Texte intégral
Du 06 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00130 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YXDY
Société ICF ATLANTIQUE
C/
[P] [M], [O] [N]
- Expéditions délivrées à la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P- AVOCATS)
- FE délivrée à la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P- AVOCATS)
Le 06/09/2024
Avocats : la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P- AVOCATS)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 septembre 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Société ICF ATLANTIQUE, SA D’HLM
RCS TOURS 775 690 886
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Maître Françoise PILLET de la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P- AVOCATS)
DEFENDEURS :
Monsieur [P] [M]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Présent
Madame [O] [N]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 28 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2020, à effet du 30 juillet 2020, la Société ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 5], [Adresse 6].
Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, la Société ICF ATLANTIQUE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3835.31 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la Société ICF ATLANTIQUE a assigné Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 8 mars 2024 aux fins de voir :
CONSTATER que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la Loi N°89-642 du 06 Juillet 1989 modifiée,
ORDONNER, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] et de celle de tout occupant de leur chef des locaux à usage d'habitation sis à [Localité 5], [Adresse 6], dans les conditions prévues par les Articles L411-1, L 412-1 à L412-8 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d'Exécution,
ORDONNER que faute par eux de ce faire, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] à payer à titre provisionnel en application de l'article 835 Alinéa 2 du Code de Procédure Civile :
Les sommes portées au commandement outre les loyers et charges échus postérieurement au commandement jusqu'au jour de la présente assignation déduction faite des versements
SOIT A CE JOUR LA SOMME DE : 5 227.86 Euros (échéance du mois de décembre 2023 incluse) avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement et de la présente décision pour la différence,
Les loyers les charges venus à échéance depuis la date indiquée en tête du présent acte, jusqu'au jour de la décision prononçant la résiliation du bail sauf parfaire ou à diminuer sous réserves d'éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, jusqu'à la libération des lieu,
CONDMNER solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] au paiement de la somme de 500.00 Euros, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, (article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 8 mars 2024, l’affaire a été renvoyée au 22 mars 2024.
Lors de l’audience du 22 mars 2024, la Société ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5715.26 euros au jour de l'audience et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposé à l’octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] comparaissent à l'audience du 22 mars 2024 et exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 158 euros en sus du loyer courant.
Une réouverture des débats à l'audience du 28 juin 2024 a été ordonnée. Lors de cette audience, la Société ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.381,35 euros au 24 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle s'oppose à d'éventuels délais de paiement car le paiement du loyer courant n'a pas repris.
En défense, Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] comparaissent à l'audience du 28 juin 2024 et exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils indiquent avoir saisi la banque de France.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 5 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 8 mars 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 16 janvier 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La Société ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 3835.31 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, si le commandement de payer du 13 octobre 2023 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 30 juin 2020 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 13 octobre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.
Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 13 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 14 décembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 14 décembre 2023.
Dès lors, Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 14 décembre 2023, ce qui constitue pour la Société ICF ATLANTIQUE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la Société ICF ATLANTIQUE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.381,35 euros à la date du 24 juin 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (125.14 + 155.48 + 13.00 = 293.62 euros au titre des frais de poursuites).
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] seront donc condamnés au paiement de la somme de 4.087,73 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 juin 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse. Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « en cas de pluralité de titulaires du contrat de location, ceux-ci reconnaissent être solidaires et indivis pour l'exécution de leurs obligations ».
Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] à verser à la Société ICF ATLANTIQUE la somme de 400 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 14 décembre 2023;
CONDAMNONS Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 5], [Adresse 6];
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] à payer à la Société ICF ATLANTIQUE la somme de 4.087,73 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 24 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] à payer à la Société ICF ATLANTIQUE, à compter du 1er juin 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [N] [O] à payer à la Société ICF ATLANTIQUE une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
