Tribunal judiciaire, 26 mars 2024. 23/00033

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JUGEMENT DU 26 MARS 2024 Greffe des loyers commerciaux Affaire N° RG 23/00033 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X77A Chambre 5/Section 4 - LC Minute n° 24/00495 DEMANDEUR S.A.R.L. BACCHUS [Adresse 10] [Localité 5] représentée par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145 C/ DEFENDEUR S.A.R.L. LAGOTRANS- BE TRADING [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Me Monique BOCCARA SOUTTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0649 COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 23 janvier 2024 JUGEMENT Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er octobre 2005, la société Bacchus et la société Lagotrans – Be Trading ont conclu un bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 2], à [Localité 8] (93) composés d’un entrepôt de 900 m² avec quais et aire de manœuvre en façade, un ensemble de bureaux avec sanitaire d’une surface d’environ 150 m², pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2005 jusqu’au 30 septembre 2014, moyennant un loyer mensuel de 3.812 euros hors taxes et hors charges, pour y exercer l’activité de « manutention, entreposage, containerisation, achat, vente, importation, exportation de marchandises ». Par exploit du 24 juin 2021 la société Bacchus a fait signifier à la société Lagotrans – Be Trading un congé pour le 31 décembre 2021 avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2022 moyennant un loyer annuel de 66.000 euros hors taxes et hors charges. Aux termes de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 7 juin 2023, la société Bacchus a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à 66.000 euros hors taxes et hors charges. Par exploit du 11 août 2023, la société Bacchus a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de [Localité 8] aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 66.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022 et subsidiairement, désigner un expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble. Aux termes de son mémoire notifié à la société Lagotrans – Be Trading le 19 décembre 2023, la société Bacchus demande au juge des loyers commerciaux au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, et des articles R. 145-2 et suivants du Code de commerce, de : « Au principal JUGER que le déplafonnement est acquis de plein droit du fait d’une durée du bail excédant douze années, et ce, en application des dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 alinéa 3 du Code de commerce ; JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1 er janvier 2022, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la valeur locative soit la somme en principal de 66.000 € hors taxes et hors charges ; JUGER que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles impayées à compter du 1 er janvier 2022 ; JUGER que, par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ; Subsidiairement, DESIGNER, si la juridiction de céans ne s’estimait pas suffisamment informée, tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles R. 145-2 et suivant du Code de commerce ; FIXER à la somme de 66.000 € hors taxes et hors charges, le loyer annuel provisionnel, à compter de la date d’effet du nouveau bail, soit à compter du 1 er janvier 2022 ; En tout état de cause, ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. CONDAMNER la société LAGOTRANS - BE TRADING au paiement d’une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. » Aux termes de son mémoire notifié à la société Bacchus le 27 novembre 2023, la société Lagotrans – Be Trading demande au juge des loyers commerciaux de : - à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à un montant principal de 56.000 euros hors taxes et hors charges ; - à titre subsidiaire, désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux ; Il est renvoyé aux mémoires précités des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 janvier 2024 et mise en délibéré au 26 mars 2024. MOTIFS 1. Sur le renouvellement du bail commercial au 1er janvier 2022 L’article L. 145-9 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. En l’espèce, le bail commercial du 1er octobre 2005 a pris fin au 30 septembre 2014 sans être dénoncé de sorte qu’il a été tacitement prolongé. Par exploit du 24 juin 2021 la bailleresse a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement au 1er janvier 2022 moyennant un loyer de 66.000 euros hors taxes et hors charges. En vertu des textes précités, il convient de considérer que le bail renouvelé a commencé à courir le 1er janvier 2022 soit à compter du lendemain du terme du précédent fixé par la loi au dernier jour du trimestre civil 6 mois après la signification du congé soit le 31 décembre 2021. 2. Sur le déplafonnement Par application combinée des articles L 145-33 et L 145-34, alinéa 3, du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail à renouveler a, par l'effet d'une tacite prolongation, une durée contractuelle supérieure à douze ans, les règles du plafonnement étant écartées. En l’espèce, le bail initial est entré en vigueur le 1er octobre 2005 jusqu’au 30 septembre 2014 sans être dénoncé de sorte qu’il a été tacitement prolongé. Par exploit du 24 juin 2021 la bailleresse a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement au 31 décembre 2021. Ainsi, le bail renouvelé a couru pendant plus de douze ans. Les règles de plafonnement seront écartées et le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative. Les parties s’accordent pour que le loyer soit fixé à la valeur locative mais restent en désaccord sur le montant de celle-ci. 3. Sur la valeur locative Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, celle-ci étant l’objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2022, et ce aux frais avancés de la société Bacchus qui a pris l’initiative de solliciter une modification du montant du loyer à l’occasion du renouvellement. Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien. 4. Sur les autres demandes Les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens seront réservées. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, Constate que la durée du bail commercial du 1er octobre 2005 a excédé 12 ans, qu’il a pris fin le 31 décembre 2021 et qu’il a été renouvelé à compter du 1er janvier 2022 ; Avant dire droit sur le prix du loyer du bail de renouvellement : Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce, Ordonne une expertise et commet pour y procéder : Madame [Z] [I] [Adresse 4] [Localité 6] Tél : [XXXXXXXX01] Email : [Courriel 9] avec pour mission de : - visiter le local sis [Adresse 2], à [Localité 8] (93), - décrire les locaux et l’activité qui y est exercée, - se faire remettre par l’une ou l’autre des parties le bail initial, les baux successifs, les avenants et renouvellements ainsi que tous documents nécessaires, - fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au 1er janvier 2022 suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents: * les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ; * l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ; * la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ; * les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ; * les facteurs locaux de commercialité - préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; - donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail en cause selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce ; - fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige ; - du tout dresser rapport, Fixe à 3.000 € (trois mille euros) le montant de la provision que la société Bacchus doit consigner à la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bobigny avant le 31 mai 2024 et dit qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque, Dit que l'expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l'avis donné à l'expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état, Invite l'expert, lors de la première réunion d'expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif, Invite l'expert à faire connaître, dès cette première réunion d'expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l'expert commis de solliciter un complément de consignation, Dit que l'expert déposera au greffe du tribunal son rapport dans un délai de six mois suivant sa saisine et au plus tard le 15 janvier 2025, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie, Dit que l'expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d'un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande, Dit que faute pour une partie d'avoir communiqué à l'expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l'expiration du délai d'un motif résultant d'une cause extérieure, Dit qu'en application de l'article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d'expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, Ordonne le renvoi de cette affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du 25 juin 2024 à 14 heures, sans nouvelle convocation des parties, pour s'assurer que la consignation a été versée, Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l'expert sera caduque, Dit que le juge de la 5ème chambre, 4ème section de ce tribunal, sera chargé d'assurer le contrôle de l'expertise, Et dans l'attente de l'audience qui suivra le dépôt du rapport : Dit que pendant le cours de l'instance, la société Lagotrans – Be Trading sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, Réserve les autres demandes, les dépens et les frais irrépétibles, Fait au Palais de Justice, le 26 mars 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Madame AIT Madame CARLIER