Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/52521 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4N4Y
N° : 10
Assignation du :
28 Mars 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
Madame [D] [L]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Sonia VECCHIONE, avocat au barreau de PARIS - #A0017
DEFENDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic ECOSYNDIC
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Isabelle LAGRANGE-SUREL de la SELEURL LAGRANGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #A0870
DÉBATS
A l’audience du 02 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Madame [D] [L] est propriétaire d'un appartement situé au 5ème étage face (lot n°16) de l'immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété. Cet appartement était donné à bail d'habitation à Madame [C] [Z].
Le 5 juillet 2023, Madame [P] [U] a fait l'acquisition de l'appartement situé au 4ème étage de l'immeuble, se trouvant sous celui de Madame [L] et y a effectué des travaux. Le 15 septembre 2023, à la suite de la dépose de deux cloisons au sein de l'appartement de Madame [U], le plancher haut de l'appartement de cette dernière s'est affaissé.
Des étais ont été posés dans l'appartement de Madame [U] afin de sécuriser les lieux. Madame [C] [Z] a par la suite donné congé du logement de Madame [L] par courrier daté du 21 novembre 2023, précisant « Cette décision s'impose compte tenu de la situation subie depuis mi-septembre : (i) indisponibilité de l'appartement pendant plus d'une semaine le temps de travaux de sécurisation (plafond de l'étage inférieur suite aux travaux réalisés), (ii) impossibilité d'utiliser la machine à laver depuis lors afin de ne pas fragiliser le dispositif de sécurisation du plafond de l'étage inférieur (iii) présence de planches dans les toilettes et dans la cuisine pour la sécurisation du dispositif et (iv) divers rendez-vous chronophages ».
Exposant que l'inertie du syndicat des copropriétaires, qui n'a toujours pas procédé à la reprise du plancher haut de l'appartement de Madame [U], lui cause un préjudice financier compte tenu de l'impossibilité de relouer en l'état les lieux, Madame [D] [L] a, par exploit délivré le 28 mars 2024, fait citer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, sollicitant, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 14 de la loi du 10 juillet 1965 de :
condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réparation portant sur le plancher haut de l'appartement de Madame [U] situé au 4ème étage, porte face, en dessous de son appartement, dans un délai de quinze jours suivant la décision à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai, le président se réservant la liquidation de l'astreinte,dire qu'elle subit un préjudice financier, en raison de l'absence d'entretien et de réparation des parties communes par le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui s'élève à 1298,92€ par mois,le condamner en conséquence au paiement de la somme, à titre provisionnel, de 3896,76€ en réparation de son préjudice financier, somme à parfaire au jour de l'exécution des travaux de réparation des parties communes,le condamner à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, dont distraction,dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'avant dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.A l'audience, la requérante actualise sa demande provisionnelle à la somme de 8812,44€, juillet 2024 inclus.
En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu'aux notes d'audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de préciser que la demande aux fins de dire, formulée dans l'acte introductif d'instance, ne revêt pas les caractéristiques d'une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'il n’y sera pas répondu.
Sur les mesures provisoires
Madame [L] expose que l'affaissement du plancher est consécutif à la vétusté de la structure en pans de bois du plancher haut, partie commune que le syndicat des copropriétaires est tenu de réparer ; qu'il n'a toujours pas procédé à la reprise de ce plancher alors qu'il est en possession d'un devis depuis le 3 janvier 2024 ; que même si l'assemblée générale du 25 juin 2024 a approuvé ces travaux, la résolution ne prévoit aucun planning ni échelonnement des appels de fonds, ce qui lui fait douter de sa réalisation à brève échéance, cette assemblée générale étant susceptible, en outre, d'être contestée devant le tribunal judiciaire de Paris.
En réponse, le syndicat des copropriétaires conteste l'existence d'un trouble manifestement illicite actuel, faisant valoir que l'assemblée générale du 25 juin 2024 a voté la réalisation des travaux souhaités par la requérante avec une exécution immédiate de ces derniers.
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Et le juge apprécie la réalité du trouble sur le fondement des éléments dont il dispose le jour où il statue.
En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le plancher haut de l'appartement de Madame [U] constitue une partie commune.
Il est établi par le syndicat des copropriétaires que les résolutions 28 à 28.3 de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 25 juin 2024 ont approuvé les travaux de renforcement du plancher haut du lot [U], un seul appel de fond étant prévu et appelé pour le 1er juillet 2024. Il résulte de la résolution informative n°18 prévoyant « REPRISE PLANCHER HAUT [U] – Lancement immédiat » que les travaux de reprise du plancher sont estimés urgents par les copropriétaires et qu'ils seront exécutés sans délai.
Dès lors, le défendeur justifie du vote favorable de travaux de reprise d'une partie commune affectée par le désordre d'affaissement, de nature à mettre un terme au trouble subi.
Enfin, il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois à compter de la notification de la tenue de l'assemblée générale.
Dès lors que la résolution n°18 informative juge urgents ces travaux, ces travaux ne sont pas soumis à la suspension du délai de deux mois et la crainte d'un recours contre l'assemblée générale ne caractérise pas le trouble manifestement illicite ni le dommage imminent, l'assemblée générale étant exécutoire notamment en ce qui concerne les travaux votés.
Compte tenu de ces éléments, le trouble manifestement illicite n'est pas caractérisé et il n'y a pas lieu d'ordonner des mesures provisoires.
Sur la demande provisionnelle
Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires découlant de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité de plein droit, sans préjudice de toute action récursoire qu'il pourrait engager par la suite. Toutefois, le syndicat des copropriétaires peut s'exonérer de cette responsabilité en démontrant l'existence d'un cas de force majeure, d'un fait de la victime ou d'un tiers. Cette faute, si elle est démontrée, est susceptible d'exonérer partiellement ou totalement le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit et constitue, en référé, une contestation sérieuse.
En l'espèce, l'architecte de l'immeuble TERRITOIRE, intervenu quelques jours après l'affaissement du plancher haut le 21 septembre 2023, a constaté qu'au droit du désordre, « la structure en pans de bois du plancher haut était visible et dans un état vétuste ». L'architecte a également constaté « des traces de précédents dégâts des eaux provenant des étages supérieurs et du mur de l'appartement voisin ». Il a observé, concernant l'appartement de Madame [L], la présence d'« une forte dégradation du revêtement de sol dans les WC. Cette zone semble dépourvue d'étanchéité (WC et cuisine) ».
Madame [L] expose que cette dégradation est ancienne et consécutive à l'intervention du plombier de l'immeuble qui, en réparant une canalisation bouchée, a endommagé le parquet. Elle justifie d'un courrier électronique adressé à l'époque au syndic le 30 décembre 2016 sollicitant la reprise de son parquet.
Toutefois, les éléments communiqués par le syndicat des copropriétaires sont de nature à établir la présence d'une fuite active provenant de l'appartement de Madame [L], lors de l'affaissement du plafond haut.
En effet, il est versé aux débats un courrier de l'expert Polyexpert désigné par l'assureur de Madame [U] le 8 novembre 2023, dont il résulte que le sinistre d'affaissement du plancher haut intervenu le 15 septembre 2023 a été déclaré et identifié par cette dernière comme un sinistre dégât des eaux.
Si cette déclaration n'engage que Madame [U] qui en est à l'origine, les éléments postérieurs rendent plausible l'existence d'un lien entre l'affaissement du plancher et la présence d'une fuite.
Ainsi, Madame [U] a adressé le 8 novembre 2023 à Madame [L] un courrier électronique l'informant « du dégât des eaux toujours en cours provenant de votre installation sanitaire et affectant les parties communes de notre immeuble (…).
En effet, suite à mon passage dans l'appartement samedi dernier, j'ai malheureusement constaté que le dégât des eaux générés depuis votre appartement provenant de vos toilettes au-dessus de ma salle d'eau, est toujours en cours.
Alors que je me trouvais dans l'appartement, de l'eau a commencé à goutter depuis les poutres complètement inondées d'humidité, créant une flaque par terre. Je vous laisse le constater sur la photo et vidéo en pièce jointe (…)
J'ai croisé quelques minutes après votre locataire qui descendait les escaliers, Mlle [Z]. (…) Je lui ai demandé si elle venait d'aller aux toilettes. Elle m'a confirmé que oui.
J'ai appelé mon assureur qui va faire venir un expert de nouveau afin de constater ce dégât toujours en cours et confirmer son origine ».
Madame [L] conteste cet exposé des faits, précisant qu'aucun des professionnels intervenus sur place le 21 septembre 2023 n'a constaté la présence d'une fuite active provenant de son appartement, ajoutant n'avoir été informée de l'existence d'une fuite que le 8 novembre et estimant curieux que Madame [U] lui ait adressé ce mail plus de quatre jours après son passage dans les lieux le samedi 4 novembre. Elle fait observer que les déclarations de cette dernière n'ont aucune valeur probante, celle-ci ayant manifestement intérêt à imputer la cause des désordres à un autre propriétaire.
Si le rapport établi par la société Stelliant Expertise, désignée par la société SADA, confirme la position de Madame [L], en précisant que la fuite active constatée sur les toilettes de l'appartement de cette dernière est postérieure à l'effondrement du plancher haut, cette confirmation ne suffit pas à rendre inopérante les conclusions de l'architecte de l'immeuble.
Aussi, à la suite d'une demande de précision formulée auprès de l'architecte de l'immeuble par Madame [L] quant à « l'absence de constatation de toute fuite active à la date du 21 septembre 2023, date de la réunion. Si besoin, le BET DEBORD pourrait être interrogé à ce sujet, puisqu'il a nécessairement été amené à constater l'existence d'une fuite à l'occasion de l'étaiement », ce dernier répond, dans son courrier électronique du 21 novembre 2023, « Le parquet est peut-être dégradé d'un dégât des eaux ancien datant de 2016 comme vous l'indiquez. Toutefois, ces remarques ne contrarient pas le fait que lors de ma visite du vendredi 17 novembre, j'ai constaté que la fuite provenant de votre appartement n'était toujours pas neutralisée. »
Force est de constater qu'il n'a pas affirmé qu'il n'existait pas de fuite active le 21 septembre 2023, signifiant au contraire par l'emploi de la phrase « toujours pas neutralisée » que cette fuite était préexistante. Il indique en outre dans son rapport du 14 juin 2024, que l'affaissement « résulte d'une fuite provenant du logement à l'étage supérieur. Cette fuite a provoqué une infiltration importante, qui a fragilisé la maçonnerie en plâtre, puis son effondrement lors de la dépose d'une cloison située à proximité. Les éléments structurels du plancher, bien que dégradés, n'ont pas cédé et restent en place. De ce fait, si la vétusté et la dégradation progressive du solivage sont indéniables, l'effondrement du plâtre peut être considéré comme résultant du seul dégât des eaux récent (des images et des vidéos attestent de la fuite constaté) ».
L'absence de constatation visuelle d'une fuite active par Madame [U] lors de la réalisation des travaux peut s'expliquer par l'existence d'un faux plafond, ce qu'indique l'expert de l'assureur de l'immeuble qui précise que « aucun désordre visuel n'aurait pu être constaté au vu du faux plafond existant (30 cm environ de largeur entre le plafond d'origine et faux plafond) ».
Dès lors, les conclusions de l'architecte de l'immeuble, professionnel, et les déclarations de Madame [U], sont des éléments rendant plausible le rôle causal des installations sanitaires de l'appartement de Madame [L] dans le dégât d'affaissement du plafond haut, rôle qui ne peut être examiné que par le juge du fond.
Il en résulte que la contestation opposée par le syndicat des copropriétaires sur le rôle causal des installations sanitaires de l'appartement de la requérante, susceptible de l'exonérer totalement ou partiellement de sa responsabilité, n'apparaît pas immédiatement vaine.
A titre surabondant, il convient de préciser que le préjudice résultant de l'impossibilité alléguée de relouer le bien ne peut être indemnisé qu'à hauteur de la perte de chance subie, dont l'évaluation ne relève également que du juge du fond.
Pour l'ensemble de ces raisons, il y a lieu de constater que la demande provisionnelle se heurte à l'existence de contestations sérieuses.
Sur les demandes accessoires
Aucune raison d'équité ne commande de faire droit aux demandes reposant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La requérante, succombant en l'instance et alors qu'une assemblée générale aux fins de voir voter les travaux de reprise était annoncée par le syndic depuis le mois de janvier 2024, sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l'article 696 du même code.
La requérante succombant à l'instance, il n'y a pas lieu de statuer sur sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont l'application est, au demeurant, de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'injonction à exécuter les travaux de reprise du plancher haut ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle ;
Rejetons les demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons Madame [L] au paiement des dépens ;
Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.
Fait à Paris le 11 septembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN
