Cour de cassation, 12 novembre 2014. 13-24.337

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que, selon procès-verbal établi par le notaire, la société Idevi avait déclaré renoncer au bénéfice des conditions suspensives contenues dans la promesse unilatérale de vente du 24 février 2006 et fait part de son intention d'acquérir les biens immobiliers aux charges et conditions prévues, et souverainement retenu que les parties avaient érigé en condition suspensive la seule obtention par la société civile immobilière du Milieu de l'Isle auprès de ses locataires d'un accord de libération des locaux, et non pas leur libération effective, qui constituait l'une des modalités de la vente, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, en a souverainement déduit que la société Idevi avait renoncé sans équivoque à cette condition suspensive édictée à son seul profit et que la vente était parfaite par la levée de l'option ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière du Milieu de l'Isle aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière du Milieu de l'Isle à payer la somme de 3 000 euros à la société Idevi ; rejette la demande de la société civile immobilière du Milieu de l'Isle ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCI du Milieu de l'Isle IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré parfaite la vente du 24 février 2006 conclue entre la SAS IDEVI et la SCI du MILIEU DE L'ISLE, d'AVOIR ordonné à la SCI du MILIEU DE L'ISLE de régulariser la vente des biens situés 20 et 22 rue Pierre Poli à ISSY-LES-MOULINEAUX, d'AVOIR dit, à défaut de signature de l'acte par la SCI du MILIEU DE L'ISLE, que l'arrêt vaudrait acte authentique de vente des biens susvisés dans les termes de l'acte du 24 février 2006, d'AVOIR dit que l'acte et l'arrêt seraient publiés à la Conservation des Hypothèques aux frais de la SCI du MILIEU DE L'ISLE et d'AVOIR rejeté la demande de la SCI du MILIEU DE L'ISLE tendant à la condamnation de la société IDEVI au paiement de la somme de 26. 750 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse du 24 février 2006, avec intérêts au taux légale à compter du 1er octobre 2007 ; AUX MOTIFS QUE par acte notarié du 24 février 2006, la SCI du MILIEU DE L'ISLE a consenti une promesse unilatérale de vente à la SAS IDEVI, portant sur un terrain situé à ISSY LES MOULINEAUX (Hauts de Seine) sur lequel sont édifiés deux immeubles, moyennant le prix principal de 553. 000 euros, cette dernière ayant la faculté d'acquérir en levant l'option jusqu'au 31 septembre 2007 ; que cette promesse a été soumise à diverses conditions suspensives, incluant celle de « l'obtention par le promettant d'un accord de libération de la part de chacun des locataires ou occupants des logements avant le 31 mars 2007, moyennant le coût global maximum de 30. 000 euros » ; qu'il est expressément stipulé que « les conditions suspensives ci-dessus sont stipulées dans l'intérêt du bénéficiaire, qui par voie de conséquence, pourra y renoncer » ; qu'en outre, la promesse contient une clause « Réalisation de la promesse de vente » ainsi libellée : « en cas de défaillance du promettant, le bénéficiaire pourra faire constater sa décision d'acquérir et, par conséquent, la perfection de la vente, en faisant dresser par le Notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente un procès-verbal aux termes duquel il sera constaté le défaut de signature de cet acte de vente, ainsi que la volonté du bénéficiaire d'acquérir le bien sus désigné aux charges et conditions prévues aux présentes (¿) Ce procès-verbal devra être dressé avant l'expiration de la durée de validité de la présente promesse de vente et être notifié au promettant dans les sept jours de sa régularisation avec sommation par acte extrajudiciaire de régulariser à jour et heure fixés un acte authentique contradictoire. Dans ce cas le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique ou judiciaire, même si l'échange des consentements nécessaires à la formation de la convention est antérieur » ; que par procès-verbal reçu par Maître Z..., notaire, le 28 septembre 2007, la SAS IDEVI a déclaré renoncer au bénéfice des conditions suspensives contenues dans l'acte du 24 février 2006 et fait part de son intention d'acquérir les biens immobiliers aux charges et conditions prévues à l'acte précité ; que ce procès-verbal a été régulièrement notifié à la SCI du MILIEU DE L'ISLE dans le délai de sept jours conformément aux prévisions contractuelles ci-dessus rappelées ; que par acte d'huissier du 3 octobre 2007, la SAS IDEVI a fait délivrer sommation à la SCI du MILIEU DE L'ISLE de justifier sans délai de la libération des biens objets de la promesse de vente du 24 février 2006 et de se présenter le mercredi 10 octobre 2007 en l'étude de Maître Z... afin de signer l'acte de vente ; qu'à cette date, un procès-verbal de difficultés a été établi par Maître Z... aux termes duquel Monsieur et Madame X...ont indiqué que les biens n'étaient pas libres de toute occupation et qu'une inscription d'hypothèque provisoire avait été autorisée par le juge de l'exécution de Nanterre ; que Monsieur Y..., représentant la SAS IDEVI, déclarait réitérer son intention d'acquérir aux « charges et conditions qui prévoient notamment que les biens doivent être libres de toute occupation ou location » ; qu'il convient de constater que la SAS IDEVI a valablement levé l'option avant l'expiration du délai qui était prévu dans la promesse de vente en consignant le montant de son apport et des frais d'acte ; que conformément aux stipulations contractuelles de la promesse, il était parfaitement loisible à la société IDEVI de renoncer aux conditions suspensives édictées à son seul profit, de sorte que la SCI du MILIEU DE L'ISLE n'est pas fondée à se prévaloir de la défaillance de l'une de ces conditions, qui au surplus résulte de son propre fait, pour invoquer la caducité de l'acte ; que la renonciation à l'ensemble des conditions suspensives contenues dans l'acte est non équivoque ; que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la libération effective des locaux lors de l'entrée en possession de l'acquéreur ne conditionnait pas l'acceptation définitive de ce dernier à la réalisation de cet événement dans le délai de validité de celle-ci ; que les parties ont seulement entendu érigé en condition suspensive la seule l'obtention par la SCI du MILIEU DE L'ISLE auprès de ses locataires d'un accord de libération des locaux et non pas celle de la libération effective des locaux qui ne constitue que l'une des modalités de la vente ; qu'il s'ensuit que le jugement entrepris sera donc réformé en ce qu'il a débouté la SAS IDEVI de sa demande, la vente étant parfaite au sens de l'article 1589 du Code civil par l'effet de la levée de l'option par la SAS IDEVI ; que la SAS IDEVI a ainsi pu valablement poursuivre la réalisation de la vente par acte authentique postérieurement au 31 septembre 2007, en mettant en demeure par acte d'huissier du 3 octobre 2007 la SCI du MILIEU DE L'ISLE de se présenter chez le notaire le 10 octobre 2007 étant observé qu'à cette date, la SAS IDEVI disposait de l'intégralité des fonds pour s'acquitter du prix de vente et des frais ; que toutefois la vente n'a pas été régularisée par la SCI du MILIEU DE L'ISLE ; qu'il convient donc d'ordonner la réalisation forcée de la vente des biens, objets de la promesse du 24 février 2006 ainsi qu'il sera précisé au dispositif ; que compte tenu des motifs ci-dessus adoptés, les dispositions du jugement déféré relatives à l'attribution de l'indemnité d'immobilisation ainsi qu'à l'octroi de dommages et intérêts au profit de la SAS IDEVI en réparation du préjudice subi du fait de l'échec de la vente projetée seront également infirmées ; en revanche, que les condamnations prononcées en première instance au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens seront confirmées ; que la SCI du MILIEU DE L'ISLE, qui succombe, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3. 000 euros à la SAS IDEVI au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d'appel ; 1° ALORS QUE la renonciation au bénéfice d'une condition suspensive doit être claire et non équivoque ; qu'en jugeant que la société IDEVI avait renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention d'un accord portant sur la libération des lieux conclu avec les occupants, tout en constatant qu'elle avait exprimé sa volonté que l'obligation mise à la charge du vendeur de livrer un immeuble libre de toute occupation soit maintenue, quand cette obligation contraignait le vendeur à obtenir les effets de la réalisation de la condition à laquelle il était renoncé, la Cour d'appel n'a pas caractérisé de volonté non équivoque de renoncer à la condition suspensive et a violé l'article 1134 du Code civil ; 2° ALORS QUE l'analyse de la convention doit être menée en considération de la volonté des parties et de l'économie de leur accord ; que la société du MILIEU DE L'ISLE faisait valoir, dans ses conclusions, que la condition suspensive relative à l'obtention d'un accord de libération des lieux conclu avec les occupants était indissociable de la clause précisant que les lieux devaient être libres de toute occupation ; qu'en affirmant que les parties avaient seulement entendu ériger en condition suspensive la seule l'obtention par la SCI du MILIEU DE L'ISLE d'un accord de ses locataires portant sur la libération des locaux et non pas celle de la libération effective des locaux, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces deux clauses n'étaient pas indivisibles, de sorte que la société IDEVI ne pouvait, sans méconnaître l'économie générale de la promesse, renoncer à la condition suspensive relative à l'obtention d'un accord de libération des lieux conclu avec les occupants, sans renoncer à l'obligation de libérer effectivement les lieux mise à la charge de la société du MILIEU DE L'ISLE, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 3° ALORS QUE le juge, tenu à une obligation de motiver sa décision, ne peut statuer par simples affirmations sur un fait contesté, en s'abstenant de toute référence aux éléments de preuve sur lesquels il se fonde ; qu'en affirmant que la défaillance de la condition suspensive était imputable à la SCI du MILIEU DE L'ISLE, sans analyser ni même viser les éléments de preuve justifiant cette imputabilité qu'il appartenait à la société IDEVI de prouver et que la SCI avait contestée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du Code civil.