Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 24/58821

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/58821 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6TKP N° : 2 Assignation du : 23 Décembre 2024 [1] [1] 2 copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 21 février 2025 par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier. DEMANDERESSE OHEL, Société civile immobilière [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître David BENSADON, avocat au barreau de PARIS - #P0074 DEFENDERESSE S.A.S. EDEN & JOHN [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Maître Nathalie BENCHIMOL GUEZ, avocat au barreau de PARIS - #C1581 DÉBATS A l’audience du 24 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 2023, la société Financière De Villiers et a donné à bail commercial à la S.A.S. EDEN & JOHN pour une durée de 9 années, un local situé [Adresse 3]. Suivant acte authentique de vente établi le 20 juin 2023, la société OHEL a acquis les locaux commerciaux. Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, la société civile immobilière OHEL a assigné la S.A.S. EDEN & JOHN en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d'obtenir : - l'expulsion de la S.A.S. EDEN & JOHN ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, - le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, aux frais de la S.A.S. EDEN & JOHN, - la condamnation de la S.A.S. EDEN & JOHN à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 18.995, 98 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles avec intérêts au taux majoré de 4 points à compter du commandement de payer du 14 novembre 2024, - la capitalisation des intérêts, - la condamnation de la S.A.S. EDEN & JOHN au paiement de la somme de 1 899, 60 euros à titre de clause pénale, - la condamnation de la S.A.S. EDEN & JOHN au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation d'un montant de 199, 55 euros HT par jour jusqu'à la date de restitution effective des locaux, - la conservation du dépôt de garantie, - la condamnation de la S.A.S. EDEN & JOHN au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Lors de l'audience du 24 janvier 2025, la société civile immobilière OHEL, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes. A l'appui de ses prétentions, la société civile immobilière OHEL fait valoir que les premiers impayés sont rapidement apparus. Elle conteste les non conformités évoquées, non signalées jusqu'à la délivrance du commandement,et rappelle que le preneur a en tout état de cause bénéficié d'une franchise lors de son entrée dans les lieux pour procéder à des travaux. Par conclusions développées lors de l'audience, la S.A.S. EDEN & JOHN, représentée par son Conseil, sollicite dire n'y avoir lieu à référés et subsidiairement, sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l'attente, outre la condamnation de la demanderesse à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l'appui de ses prétentions la S.A.S. EDEN & JOHN fait valoir que l'exigibilité du loyer suppose une jouissance normale et paisible. Elle indique que dès l'origine, l'installation électrique a présenté des non conformités entravant l'exploitation. Elle conteste les mentions relatives aux provisions pour charges, non justifiées dans leur quantum. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 février 2025. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. MOTIFS 1/ Sur l'acquisition de la clause résolutoire Sur le principe L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Aux termes de l'acte authentique de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d'avoir à exécuter demeurée sans effet. Par acte d'huissier du 14 novembre 2024, la société civile immobilière OHEL a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance. Si le preneur invoque des non conformités électriques, force est de constater que ces allégations sont développées après la délivrance du commandement de payer et l'échec des tentatives de mise en place d'un plan d'apurement. La production de SMS relatant des problèmes techniques ou pannes de courant justifiant l'annulation de rendez-vous ne permet pas de déterminer la réalité de ces non conformités, leur origine et les devis et factures versés ne sont pas signés. Aucune pièce n'est produite de nature à établir avoir alerté la bailleresse de ces prétendues non conformités ni l'avoir mise en demeure d'y mettre un terme. Enfin, en tout état de cause, il n'est pas démontré que dans l'hypothèse où de telles non conformités existeraient, le preneur ne serait pas en mesure d'exploiter complètement son installation. Dans ces conditions, il y a lieu de constater l'absence de contestation sérieuse et de dire y avoir lieu à référés. Il est établi que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l'acquisition de la clause résolutoire au 14 décembre 2024. Sur les délais Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il résulte du décompte locatif que le loyer n'est pas versé depuis de très nombreux mois et la S.A.S. EDEN & JOHN ne verse aux débats aucune pièce comptable attestant de sa situation et d'une amélioration à l'avenir. La défenderesse ne disposant manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement du loyer courant que de l'arriéré locatif, il convient de la débouter de sa demande de délais comme suit au présent dispositif. L'expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu'aucune circonstance particulière ne justifie la mise en oeuvre d'une astreinte. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d'occupation sera mise à sa charge depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. En l'espèce, la conservation du dépôt de garantie, de la majoration du loyer à titre d'indemnité d'occupation et de la majoration du taux d'intérêt s'analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande. 2/ Sur la provision Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte locatif produit que l'obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus à la société civile immobilière OHEL n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 18 995, 98 euros au terme de décembre 2024 inclus. La S.A.S. EDEN & JOHN sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 18.995, 98 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant première mise en demeure du débiteur. 3/ Sur les autres demandes Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, la S.A.S. EDEN & JOHN qui succombe supportera le poids des dépens. Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Déboutons la S.A.S. EDEN & JOHN de sa demande tendant à voir constater l'existence de contestations sérieuses ; Constatons l'acquisition de plein droit au 14 décembre 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la S.A.S. EDEN & JOHN devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 3], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ; Condamnons la S.A.S. EDEN & JOHN à payer à la société civile immobilière OHEL une provision de 18.995, 98 euros (dix huit mille neuf cent quatre vingt quinze euros quatre vingt dix huit centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de décembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Condamnons la S.A.S. EDEN & JOHN à payer à la société civile immobilière OHEL une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ; Disons n'y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d'indemnité d'occupation ; Disons n'y avoir lieu à référés sur la demande de conservation du dépôt de garantie ; Disons n'y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du taux d'intérêt ; Disons n'y avoir lieu à référés sur la clause pénale ; Déboutons la société civile immobilière OHEL de sa demande d'astreinte ; Déboutons la S.A.S. EDEN & JOHN de sa demande de délais ; Condamnons la S.A.S. EDEN & JOHN, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024 ; Condamnons la S.A.S. EDEN & JOHN au paiement à la société civile immobilière OHEL de la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. Fait à Paris le 21 février 2025 Le Greffier, Le Président, Estelle FRANTZ Maïté FAURY