Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/00903

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 24 MAI 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00903 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFAN5 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Novembre 2021 -Président du TGI de PARIS - RG n° 21/57037 APPELANTE Syndic. de copro. SDC [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice : La société ABEGE PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1] [Localité 2] Représentée et assistée par Me Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS, toque : P0236 INTIMÉE S.C.I. LIVINGSTON prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée et assistée par Me Marie JEANMONOD PELON de l'ASSOCIATION JEANMONOD - PELON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0639 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 03 Avril 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Patricia LEFEVRE, Conseillère Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** La SCI Livingston est propriétaire de divers lots au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment au 4ème étage du bâtiment D les lots 73 à 79 acquis le 24 avril 2017. Reprochant à la société Livingston d'avoir procédé à l'annexion de diverses parties du bâtiment D, d'avoir réalisé des travaux affectant les parties communes sans autorisation et d'avoir changé la destination du lot n° 5, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par acte extrajudiciaire du 15 septembre 2020, en demandant sa condamnation sous astreinte à : restituer des parties communes annexées sans droits (couloir du 4e étage bâtiment D reliant les lots 78 à 79 ; toilettes et point d'eau du 4e étage bâtiment D ; combles au-dessus des lots 73 à 79 et du couloir) : remettre en état des parties communes, objet de travaux réalisés sans autorisation (suppression d'un sas et porte d'accès aux lots litigieux, situés entre les lots 72 et 82 au 4e étage du bâtiment D ; mur du couloir partie commune, contiguë au jardin de l'Hôtel Amelot de [Localité 3], au 4ème étage de l'immeuble et dépose des fenêtres avec remise en état d'origine du mur percé ; combles) ; restituer le lot 5 à sa destination initiale de garage, à l'exclusion de toute activité commerciale et/ou d'entrepôt de société commerciale. Par ordonnance du 10 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société Abege Patrimoine, tendant à la restitution du couloir du 4ème étage du bâtiment D, situé entre les lots 78 et 79, des toilettes et poste d'eau, et à la remise en état des lieux ; condamné la SCI Livingston à restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société Abege Patrimoine, les combles, parties communes situées au-dessus des lots n° 73 à 79, au 4ème étage du bâtiment D de l'immeuble, à défaut de mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire des copropriétaires d'une résolution tendant à obtenir la régularisation de cette annexion de parties communes ; dit qu'en l'absence de toute demande de régularisation dans les termes susvisés et de restitution des combles passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, une astreinte de 100 euros par jour de retard sera applicable, cette astreinte ayant vocation à courir sur une durée de trois mois ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société Abege patrimoine, tendant à la suppression des trois ouvertures percées et fenêtres construites au 4ème étage du bâtiment D de l'immeuble sur le mur de façade contigu au jardin de l'Hôtel Amelot de [Localité 3] et à la remise en état du mur ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société Abege Patrimoine, tendant à la restitution de la destination du lot n° 5 constitué en garage, acquis par la SCI Livingston et à la cessation de ce lot en exploitation ou mise à disposition commerciale ; dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; laissé à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ; rejeté toute autre demande. Par déclaration du 6 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 2] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 21 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, il demande à la cour de : infirmer l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions ; Statuant à nouveau : dire et juger que la SCI Livingston a procédé en violation des stipulations du règlement de copropriété et des droits du syndicat des copropriétaires : à l'appropriation et à l'annexion de diverses parties communes du bâtiment D de l'immeuble sis [Adresse 1], savoir : - le couloir du 4e étage sis entre les lots n° 73 et 79 ; - les toilettes et le poste d'eau situé au 4e étage, respectivement aux droits des lots n°8 et 79 ; - les combles au-dessus des lots n° 73 à 79, du couloir partie commune reliant ces lots, des toilettes et du poste d'eau susmentionné; à la réalisation de travaux affectant les parties communes de l'immeuble, sans autorisation de l'assemblé générale des copropriétaires, et notamment : - le percement de trois fenêtres au 4ème étage du bâtiment D de l'immeuble sis [Adresse 1], situé dans un périmètre de protection des monuments historiques, sur mur de façade contigu au jardin de l'hôtel Amelot de [Localité 3] au changement de destination du lot n°5 de l'immeuble sis [Adresse 1] correspondant à un garage, en entrepôt mis à disposition d'une société commerciale; En conséquence, Sur la restitution des parties communes et la remise en état, condamner la SCI Livingston à lui restituer : le couloir partie commune situé entre les lots n° 78 et 79 au 4ème étage du bâtiment D ; les toilettes et poste d'eau, parties communes, situés aux droits des lots n° 78 et 79 au 4ème étage du bâtiment D de l'immeuble ; les combles, parties communes, situés au-dessus des lots n° 73 à 79, du couloir, des toilettes et du poste d'eau susmentionnés au 4ème étage du bâtiment D de l'immeuble ; condamner la SCI Livingston à procéder à la remise en état desdites parties communes du 4ème étage du bâtiment D lui étant restituées, et procéder notamment, sous contrôle du syndic et de l'architecte de l'immeuble : à la suppression de tous aménagements présents sur les parties communes ; au rétablissement de l'ensemble des séparations, cloisons, mur, sol et plafonds, séparant les parties communes des parties privatives de la SCI Livingston ; assortir la présente condamnation aux fins de restitution et remise en l'état des parties communes du 4ème étage d'une astreinte, à hauteur de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et jusqu'à la justification de la complète remise en état des parties communes ; Sur la remise en état des parties communes objet de travaux non autorisés, condamner la SCI Livingston à procéder à la suppression des trois ouvertures percées et fenêtres construites au 4ème étage du bâtiment D de l'immeuble sis [Adresse 1] sur mur de façade contigu au jardin de l'hôtel Amelot de [Localité 3] en violation des droits du syndicat des copropriétaires et la remise en état du mur partie commune percé ; assortir la présente condamnation à la suppression des fenêtres litigieuses et remise en état du mur d'une astreinte, à hauteur de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et jusqu'à la justification de la complète remise en état des parties communes ; sur la restitution de la destination au lot n° 5 de copropriété : condamner la SCI Livingston à restituer au lot n°5 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] sa destination définie aux termes du règlement de copropriété savoir un garage ; condamner la SCI Livingston à cesser toute utilisation, exploitation ou mise à disposition à titre commercial de ce lot n°5, notamment à titre d'entrepôt à la société SDC ; assortir la présente condamnation d'une astreinte, à hauteur de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et jusqu'à la justification de la complète remise en état du lot et restitution de sa destination ; En tout état de cause condamner la SCI Livingston à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI Livingston aux entiers dépens de la présente instance. La société Livingstone, aux termes de ses dernières conclusions en date du 15 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de : confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] en tous les dépens d'appel, dont le recouvrement sera poursuivi par Me Jeanmonod-Pelon avocat, membre de l'association Jeanmonod Pelon Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, En vertu de l'article 873 du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Livingston et son auteur, M. [E] [K], ont procédé sans autorisation des copropriétaires à l'appropriation et à l'annexion de diverses parties communes du bâtiment D de l'immeuble, savoir, le couloir du 4ème étage situé entre les lots 73 et 79, les toilettes et le poste d'eau situé au 4ème étage, respectivement aux droits des lots 78 et 79 ; les combles au-dessus des lots 73 à 79, du couloir partie commune reliant ces lots, des toilettes et du poste d'eau. Il explique que l'ensemble de ces opérations a permis la création, au détriment des droits de la copropriété, d'un grand appartement avec une hauteur sous plafond importante, sans aucune contrepartie pour le syndicat des copropriétaires. En réponse, la société Livingston indique qu'elle va saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître l'usucapion de ces parties communes, dans la mesure où son acte de vente inclut dans son périmètre le couloir dont elle a la jouissance exclusive et qui a été clôturé par son vendeur depuis plus de trente ans. Elle fait état de l'article 18 du modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 3 juin 1960 (pièce Livingston 4), qui prévoit que dans l'hypothèse où une même personne est propriétaire des lots numéro 73, 74, 75, 76, 77 et 78, il a la « jouissance exclusive, particulière et gratuite » de la totalité du couloir en regard de ces lots, et jusqu'à la porte séparant ce couloir du surplus des couloirs de l'étage, ainsi que du WC et du poste d'eau contigus au lot 78. La société Livingston se fonde également sur une 6ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 1981 (pièce Livingston 5) qui mentionne que l'auteur de la société Livingston, M. [E] [K], a acquis une chambre lot n° 79 et a fait poser une porte permettant de disposer en supplément d'environ 2,5 m² de couloir commun. La résolution mentionne que les copropriétaires « regrettent de ne pas avoir été informés au préalable de cette emprise et acceptent cependant de ne pas demander la dépose de cette porte ». La société Livingston en déduit que la portion de couloir et la porte qui l'annexe aux lots n° 73 à 79, existe en vertu du règlement de copropriété et d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires devenue définitive, et cela depuis plus de trente ans. La société Livingston fait encore valoir que la 11ème résolution de l'assemblée du 25 avril 2005 (pièce Livingston 6) donnait mandat au syndic de modifier l'acte du descriptif du règlement de copropriété et d'accomplir la publication aux hypothèques selon un projet joint à l'ordre du jour qui réduisait la quote-part de charges imputée au lot 71 appartenant à une autre copropriétaire, et augmentait d'autant celle des lots 73 à 79 appartenant alors à M. [E] [K]. La société Livingston souligne que cette nouvelle répartition des charges est appliquée par le syndic depuis 2005 malgré l'absence de publication d'un modificatif. Cependant, il doit être préalablement observé qu'en vertu de l'article 835, le juge des référés prescrit en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent en cas de trouble manifestement illicite, même en présence d'une contestation sérieuse. En l'espèce, la société Livingston reconnaît s'être appropriée le couloir longeant les lots 73 à 79, le WC et le poste d'eau sans qu'aucune décision de l'assemblée générale des copropriétaires n'ait jamais voté l'aliénation de ces parties communes à son profit. Par ailleurs, la société Livingston soutient en vain que ces parties communes lui appartiennent par l'effet de la prescription acquisitive de 30 ans dans la mesure où son acte de vente inclut dans son périmètre le couloir dont elle a la jouissance exclusive et qui a été clôturé par son vendeur depuis plus de trente ans. Cependant, en l'absence d'aliénation des parties approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires conformément à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les mentions de l'acte de vente contenant l'énonciation de parties communes qualifiées de parties privatives sont inopposables au syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, s'il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier l'existence d'une prescription acquisitive, il lui incombe de vérifier que le trouble dont l'existence est alléguée est manifestement illicite et d'examiner les moyens de défense à cet égard. Or, par application de l'article 2270 du code civil, on ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l'on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession. En l'espèce, l'article 18 du modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 3 juin 1960 mentionne expressément que la possession du couloir litigieux du WC et du poste d'eau se fait, non à titre de propriétaire, mais à titre de jouissance gratuite et, dans le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 1981, les copropriétaires rappelaient explicitement que le couloir restait une partie commune et que l'emprise de l'auteur de la société Livingston ne pouvait se transformer en droit acquis. Enfin, il n'est pas contesté que le modificatif de 2005 est resté à l'état de projet et qu'en dépit d'une modification de la répartition des charges, aucun transfert de propriété n'a été voté. Dès lors, les allégations de l'intimée concernant une appropriation par usucapion ne sont pas de nature à légitimer le trouble dont elle ne conteste pas l'existence. S'agissant des combles, parties communes, situés au-dessus des lots n° 73 à 79, du couloir, des toilettes et du poste d'eau susmentionnés au 4ème étage du bâtiment D, la société Livingston fait valoir que leur annexion est connue des copropriétaires depuis le début des travaux qu'elle a entrepris et qu'elle a fait l'objet de discussions amiables qui n'ont pas abouti. Elle soutient que d'autres copropriétaires ont procédé à d'importants travaux en infraction avec le règlement de copropriété, sans autorisation de l'assemblée, qui n'ont donné lieu à aucune action en justice du syndicat des copropriétaires, celui-ci préférant une régularisation de ces situations. Elle expose en détail les difficultés qu'elle a rencontré pour saisir l'assemblée générale des copropriétaires d'un projet d'aliénation à son profit des combles litigieux, avant d'expédier une lettre recommandée en date du 21 juin 2022 au syndic demandant l'inscription de plusieurs résolutions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, afin d'obtenir la ratification des annexions pratiquées (pièce 17 Livingston). La société Livingston fait également état de promesses faites par d'autres copropriétaires et de chantage au sujet de travaux faits par les uns ou les autres, en produisant notamment l'attestation de M. [H], qui représentait l'intimée lors d'une assemblée générale de 2021. Cependant, aucune de ces circonstances ne justifie l'appropriation unilatérale des combles litigieux qui constituent des parties communes. En outre, le projet de la société Livingston de ratification des annexions de parties communes, de validation de ses travaux réalisés sans autorisation et de cession des parties communes litigieuses a été rejeté par l'assemblée générale ordinaire du 29 septembre 2022 (pièce 28 syndicat des copropriétaires) et par l'assemblée générale particulière au bâtiment D du 20 octobre 2022. la société Livingston ne conteste pas que ces assemblées générales n'ont fait l'objet d'aucune contestation dans le délai légal de deux mois suivant leur notification. Le syndicat des copropriétaires reproche également à la société Livingston d'avoir fait procéder au percement de trois grandes fenêtres dans la façade du bâtiment D, contiguë au jardin de l'Hôtel Amelot de [Localité 3], au niveau du couloir partie commune revendiqué par la copropriété. La société Livingston admet l'existence des trois fenêtres ouvertes par ses soins mais fait valoir que les photographies et constat d'huissier produit par le syndicat des copropriétaires montrent également au moins huit autres fenêtres ouvertes sur ce même mur à tous les étages par d'autres copropriétaires. Il convient de constater à nouveau que ces circonstances ne justifient pas les travaux de percement ou d'agrandissement de fenêtre sans autorisation sur le mur pignon de la copropriété. De plus, comme il a été dit, la demande de régularisation présentée par la société Livingston a été rejeté par l'assemblée générale ordinaire du 29 septembre 2022 (pièce 28 syndicat des copropriétaires) et par l'assemblée générale particulière au bâtiment D du 20 octobre 2022, sans contestation dans le délai de deux mois. A supposer même, comme l'affirme la société Livingston, qu'il soit encore possible de saisir l'assemblée générale des trois immeubles, du 31, 33 et 35 rue de Bellechasse des mêmes résolutions, il demeure qu'aucune aliénation n'a été autorisée avant les prises de possession litigieuses, et aucuns travaux de percement de fenêtre n'ont été autorisés avant leur réalisation. Dans ces conditions, il y a lieu de constater que l'appropriation par la société Livingston du couloir litigieux, du WC, du poste d'eau, et des combles surmontant ces parties communes et les lots 73 à 79, ainsi que le percement de fenêtres, constituent un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en ordonnant la restitution des annexions irrégulières, le rétablissement sous astreinte de l'ensemble des séparations, cloisons, mur, sol et plafonds, séparant les parties communes des parties privatives de la SCI Livingston, et la suppression sous astreinte des fenêtres litigieuses et de tous les aménagements présents sur les parties communes, à l'exception de la porte d'entrée au droit des lots 72 et 80, dont les copropriétaires avaient renoncé à demander la dépose en 1981, de sorte que le trouble manifestement illicite n'est pas caractérisé de ce seul chef. Il n'y aura pas lieu de prévoir un contrôle a priori du syndic et de l'architecte de l'immeuble, la remise en état dans les règles de l'art relevant de la responsabilité du copropriétaire défaillant. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires expose que la société Livingston est propriétaire d'un lot 5 qui est décrit comme un garage dans le règlement de copropriété, ainsi que dans l'état descriptif de division. Il affirme que la société Livingston a procédé à la mise à disposition de ce local à la société de construction dénommée syndicat des copropriétaires, dont le siège est à cet égard fixé [Adresse 1], et qui aurait procédé aux travaux illicites pour la société Livingston au 4ème étage du bâtiment D de l'immeuble. Il soutient que cette situation de fait est en contradiction directe avec la vocation bourgeoise et d'habitation de l'immeuble, et en violation du règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce détournement de destination. Spécialement, le constat d'huissier produit en pièce 18 ne rapporte pas les constatations personnelles de l'huissier instrumentaire, mais le visionnage par celui-ci de vidéos prise par une copropriétaire qui en détaille le contenu au constatant. Il n'y a donc lieu à référé de ce chef. La société Livingston sera tenue aux entiers dépens de première instance et d'appel, et d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande visant à faire restituer au lot n° 5 appartenant à la SCI Livingston sa destination de garage ; L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau, Condamne la SCI Livingston à restituer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] : le couloir partie commune situé entre les lots n° 78 et 79 au 4ème étage du bâtiment D ; les toilettes et poste d'eau, parties communes, situés aux droits des lots n° 78 et 79 au 4ème étage du bâtiment D de l'immeuble ; les combles, parties communes, situés au-dessus des lots n° 73 à 79, du couloir, des toilettes et du poste d'eau susmentionnés au 4e étage du bâtiment D de l'immeuble ; Condamne la SCI Livingston à procéder à la remise en état des parties communes du 4ème étage du bâtiment D en supprimant tous aménagements présents sur les parties communes, à l'exception de la porte d'entrée au droit des lots n° 72 et n° 80, et en rétablissant l'ensemble des séparations, cloisons, mur, sol et plafonds, séparant les parties communes des parties privatives de la SCI Livingston, dans les 8 mois de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 3 mois, délai à l'issue duquel il sera à nouveau statué par le juge compétent saisi par la partie la plus diligente ; Condamne la SCI Livingston à procéder à la suppression des trois ouvertures percées et fenêtres construites au 4ème étage du bâtiment D sur le mur de façade contigu au jardin de l'hôtel Amelot de [Localité 3] et à la remise en état du mur percé, dans les 8 mois de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 3 mois, délai à l'issue duquel il sera à nouveau statué par le juge compétent saisi par la partie la plus diligente ; Y ajoutant, Condamne la SCI Livingston à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Livingston aux entiers dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT