Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/04161 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIZ3
MINUTE N°
ORDONNANCE
DU 30 Octobre 2024
[B], [B], [B] c/ [D]
COPIES DÉLIVRÉES LE 30 Octobre 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, Me Virginie FEUZ
1 copie dossier
DÉBATS :
A l’audience publique du 02 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2024
ENTRE :
DEMANDEURS:
Madame [M] [B] épouse [S]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [E] [B]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [Z] [B], représenté par Madame [U] [B] née [C]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Rep/assistant : Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEUR:
Monsieur [J] [D]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Virginie FEUZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2023, madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B] ont signé un compromis de vente avec monsieur [J] [D].
Suivant acte sous seing privé du même jour, les requérants ont signé une convention d'occupation précaire avec leur futur acquéreur, portant sur le bien objet de la promesse.
Suivant acte sous seing privé des 14 et 15 septembre 2023, les consorts [B] ont signé une nouvelle convention d'occupation précaire et révocable avec monsieur [D], prenant effet le 1er octobre 2023, jusqu'à la réitération de la vente, et ce à titre gratuit.
Les parties ont signé le 20 septembre 2023 un avenant aux termes duquel la vente devrait être réitérée le 31 décembre 2023.
Suivant courrier du 7 février 2024, les consorts [B], par l'intermédiaire de leur conseil, ont notifié à monsieur [D] la révocation de la convention d'occupation précaire, faisant valoir la caducité du compromis de vente en l'absence de règlement de l'acompte et lui notifiant un délai de 15 jours pour quitter les lieux.
Par courrier du 14 février 2024, le conseil de monsieur [J] [D] se rapprochait du conseil des demandeurs pour tenter de voir aboutir la vente immobilière.
Par courrier du 2 avril 2024, le conseil des consorts [B] a mis en demeure monsieur [J] [D] d'avoir à justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et, le cas échéant, dans un délai de 10 jours, de fixer une date de signature auprès du notaire instrumentaire en vue de la réitération de la vente avant la fin du mois d'avril 2024.
Il n'a pas été donné suite à ce courrier par monsieur [J] [D].
Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B] ont fait assigner monsieur [J] [D] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection de Draguignan statuant en référé.
L'affaire, initialement convoquée à l'audience du 3 juillet 2024, a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l'audience de référés du 2 octobre 2024.
Par conclusions récapitulatives, dont les termes ont été confirmés à l'oral, et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples informations sur les faits et moyens invoqués, au visa des dispositions de l'article 455 du cpc, les demandeurs sollicitent du juge des contentieux de la protection :
• qu'il soit jugé que monsieur [J] [D] se maintient dans les lieux sans droit ni titre,
• qu'il soit jugé qu'à défaut de départ volontaire, monsieur [J] [D] sera redevable de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir,
• qu'il qu'il soit ordonné en conséquence l'expulsion de monsieur [J] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, de la maison d'habitation située [Adresse 3] (France),
• qu'il soit dit que madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B] pourront procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au chois de la demanderesse, aux frais, risques et périls de monsieur [J] [D],
• que monsieur [J] [D] soit condamné à payer, à titre provisoire, à madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B], une indemnité d'occupation journalière de 500 euros à compter du 12 avril 2024 jusqu'à libération des lieux,
• que monsieur [J] [D] soit condamné à payer à madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
• que monsieur [J] [D] soit condamné en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, et de la signification de l'ordonnance à intervenir.
Monsieur [J] [D] considère dans ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il sera renvoyé pour plus amples informations sur les faits et moyens invoqués, au visa des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, qu'il n'y a pas lieu à référé, faisant valoir qu'il existe une contestation sérieuse liée à la bonne foi dont il a fait preuve dans le cadre de l'acquisition du bien immobilier objet du compromis et de la convention d'occupation précaire liant les parties.
Subsidiairement, il sollicite des délais pour quitter les lieux et la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 500 euros par mois. Il demande à ce que les demandeurs soient déboutés de leurs prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
DISCUSSION :
Il résulte des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile que " dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ".
I/ Sur l'existence de contestations sérieuses
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.
L'existence d'une obligation une obligation sérieusement contestable doit donc se traduire par l'interdiction pour le juge de prononcer une mesure qui supposerait qu'il tranche une question au fond. En d'autres termes le prononcé de la mesure sollicitée ne doit, en aucun cas, préjudicier au principal.
En l'espèce, monsieur [J] [D] oppose à madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B] la bonne foi dont il a fait preuve dans le cadre de leurs relations contractuelles afférentes à la vente immobilière.
Il indique avoir effectué une demande de prêt personnel auprès de la REVOLUT BANK en paiement d'une partie du prix et permettant de compléter son apport personnel et avoir adressé l'offre de prêt au notaire instrumentaire de la vente.
Il soutient que ce sont des circonstances indépendantes de sa volonté qui l'ont contraint à retarder les démarches de régularisation de l'acte authentique. Il rappelle en ce sens avoir été hospitalisé durant deux mois en novembre 2023 et être, depuis le mois de janvier 2024, hospitalisé à domicile.
Si la situation personnelle dont fait état monsieur [J] [D] n'est pas contestée par les demandeurs, la contestation sérieuse doit s'entendre d'un moyen de fait ou de droit s'opposant directement ou indirectement à l'évidence dégagée par la règle de droit invoquée au soutien des demandes.
Or, si la bonne foi contractuelle peut faire échec au constat de la caducité d'un acte, cette possibilité ne prive pas le juge des référés de la possibilité d'ordonner une mesure qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
La caducité s'acquiert par la survenance d'un élément postérieur à la création de l'acte, qui vient perturber les relations contractuelles. En matière de vente immobilière, la caducité du compromis de vente peut notamment résulter de la non réalisation d'une condition suspensive.
En l'espèce, il résulte du compromis de vente que monsieur [J] [D] s'était engagé aux termes de la condition suspensive d'obtention d'un prêt à rechercher un financement d'un montant total de 40.000 euros sur une durée maximum de 72 mois aux taux maximum de 4 % hors assurances.
Or, l'offre de prêt invoquée par monsieur [J] [D] ne présente de toute évidence pas les caractéristiques prévues, s'agissant d'un prêt de 80.000 euros sur 10 ans. Etant de jurisprudence constante que " le fait de solliciter un financement bancaire différent de ce qui a été défini dans le cadre de la promesse de vente suffit à faire échec à la présomption de bonne foi prévue par l'article 1103 du code civil " (Cass, 1ère civ, 20 novembre 2013, n°12-29.021, Publié au bulletin), la bonne foi opposée par monsieur [J] [D] est mise en échec par la présentation d'une offre de prêt non conforme aux stipulations de la promesse.
La bonne foi ne s'oppose par ailleurs pas à la détermination du caractère accessoire d'un acte par rapport à l'acte principal, critère objectif dont sur lequel l'attitude des parties n'influe aucunement.
Ainsi, monsieur [J] [D] n'oppose aux moyens soulevés par les requérants aucune contestation sérieuse. Ces derniers sont donc recevables à agir devant le juge des référés.
Il sera donc dit y avoir lieu à référé, monsieur [J] [D] étant débouté sur ce fondement.
II/ Sur la demande d'expulsion
Aux termes de la convention d'occupation précaire des 14 et 15 septembre 2023, " l'occupant reconnaît qu'en raison de son caractère essentiellement précaire, la présente autorisation ne lui confère aucun des droits et avantages reconnus au locataire d'immeuble à usage d'habitation par les lois et décrets en vigueur ".
En application de cette convention, monsieur [J] [D] bénéficiait d'un droit d'occupation sur le logement objet du compromis de vente jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente.
Il était également prévu entre les parties que " la convention prend fin si l'occupant ne s'acquitte pas de ses obligations financières ou lorsqu'il ne jouit pas des locaux en bon père de famille ou raisonnablement ".
Il n'est pas contesté que le compromis de vente du 30 juin 2023 prévoyait que " la somme de quatorze mille cinq cents euros (14.500 euros) sera déposée à titre d'acompte entre les mains de maître [K] [X], choisi pour séquestre par les parties ", précisant que " ce dépôt interviendra au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la signature des présentes, par virement (...) A défaut de versement à la date fixée, le VENDEUR pourra considérer les présentes comme caduques en informant l'ACQUEREUR par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans le délai de quinze jours suivant la date d'échéance ".
L'avenant audit compromis, signé le 19 septembre 2023, n'a apporté aucune modification sur ce point, n'intervenant que sur la date de réitération par acte authentique.
Il n'est pas contesté par monsieur [J] [D] qu'il n'a ni procédé au versement de l'acompte provisionnel prévu au compromis, ni justifié de l'obtention du financement envisagé dans les délais et conditions fixés à l'acte.
Le compromis prévoyait par ailleurs, relativement à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, que " la réception de l'offre ou des offres de prêt devra intervenir au plus tard dans les 2 mois suivant la signature des présentes ", précisant qu' " à défaut, le VENDEUR pourra mettre en demeure l'ACQUEREUR de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition " et que " passé ce délai de huit jours, et en l'absence de réponse de l'ACQUEREUR, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le VENDEUR retrouvant son entière liberté ".
Il n'est pas contesté que monsieur [J] [D] n'a pas justifié de l'obtention d'un prêt dans le délai fixé au compromis, ce dernier affirmant sans en justifier avoir transmis une offre de prêt de la banque REVOLUT UAB, dont l'exemplaire produit n'est ni paraphé ni signé par l'emprunteur, ni accompagné d'une preuve de versement des fonds, et ne justifiant donc pas de l'effectivité du prêt invoqué.
Il résulte par contre des pièces produites que madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B] ont informé monsieur [J] [D] de ce qu'ils entendaient se prévaloir de la caducité de la convention d'occupation précaire, par courrier du 7 février 2024 ainsi que de la caducité du compromis de vente en cas de non réalisation des conditions suspensives prévues audit compromis, et ce par courrier du 2 avril 2024.
Il est également justifié par madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B] de l'information de monsieur [J] [D] par lettre recommandée en date du 30 avril 2024 de ce qu'ils entendaient se prévaloir de la caducité du compromis de vente du 30 juin 2023.
Le caractère accessoire de la convention d'occupation précaire par rapport à l'acte principal constitué par le compromis de vente n'apparaît pas sérieusement contestable.
Il n'est ainsi pas non plus sérieusement contestable que la caducité du compromis de vente apparaît acquise en l'absence de réalisation des conditions suspensives prévues par ce dernier.
Monsieur [J] [D] se trouve donc occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3].
L'urgence justifie que soit ordonnée l'expulsion de monsieur [J] [D] ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.
Il sera par conséquent fait droit à la demande d'expulsion formée par madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B], suivant modalités prévues au dispositif de la présente décision.
III/ Sur le montant de l'indemnité d'occupation et l'astreinte
En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, " dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ".
Madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B] sollicitent la condamnation de monsieur [J] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation, qu'ils évaluent à la somme de 500 euros par jour.
Monsieur [J] [D] l'évalue à titre subsidiaire à la somme de 500 euros par mois.
Il résulte de la première convention d'occupation précaire signée par les parties le 30 juin 2023 que ces dernières évaluaient à la somme de 1.000 euros par mois le montant du loyer correspondant au bien.
Au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile susvisé, il convient en l'espèce de la fixer à titre provisionnel à la valeur du dernier loyer pratiqué, charges en sus sur justificatif, soit à la somme mensuelle de 1.000 € à compter du 12 avril 2024 et jusqu'au départ effectif de monsieur [J] [D] et restitution des clés.
Monsieur [J] [D] sera condamné, en tant que de besoin, à son paiement.
Il ne sera par contre pas fait droit à la demande de versement de la somme de 500 euros sous astreinte par monsieur [J] [D] à raison du retard dans la libération du bien, cette condamnation pouvant venir en contradiction avec le principe même de l'indemnité d'occupation, laquelle faisant déjà office de dommages et intérêts, dont le cumul avec aucune autre indemnisation sur le même fondement ne relève pas de l'évidence.
IV/ Sur les demandes accessoires
L'équité justifie l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de la somme de 400 €, que monsieur [J] [D] sera condamné à payer à madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B].
Monsieur [J] [D] sera par ailleurs condamné aux entiers dépens de l'instance en référé, incluant les frais d'assignation et signification.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des référés,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l'urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,
Déboute monsieur [J] [D] de sa demande tendant à voir reconnaître l'existence de contestations sérieuses,
Constate que monsieur [J] [D] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3],
Ordonne, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de monsieur [J] [D] du bien immobilier sis [Adresse 3], ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l'article R 153-1 du code des procédures civiles d'exécution et l'aide d'un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;
Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d'exécution ;
Fixe le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle à la somme de 1.000 € hors taxes et hors charges, à compter du 12 avril 2024 et jusqu'au départ effectif des lieux de monsieur [J] [D] ;
Condamne monsieur [J] [D] à payer cette indemnité d'occupation provisionnelle madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B] ;
Déboute madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B] de leur demande de condamnation de monsieur [J] [D] au paiement d'une astreinte de 500 euros par jour de retard dans la libération du bien ;
Condamne monsieur [J] [D] aux entiers dépens de l'instance en référé, incluant les frais d'assignation et signification ;
Condamne monsieur [J] [D] à payer à madame [M] [S] née [B], madame [E] [B] et monsieur [Z] [B] une indemnité de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le juge des référés
