de l'état des lieux de sortie et des régularisations de charges, de 14 844,65 euros, incluant le montant des loyers et charges jusqu'au 31 décembre 2022 inclus.
Or, le procès-verbal d'expulsion opère reprise des lieux loués, le bailleur disposant à compter de cette date de la faculté de relouer les lieux.
Le maintien des biens meubles de l'intéressée sur place ne suffit pas à fonder le paiement d'une indemnité d'occupation alors qu'à compter du procès-verbal d'expulsion (qui n'est pas produit à la procédure), le bailleur peut, conformément aux dispositions de l'article R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les faire déposer en tout lieu qu'il souhaite pour les maintenir à disposition de la personne expulsée pendant un délai de deux mois.
La Sem Alsace Habitat ne saurait donc réclamer aucune indemnité d'occupation postérieure au 18 octobre 2022.
Sont également intégrés dans ce décompte les frais de commissaire de justice suivants :
- 152,42 euros au titre du commandement de payer,
- 175,19 euros au titre des frais d'assignation et notification à la Préfecture notamment,
- 1 613,23 euros au titre des frais de signification du jugement, commandement de quitter les lieux et actes afférents à la procédure d'expulsion (hors honoraires) ainsi que l'ouverture de portes pour récupération du mobilier,
- 186,57 euros au titre de la moitié des frais d'établissement de l'état des lieux de sortie.
Lesdits frais entrant dans les dépens, ils devront être déduits de la somme mise en compte par le bailleur, à l'exception des frais de 279,20 euros correspondant aux frais du procès-verbal d'ouverture de portes pour récupération du mobilier. Ces derniers constituent
toutefois des frais à la charge de l'ancien locataire pour lesquels il y a donc lieu à condamnation spécifique.
S'agissant enfin des frais de l'état des lieux de sortie réalisé le 20 avril 2023 (dont seule la facture est produite), ils ne sauraient peser sur Madame [O] [S] alors que la reprise des lieux a été opérée le 18 octobre 2022, qu'il n'est pas justifié de ce que l'intéressée ait été convoquée à un état des lieux amiable et l'ait refusé, pas plus qu'il n'est justifié du caractère contradictoire de l'état des lieux réalisé le 20 avril 2023 qui s'avère particulièrement tardif par rapport à son départ le 18 octobre 2022 et au retrait de ses derniers meubles le 16 décembre 2022. La demande à ce titre sera donc rejetée.
Madame [O] [S] sera donc condamnée à verser à la Sem Alsace Habitat la somme de 6 240,89 euros correspondant au titre du solde des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er juin 2021 au 18 octobre 2022 après déduction des dépens, régularisations de charges et dépôt de garantie.
Sur les frais et dépens
Le jugement critiqué étant confirmé pour l'essentiel et la procédure judiciaire ayant été rendue nécessaire par la carence de la preneuse dans l'exécution de ses obligations, le jugement déféré sera confirmé en ce qui concerne les dispositions relatives aux frais et dépens de première instance.
Madame [O] [S] succombant pour l'essentiel, elle sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel.
Il convient par ailleurs, en équité, de rejeter la demande de la Sem Alsace Habitat formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
CONSTATE que l'appel est devenu sans objet sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion ;
CONFIRME le jugement rendu le 7 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim sauf en ce qui concerne la date à laquelle est arrêtée la dette locative ;
Statuant à nouveau du chef infirmé :
CONDAMNE Madame [O] [S] divorcée [V] à payer à la Sem Alsace Habitait la somme de 4 874,41 euros représentant le solde des arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Y ajoutant :
CONDAMNE Madame [O] [S] divorcée [V] à payer à la Sem Alsace Habitat la somme de 6 240,89 euros au titre du solde des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er juin 2021 au 18 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [O] [S] divorcée [V] à payer à la Sem Alsace Habitat la somme de 279,20 euros au titre des frais du procès-verbal d'ouverture de portes pour récupération du mobilier du 16 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DEBOUTE la Sem Alsace Habitat pour le surplus des sommes réclamées au titre des indemnités d'occupation et frais non compris dans les dépens ;
DEBOUTE la Sem Alsace Habitat de sa demande de paiement de la moitié des frais d'état des lieux de sortie ;
DEBOUTE la Sem Alsace Habitat de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [O] [S] divorcée [V] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier La Présidente
