Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
02 Septembre 2024
N° R.G. : N° RG 23/02689 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YJN4
N° Minute : 24/
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de la Résidence “LE TITIEN” sis 2 allée le Titien
92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :
C/
[W] [G], [O] [N] [B]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la Résidence “LE TITIEN” sis 2 allée le Titien
92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :
Société DIMORA
18 rue de Trézel
92300 LEVALLOIS-PERRET
représentée par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0051
DEFENDEURS
Monsieur [W] [G]
2 allée le Titien
92400 COURBEVOIE
défaillant
Madame [O] [N] [B]
2 allée le Titien
92400 COURBEVOIE
défaillant
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique devant :
Hugues BOUTHINON-DUMAS, À titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Hugues BOUTHINON-DUMAS, À titre temporaire
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 02 septembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
La résidence LE TITIEN sise 2 allée Le Titien à COURBEVOIE (92400) est soumise au statut de la copropriété et a pour syndic la société DIMORA.
Se plaignant de la défaillance de Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires de cette résidence les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 17 mars 2023, aux fins de voir :
- Condamner in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] au paiement de la somme de 9.504,86 € au titre des charges dues au 06 mars 2023 avec intérêt au taux légal sur la somme de 7.912,60 €, à compter du 20 octobre 2022, date de la délivrance de la sommation de payer et pour le surplus à compter de la présente assignation,
- Condamner in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
- Condamner in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG Avocats, société constituée, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B], assignés à domicile, n'ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 28 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale,
- un avis de mutation,
- un décompte, mêlant les charges et les frais de recouvrement, couvrant la période du 1er octobre 2019 au 1er janvier 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 6 novembre 2019, 25 janvier 2021, 30 novembre 2021 et 3 octobre 2022 et des attestations de non-recours y afférentes,
- des mises en demeure,
- une sommation de payer signifiée le 20 octobre 2022,
- des contrats de syndic,
- le règlement de copropriété,
- des appels de fonds,
- une facture d'avocat.
Sur la distinction entre les charges et frais réclamés
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9 504,86 euros au titre des charges.
L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, au regard de la discussion des écritures du demandeur et du décompte produit, il apparaît que la somme réclamée inclut, outre des charges de copropriété, des frais de recouvrement qui relèvent de dispositions légales distinctes.
Ainsi, conformément au décompte produit, les charges, d'un montant de 7 710,25 euros, seront examinées au titre de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d'un montant de 1 794,61 euros, seront examinés au titre de l'article 10-1 de ladite loi.
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 7 710,25 euros au titre des charges arrêtées au 6 mars 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022, date de la délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 7 912,60 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale et de l'avis de mutation, que Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] sont propriétaires des lots n°35 et 106 de l'état descriptif de division de l'immeuble.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 6 novembre 2019, 25 janvier 2021, 30 novembre 2021 et 3 octobre 2022, qui ont approuvé les comptes des exercices 2017 à 2021 et voté des travaux ainsi que les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022 et 2023.
Concernant le montant des charges dues, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 7 710,25 euros au 1er janvier 2023, provision charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er janvier 2023 incluses.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi, pour la période du 1er octobre 2019 au 1er janvier 2023, d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 7 710,25 euros.
Il sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022, date de signification de la sommation de payer, sur la somme de 7 912,60 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l'espèce, la demande du syndicat des copropriétaires ne distingue pas les charges des frais de recouvrement réclamés au titre de la sommation de payer.
Partant, les intérêts au taux légal courront à compter du 17 mars 2023, date de signification de l'assignation, laquelle vaut mise en demeure et porte sur l'intégralité des charges réclamées.
En conséquence, Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 710,25 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2019 au 1er janvier 2023, provision charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er janvier 2023 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023.
Sur les sommes réclamées au titre des frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 1 794,61 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022, date de la délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 7 912,60 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
L'article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de " frais nécessaires " au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l'article 9 du code de procédure civile.
En l'espèce, ne peuvent être retenus les frais afférents aux mises en demeure datées des 3 mars 2021, 1er septembre 2021 et 23 février 2022, d'un montant total de 150 euros, dès lors que les avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi aux défendeurs ne sont pas produits.
Il en va de même de la facture d'avocat à hauteur de 277,38 euros, correspondant à la préparation d'une mise en demeure, aucune mise en demeure d'avocat n'étant communiquée.
Encore, seront écartés les frais de suivi de contentieux, d'un montant total de 636 euros, dès lors qu'il n'est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu'ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l'indique l'annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Ne peuvent également être pris en compte les frais de sommation de payer facturés le 25 novembre 2020 à hauteur de 167,87 euros, ladite sommation n'étant pas produite.
Seront au contraire retenus les frais suivants :
- les frais des mises en demeure datées des 27 novembre 2019, 2 mars 2020, 7 septembre 2020, 23 novembre 2020, 26 mai 2021, 25 novembre 2021, 23 mai 2022 et 13 septembre 2022, d'un montant total de 396 euros, lesdites mises en demeure, qui mentionnent leur coût, et leurs avis de réception étant communiqués,
- les frais de sommation de payer du 20 octobre 2022 d'un montant de 167,36 euros, ladite sommation, qui précise son coût, étant produite.
Le syndicat des copropriétaires sollicite que ces sommes soient productives d'intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022, date de la délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 7 912,60 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
En vertu de l'article 1231-6 alinéas 1 et 2 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En l'espèce, la demande du syndicat des copropriétaires ne distingue pas les charges des frais de recouvrement réclamés au titre de la sommation de payer.
Partant, les intérêts au taux légal courront à compter du 17 mars 2023, date de signification de l'assignation, laquelle vaut mise en demeure et porte sur l'intégralité des sommes réclamées.
En conséquence, Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 563,36 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er octobre 2019 au 1er janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023.
Débouté du surplus de sa demande, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme de 1 231,25 euros sur le compte des défendeurs.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.
En vertu de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, les manquements répétés et injustifiés des défendeurs à leur obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent leur mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, que Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] seront condamnés in solidum à lui payer.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par la SCP DPG AVOCATS dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.
Il lui sera alloué une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] seront condamnés in solidum à lui verser.
Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE TITIEN sise 2 allée Le Titien à COURBEVOIE (92400), représenté par son syndic, les sommes suivantes :
- la somme de 7 710,25 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2019 au 1er janvier 2023, provision charges courantes et cotisation fonds travaux du 1er janvier 2023 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023,
- la somme de 563,36 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er octobre 2019 au 1er janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que les sommes non retenues au titre des frais de recouvrement (1 231,25 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B],
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [O] [N] [B] aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés directement par la SCP DPG AVOCATS dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
