Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 23/01384

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A 1 Promenade Jean Rostand 4ème étage 93009 BOBIGNY CEDEX Téléphone : 01 48 96 11 10 Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : civil.tj-bobigny@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/01384 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGXI Minute : 722/24 S.A. D’HLM BATIGERE-HABITAT Représentant : Me Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486 C/ Monsieur [O] [Y] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Pascale BOYAJEAN PERROT Copie délivrée à : M. [Y] Le 08 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Juin 2024; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. D’HLM BATIGERE-HABITAT, dont le siège social sis [Adresse 2], venant aux droits de la Société BATIGERE-EN-ILE-DE-FRANCE, Représentée par Me Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 1] Non comparant D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 20 octobre 2020, la société BATIGERE EN ILE DE France, aux droits de laquelle vient la Société BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [O] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) moyennant le paiement d'un loyer de 608,28 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 131,40 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 608 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la Société BATIGERE EN ILE DE FRANCE lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 juillet 2023. La société BATIGERE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023 aux fins de: - déclarer acquise le bénéfice de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 3752,45 euros au titre des loyers et charges arrêtés 8 septembre 2023, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer, - voir ordonner son expulsion, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, si besoin est, et dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application en date du 31 juillet 1992, - le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer révisable qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu'à complète libération des lieux à régler au plus tard le 5 de chaque mois, - la condamner au paiement d'une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, et 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, A l'audience du 11 décembre 2023, la société BATIGERE HABITAT est représentée. Monsieur [Y], comparant, a demandé le renvoi de l'affaire en raison d'une demande d'aide juridictionnelle. A l'audience du 26 février 2024, la société BATIGERE HABITAT est représentée et Monsieur [Y] n'a pas comparu. L'affaire a été renvoyée afin de vérifier l'état de la demande d'aide juridictionnelle. A l'audience du 25 mars 2024, la Société BATIGERE HABITAT, représentée, a réactualisé la créance locative à un montant de 5892,36 euros, échéance du mois de janvier 2024 comprise et a maintenu l'intégralité de ses demandes. Elle a précisé que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle a indiqué s'opposer à l'octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse. Monsieur [O] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Le bureau d'aide juridictionnelle a indiqué n'avoir aucun dossier au nom de Monsieur [Y]. L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 14 septembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la Société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations Familiales le 24 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 septembre 2023, pour un impayé locatif toujours persistant à ce jour, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 7 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 20 octobre 2020 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juillet 2023, pour la somme en principal de 2205,39€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 septembre 2023. L'expulsion de Monsieur [O] [Y] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur la demande de condamnation d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, Monsieur [O] [Y] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 7 septembre 2023 minuit. Par conséquent, il devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et ce, à compter du 8 septembre 2023, jusqu'à libération définitive des lieux. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En vertu du principe du contradictoire, la non-comparution de Monsieur [O] [Y] empêche de procéder à la réactualisation de la dette locative à la hausse sollicitée par la partie demanderesse. La Société BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [Y] restait devoir la somme de 3752,45 euros, terme du mois d'août 2023 inclus. Monsieur [O] [Y], non-comparant à la dernière audience, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette. Monsieur [O] [Y] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3752,45 euros au titre des loyers et charges, terme du mois d'août 2023 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 7 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 455,39 euros et à compter du 13 septembre 2023, date de l'assignation, sur le surplus. Sur la demande de dommages-intérêts En application de l'article 1231-4 du code civil, dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. En l'espèce, la société la SA d'HLM La Sablière n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice. Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée. Sur les mesures accessoires Monsieur [O] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la Société BATIGERE HABITAT, Monsieur [O] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2020 entre la Société BATIGERE EN ILE DE France, aux droits de laquelle vient la société BATIGERE HABITAT, et Monsieur [O] [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], à [Localité 3] sont réunies à la date du 7 septembre 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [O] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai indiqué, la Société BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à la Société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce à compter du 8 septembre 2023, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à la Société BATIGERE HABITAT la somme de 3752,45 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de d'août 2023 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 7 juillet 2023 sur la somme de 455,39 euros et à compter du 13 septembre 2023 sur le surplus, CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à la Société BATIGERE HABITAT une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la Société BATIGERE HABITAT du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Monsieur [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 juillet 2023 ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 3 juin 2024 par mise à disposition du jugement au greffe. La greffière Le juge