Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/52863 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QMX
N° : 14-CH
Assignations du :
05 Avril 2024
17 Avril 2024
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 21 février 2025
par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.
DEMANDERESSE
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] agissant poursuites et diligences son Syndic en exercice la société CABINET CLAEYS, société à responsabilité limitée
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS - #G0750
DEFENDERESSES
S.A.R.L. KAMKOR
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS - #A0235
S.A. SUPER JEAN NICOT
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #K0055
DÉBATS
A l’audience du 17 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété. En son sein, il existe notamment deux lots numérotés 26 et 35 selon le règlement de copropriété applicable et qui sont la propriété de la SARL KAMKOR. Cette société les a donnés à bail commercial à la société SUPER JEAN NICOT qui exploite un commerce d’alimentation sous l’enseigne G20.
Invoquant notamment divers désagréments et désordres causés par le ventilateur d’extracteur d’air de ce commerce et des canalisations sur la toiture de l’immeuble et sur ses façades, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité a respectivement assigné en référé les 5 et 17 avril 2024 devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, les société SAS SUPER JEAN NICOT et SARL KAMKOR aux fins de dépose des installations précitées.
Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 janvier 2025.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires soutient oralement les termes de son assignation et sollicite du juge des référés de :
- le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes,
- ordonner in solidum aux sociétés défenderesses sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la notification de la présente décision et jusqu’à la réalisation des travaux constatée par l’architecte de l’immeuble,
- supprimer l’ensemble des installations (le ventilateur d’extracteur d’air de ce commerce et des canalisations sur la toiture de l’immeuble et sur ses façades) illégalement et sans autorisation sur le toit de l’immeuble entraînant des infiltrations dans les parties privatives et communes et causant des nuisances sonores,
- cesser immédiatement et définitivement les nuisances sonores causées notamment par les roulements de chariots de livraison à l’intérieur du magasin lors des livraisons dès 6h15 le matin sous peine d’une astreinte de 500 euros pour chaque infraction constatée,
- se réserver le droit de liquider l’astreinte,
- condamner in solidum les parties défenderesses à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.
Il sollicite également le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.
De son côté, par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société SARL SUPER JEAN NICOT sollicite du juge des référés de :
Principalement,
- débouter le syndicat des copropriétaires en raison de contestations sérieuses,
Subsidiairement,
- accorder un délai de 6 mois pour procéder à ladite dépose,
- rejeter toute demande d’astreinte,
- débouter la société KAMKOR de sa demande en garantie formée contre elle,
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées électroniquement le 17 octobre 2024 et soutenues oralement à l’audience, la société SARL KAMKOR sollicite du juge des référés de :
“Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu les dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence applicable à l’espèce,
Vu le bail du 1er avril 2009,
Vu les pièces versées aux débats,
RECEVANT la société KAMKOR en ses demandes, fins et conclusions,
Y faisant droit,
DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et
conclusions.
A tout le moins,
LE RENVOYER à mieux se pourvoir au fond.
Subsidiairement,
CONDAMNER la société SUPER JEAN NICOT (exerçant sous le nom commercial G20) à garantir la société KAMKOR de toute éventuelle condamnation mise à sa charge au titre des installations litigieuses et nuisances alléguées par le Syndicat des Copropriétaires ;
En tout état de cause,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires ou, le cas échéant, la société SUPER JEAN NICOT, à verser à la société KAMKOR la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en sus des entiers dépens de l’instance.”
Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, dans leur dernier état, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.
L’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025.
SUR CE
Sur la demande de dépose du ventilateur d’extracteur d’air et des canalisations sur la toiture de l’immeuble et sur les façades
Le syndicat des copropriétaires, qui vise notamment les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et 25 de la loi du 10 juillet 1965, précise notamment à l’audience que le problème de prescription qui est soulevé ne saurait prospérer car la dépose des installations litigieuses est sollicitée pour pouvoir réaliser des travaux de couverture qui ont été votés en assemblée générale des copropriétaires en date du 11 octobre 2022. Il indique, en outre, que la réalisation de travaux sur des parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite relevant de la compétence du juge des référés.
La société SUPER JEAN NICOT soutient en substance que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires concernant la dépose de l’extracteur d’air et des canalisations se heurte à la prescription décennale prévue notamment aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige. En effet, le ventilateur d’extracteur d’air a été posé et autorisé en 1997 ; l’action du syndicat des copropriétaires fait face à une contestation sérieuse qui ne saurait être tranchée par le juge des référés.
La société KAMKOR énonce également que l’action relative à la dépose du ventilateur, installé en 1997, est prescrite ; qu’en effet, la demande de dépose a été formée par assignation en date du 5 avril 2024. Au surplus, dès 2019, elle a fait part à sa locataire des difficultés rencontrées par ses installations. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni de l’existence d’un dommage imminent ni de l’existence d’un trouble manifestement illicite.
Sur ce,
L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.
Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.
En l’espèce, il est acquis aux débats que l’installation du ventilateur d’extracteur d’air litigieux est intervenue au cours des mois de mai et juin de l’année 1997. Si les parties s’opposent sur l’existence d’une délibération votée en ce sens à cette époque par l’assemblée générale des copropriétaires, il n’en demeure pas moins que par délibération en date du 11 avril 2022, l’assemblée générale a adopté une résolution visant à procéder aux “travaux de rénovation de la couverture et des souches versant cour du bâtiment rue et ravalement de la souche [Adresse 4]” et que pour la bonne réalisation de ces travaux de ravalement, il convient de faire déposer le bloc de climatisation de l’enseigne G20 ainsi que toutes les canalisations et toutes les fixations sur la façade dans le cadre du piochage à 100%.
Il n’apparaît pas, au vu du procès-verbal d’assemblée générale du 11 avril 2022 que la société SARL KAMKOR se soit abstenue ou ait voté contre.
Dans ces conditions, et dès lors qu’il apparaît que l’architecte de la copropriété, Monsieur [N], a établi une note en date du 31 mars 2022 aux termes de laquelle il convient, pour les travaux de ravalement et de réfection de la couverture versant cour, de déposer le bloc de climatisation et les canalisations et fixations sur la façade, le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’un trouble manifestement illicite né de l’impossibilité de réaliser lesdits travaux sans dépose des éléments précités.
Par ailleurs, aucun élément technique ne vient contester cet avis qui met en exergue la nécessité de déposer les éléments précités. Cela étant posé, il sera, en outre, relevé que dès 2021, le syndic de copropriété a alerté la société KAMKOR des désordres relevés par l’architecte de l’immeuble, lequel a constaté des infiltrations notamment chez certain des résidents vivant en étage élevé, Madame [B] et Madame [V] et dont il impute les causes au bloc de climatisation litigieux ainsi qu’à ses fixations.
Au vu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires démontre l’existence d’un trouble manifestement illicite né de l’absence de possibilité de mettre en oeuvre des travaux votés, par une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires devenue définitive depuis lors, sans que ni la société KAMKOR ni la société SUPER JEAN NICOT ne fassent valoir de motifs légitimes à ce que les travaux votés ne soient pas réalisés.
Par suite, si le ventilateur d’extracteur d’air de la société SUPER JEAN NICOT et les canalisations sur la toiture de l’immeuble et sur les façades devront être déposés le temps des travaux de réfection votés en assemblée générale, il sera relevé qu’il existe, en revanche, des contestations sérieuses quant à la recevabilité et au bien-fondé d’une demande de dépose définitive de ces éléments, laquelle relève manifestement de la compétence du juge du fond.
Les sociétés défenderesses seront condamnées in solidum procéder à la dépose des installations litigieuses le temps des travaux de réfection votés en assemblée générale.
Pour s’assurer de la bonne exécution des travaux dans un délai raisonnable, ils seront ordonnés avec une astreinte dont les termes seront définis aux termes du dispositif de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu en revanche de se réserver le droit de liquider l’astreinte aurjourd’hui prononcée.
Toutes demandes plus amples concernant les travaux et l’astreinte seront rejetées.
Sur la demande aux fins de faire cesser les nuisances sonores
Le syndicat des copropriétaires, au visa des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, sollicite qu’il soit mis fin au trouble manifestement illicite causé par les bruits des chariots métalliques utilisés dès 6h15 et des nuisances subséquentes dépassant les inconvénients normaux du voisinage, qui sont causées aux copropriétaires.
Les sociétés KAMKOR et SUPER JEAN NICOT font valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre en rien l’existence du trouble né des nuisances sonores.
Sur ce,
Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile,
En l’espèce, les seules allégations du syndicat des copropriétaires aux fins de démontrer l’existence de nuisances sonores en raison de l’utilisation intempestive dès 6h15 de chariots métalliques par le commerce d’alimentation sont insuffisantes pour démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite caractérisant un trouble anormal du voisinage.
Au stade de l’évidence, il convient de rejeter cette demande.
Sur l’appel en garantie
La société KAMKOR sollicite que la société SUPER JEAN NICOT la garantisse, en application des clauses contractuelles, de toutes les condamnations éventuelles prononcées contre elle.
De son côté, la société SUPER JEAN NICOT met en avant le fait qu’elle ne saurait apportée sa garantie à la société KAMKOR, dès lors que le bailleur doit lui délivrer un local pour l’activité qu’elle exerce, soit une activité de supermarché, et qu’à ce titre elle doit pouvoir bénéficier de condenseurs. Dès lors que le bailleur est défaillant dans la délivrance d’un local exploitable pour une activité de supermarché, la société SUPER JEAN NICOT ne saurait être tenue à la garantir.
Sur ce,
Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce, doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail.
Le bailleur doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d'exploiter les lieux conformément à leur destination. Il en résulte que sauf clause expresse contraire, le bailleur doit supporter le coût des travaux nécessaires pour que les lieux loués soient conformes à la réglementation en vigueur applicable à l'activité prévue au bail.
Il est constant que l'obligation de délivrance peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge des travaux d'entretien ou de réparation, ou imposés par l'administration ou de mise en conformité à la destination mais les clauses contractuelles ne peuvent totalement exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.
En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En l’espèce, sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, il ressort du bail commercial consenti par la SARL KAMKOR à la société SUPER JEAN NICOT, qu’il est indiqué en son article 6 que “le preneur devra déposer à ses frais (...), toutes installations (...) pour l’exécution de tous travaux.”
Cette clause ne souffre d’aucune contestation sérieuse.
En l’espèce, la dépose des installations litigieuses est ordonnée aux fins de faire procéder aux travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 octobre 2022.
Par suite, la société SUPER JEAN NICOT sera condamnée à garantir la société KAMKOR des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance, en ce y compris, les condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles.
Sur les demandes annexes ou accessoires
Parties perdantes, les sociétés SUPER JEAN NICOT et KAMKOR seront condamnées in solidum aux dépens en application des dispositions de l’article 696 et 491 du code de procédure civile.
Tenues aux dépens, les sociétés SUPER JEAN NICOT et KAMKOR seront condamnées in solidum à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6].
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Condamnons in solidum la société SARL KAMKOR et la société SUPER JEAN NICOT à procéder, pendant le temps des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 octobre 2022 pour permettre notamment “la rénovation de la couverture et des souches versant cour du bâtiment rue ainsi que pour le ravalement de la souche [Adresse 4]”, à la dépose du bloc de climatisation en toiture ainsi que de toutes les canalisations et toutes les fixations sur la façade, et ce, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance ;
Faute d’exécution spontanée passé ce délai, condamnons la société SARL KAMKOR et la société SUPER JEAN NICOT, à une astreinte de 300 euros par jour de retard, et ce pendant 6 mois;
Condamnons la société SUPER JEAN NICOT à garantir la société SARL KAMKOR des condamnations présentement prononcées à son encontre, en ce y compris, les sommes dues au titre des dépens et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum les sociétés SAS SUPER JEAN NICOT et SARL KAMKOR à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 7] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum les sociétés SAS SUPER JEAN NICOT et SARL KAMKOR aux dépens ;
Rejetons l’ensemble des demandes plus amples ou contraires ;
Rappelons que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;
Fait à Paris le 21 février 2025
La Greffière, Le Président,
Célia HADBOUN David CHRIQUI
