Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/01045

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/01045 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNG7 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 DECEMBRE 2024 MINUTE N° 24/03784 ---------------- Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 25 Novembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : LA SOCIETE [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2] / FRANCE représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441 ET : LA SOCIETE NUSHA [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0497 INTERVENANTE VOLONTAIRE : LA SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD SE (URW SE), dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441 ********************* EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2018, la société [Adresse 3] a donné à bail dérogatoire à la société MADRAS BAY 2, devenue ensuite société NUSHA [Adresse 3], un local commercial n°14 du centre commercial [Adresse 3] situé sur la commune de [Localité 4]. Par un avenant non daté, elle lui a ensuite donné à bail le local n°14 T. Par acte sous seing privé du 23 décembre 2022, la société [Adresse 3] a donné à bail commercial à la société NUSHA [Adresse 3], les locaux commerciaux n°14 et n°14 T du centre commercial [Adresse 3]. Suivant protocole transactionnel du 28 décembre 2022, signé par les parties avec l'intervention de la société UNIBAIL-RODAMCO-WESFIELD SE, en qualité de créancier des sommes dues par le preneur au titre du 2ème trimestre 2020, il était convenu que : - le preneur s'engageait à solder sa dette locative, arrêtée à la somme de 130.113,23 euros en 18 mensualités moyennant des aménagements consentis par le bailleur ; - à défaut de règlement par le preneur au bailleur de la dette selon les modalités prévues par le protocole et/ou des loyers et des charges dus au titre du bail et du nouveau bail, malgré une mise en demeure par lettre recommandée restée infructueuse en tout ou partie passé un délai de 8 jours passé cet envoi, le preneur est déchu des aménagements octroyés par le bailleur et devra rembourser au bailleur toutes les sommes dues au titre du bail comme si l'accord n'avait jamais été régularisé. Le 17 janvier 2024, la société [Adresse 3] a fait signifier à la société NUSHA [Adresse 3] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour le paiement de la somme de 183.252,19 euros en principal. Par acte du 13 juin 2024, la société [Adresse 3] a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société NUSHA [Adresse 3] pour : - faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ; - obtenir l'expulsion de la société, ainsi que si besoin la séquestration des biens mobiliers se trouvant dans les lieux ; - la voir condamner à lui payer à titre provisionnel : - une somme de 154.636,36 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, somme arrêtée au 17 février 2024, au titre du bail du mois de décembre 2022, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, en se réservant la liquidation de l'astreinte, et avec intérêts de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; - une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 18 février 2024, indexée égale au dernier loyer contractuel, contractuellement majoré de 50 %, soit la somme mensuelle de 9.903,72 euros charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, dans les conditions du bail, et juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, juger que pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, la société NUSHA [Adresse 3] sera déchue du terme et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l'expulsion encourue sans qu'il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu'il soit nécessaire qu'une nouvelle ordonnance soit prononcée, - la somme de 4.879,83 euros à titre d'indemnité forfaitaire ; - la somme de 13.204,97 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice grave subi ; outre la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire sur le montant de l'arriéré dû, elle demande au juge des référés de : - condamner par provision la société NUSHA [Adresse 3] à lui payer la somme de 182.712,45 euros, à parfaire, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires arrêté au 13 mai 2024 dus au titre du bail de décembre 2022, sous astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, en se réservant la liquidation de astreinte ; - juger que la somme totale de 182.712,45 euros, à parfaire, due par la société NUSHA [Adresse 3], sera augmentée d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; L'affaire a été plaidée à l'audience du 25 novembre 2024 après avoir été appelée à l'audience des 14 août et 21 octobre 2024. A l'audience, la société UNIBAIL-RODAMCO-WESFIELD SE a déclaré intervenir volontairement. La société NUSHA [Adresse 3] a soulevé in limine litis une exception de nullité, faisant valoir qu'elle a reçu deux assignations : - une première assignation le 3 juin 2024, pour une audience du mardi 13 août 2024 à 14 h ; - une seconde assignation le 13 juin 2024, pour une audience du mercredi 14 août 2024 à 13 h. Elle fait valoir que cette circonstance lui a causé un grief dans la mesure où elle a dû se déplacer pour deux audiences et analyser les deux assignations afin de vérifier si les demandes et moyens invoqués étaient ou non identiques, et que la sanction encourue est la nullité des assignations délivrées. En réplique les sociétés [Adresse 3] et UNIBAIL-RODAMCO-WESFIELD SE expliquent que le moyen de défense n'est pas fondé dès lors que : - la première des assignations n'a pas été placée ; - conformément aux textes applicables, les deux assignations comportent le jour et la date de l'audience ; - la défenderesse n'a subi aucun grief dès lors qu'elle a constitué avocat et a pu développer des moyens de défense. Sur le fond du litige, la société [Adresse 3] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant certaines sommes réclamées à la société NUSHA [Adresse 3] de la manière suivante : - 154.636,36 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés, somme arrêtée au 17 février 2024, au titre du bail du mois de décembre 2022 ; outre l'indemnité d'occupation due à compter du 18 février 2024 ; soit à titre subsidiaire la somme de 230.460,47 euros somme arrêtée au 14 novembre 2024 ; - 51.174,63 euros au titre de l'arriéré de loyers et accessoires arrêté au 14 novembre 2024, due au titre du bail dérogatoire du 30 janvier 2018 ; - 11.996,67 euros au titre de la clause pénale. La société UNIBAIL-RODAMCO-WESFIELD SE demande la condamnation de la société NUSHA [Adresse 3] à lui verser la somme de 18.434,25 euros au titre de l'arriéré de loyers et accessoires, due au titre du 2ème trimestre 2020 du bail dérogatoire du 30 janvier 2018. Elles sollicitent que le paiement de ces sommes soit assorti des astreintes et intérêts visés dans l'assignation. Sur les moyens soulevés en défense, elles indiquent que les taxes dont elles réclament le paiement, ainsi que les indemnités, sont fondées par le contrat de location et justifiées par les pièces qu'elles produisent. La société [Adresse 3] s'oppose à tout délai de paiement, arguant de sa propre situation financière. En défense, la société NUSHA [Adresse 3] demande au juge des référés de : - débouter la société [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes ; à titre subsidiaire, - lui accorder un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées au bailleur, et ce à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire de la décision à intervenir ; - juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l'échéancier de paiement ; - juger qu'en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où elle s'acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par la décision à intervenir ; - juger que toute éventuelle déchéance du terme de l'échéancier accordé ne pourra être mise en œuvre que quinze jours après une mise en demeure par acte extrajudiciaire, restée infructueuse ; en tout état de cause, - condamner la société [Adresse 3] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; - condamner la société [Adresse 3] en tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile. Elle explique que les taxes et pénalités réclamées en demande ne sont pas justifiées ni fondées. Elle précise qu'elle a vu le début d'exploitation des locaux loués obéré par la dette antérieure liée au bail dérogatoire et créée pendant l'épidémie de covid-19, et qu'elle s'est efforcée de respecter l'échéancier accordé par le protocole transactionnel, mais qu'elle devait également rembourser le PGE souscrit pendant le covid, ce qui a lourdement pesé sur son exercice 2023, malgré un chiffre d'affaires en progression. Elle indique que la dette antérieure est en bonne voie de règlement, ce qui soulagera sa trésorerie et lui permettra de reprendre le règlement des loyers courants. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. MOTIFS Sur l'exception de nullité Aux termes de l'article 56 du code de procédure civile, l'assignation contient à peine de nullité les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée. Et en application de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité. En l'espèce, la société défenderesse s'est vue notifier deux assignations dont la seconde, qui a été placée, comportait conformément au texte précité les lieu, jour et heure de l'audience. Par ailleurs, si la délivrance de ces deux assignations a pu légitimement semer le doute dans l'esprit de la société défenderesse quant au jour auquel l'affaire serait appelée, il n'a été que de courte durée dès lors qu'elle a constitué avocat et que son conseil a écrit au tribunal le 13 août 2024 pour solliciter le renvoi de l'affaire, qui a été accordé. Un second renvoi a ensuite été prononcé à l'audience du 21 octobre 2024 afin que les deux parties soient en mesure de faire valoir leurs observations. Dès lors la société NUSHA [Adresse 3] n'a subi aucun grief. L'exception de nullité est rejetée. Sur l'intervention volontaire de la société UNIBAIL-RODAMCO-WESFIELD SE Il convient, en application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, de recevoir l'intervention volontaire de la société UNIBAIL-RODAMCO-WESFIELD SE qui se rattache aux prétentions initiales par un lien suffisant. Sur les demandes de la société [Adresse 3] en lien avec le bail du 23 décembre 2022 Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ". Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paie-ment ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 17 janvier 2024 pour le paiement de la somme en principal de 182.252,19 euros. Il résulte du décompte arrêté au 14 novembre 2024 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois. Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 18 février 2024. L'obligation de la société NUSHA [Adresse 3] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. Il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, compte tenu du montant de la somme restant due et du montant des échéances courantes, lesquelles dépassent la capacité financière de la société défenderesse. Le maintien dans les lieux de la société NUSHA [Adresse 3] causant un préjudice à la société [Adresse 3], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la rési-liation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, et indexable conformément aux dispositions conventionnelles. La société [Adresse 3] justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 14 novembre 2024, que la société NUSHA [Adresse 3] reste lui devoir une somme de 228.988,78 euros, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse (loyers et indemnités d'occupation), taxes et accessoires justifiés également inclus, et déduction faite des frais de procédure non justifiés. La société NUSHA [Adresse 3] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Ces intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil. La société [Adresse 3] sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur des disposi-tions du contrat de bail susceptibles d'être qualifiées de clauses pénales (majoration de l'indemnité d'occupation, majoration du montant des sommes dues, et majoration des inté-rêts), de sorte qu'elles peuvent être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifes-tement excessives au regard de la situation financière du locataire. Tel pouvant être le cas en l'espèce, il n'y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande. - sur les demandes de la société [Adresse 3] en lien avec le bail du 30 juin 2018 La société [Adresse 3] justifie, par la production du bail du 30 juin 2018 et du décompte arrêté au 14 novembre 2024, que la société NUSHA [Adresse 3] reste lui devoir une somme de 51.174,63 euros, échéance du 3ème trimestre 2022 incluse, et échéance du 2ème trimestre 2020 exclue. La société NUSHA [Adresse 3] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Ces intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil. Sur la demande de dommages et intérêts à titre provisionnel La société [Adresse 3] fonde cette demande sur le prejudice qu'elle dit subir du fait du défaut de paiement des échéances dues par la société NUSHA [Adresse 3]. Toutefois, l'octroi d'intérêts au taux legal assortissant les condamnations prononcées à l'encontre de celle-ci a déjà pour objet de réparer le prejudice économique induit par le défaut de paiement des sommes dues. A défaut de démontrer le principe et l'étendue non contestables d'un prejudice excédant le montant des dits intérêts, la demande formée à ce titre est rejetée. Sur les demandes de la société UNIBAIL-RODAMCO-WESFIELD SE La société UNIBAIL-RODAMCO-WESFIELD SE justifie, par la production du bail du 30 juin 2018 et du décompte arrêté au 14 novembre 2024, que la société NUSHA [Adresse 3] reste lui devoir une somme de 18.434,15 euros, au titre de l'échéance du 2ème trimestre 2020 due en vertu du contrat du 30 janvier 2018. La société NUSHA [Adresse 3] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de cette décision. Les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil. Sur l'astreinte La demande formée à ce titre est rejetée, à défaut qu'il soit démontré qu'une telle menace est susceptible d'accélérer l'exécution de la présente decision, compte tenu de la somme restant due et de la capacité financière de la société défenderesse. Sur les demandes accessoires La société NUSHA [Adresse 3], succombant, sera condamnée aux dépens. Enfin, l'équité commande d'allouer à la société [Adresse 3] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, dont le montant est justifié par la production d'une facture établie par le conseil du demandeur. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience pu-blique, par décision contradictoire et en premier ressort, Rejetons l'exception de nullité ; Recevons l'intervention volontaire de la société UNIBAIL-RODAMCO-WESFIELD SE ; Constatons la résiliation du bail du 23 décembre 2022 par l'effet d'une clause résolutoire, le 18 février 2024 ; Ordonnons l'expulsion hors des lieux loués de la société NUSHA [Adresse 3] et de tous occupants de son chef ; Disons que les biens et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société NUSHA [Adresse 3] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, indexation comprise ; Condamnons la société NUSHA [Adresse 3] à payer à la société [Adresse 3] la somme provisionnelle de 228.988,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 ; Condamnons la société NUSHA [Adresse 3] à payer à la société [Adresse 3] la somme provisionnelle de 51.174,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 ; Condamnons la société NUSHA [Adresse 3] à payer à la société UNIBAIL-RODAMCO-WESFIELD SE la somme provisionnelle de 18.434,15 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ; Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de l'indemnité d'occupation, du montant des sommes dues, et des intérêts ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Condamnons la société NUSHA [Adresse 3] à supporter la charge des dépens ; Condamnons la société NUSHA [Adresse 3] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 27 DECEMBRE 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LA JUGE DES RÉFÉRÉS Anne BELIN