Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/03103

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/03103 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZD37 Minute : 24/00958 1001 VIES HABITAT Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971 C/ Madame [M] [L] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me FEUGNET Copie délivrée à : Mme [L] Le 30 Août 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier; ENTRE DEMANDEUR : 1001 VIES HABITAT, ayant son siège social [Adresse 3],représenté par Maitre FEUGNET, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [M] [L], demeurant [Adresse 4] comparante D'AUTRE PART FAITS ET PROCEDURE Par assignation du 28 février 2024, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait citer Madame [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal lui demandant: -de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l’expulsion de Madame [M] [L] et de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu -d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes somMes qui pourront être dues aux frais, risques et périls de la défenderesse -de condamner Madame [L] à lui payer la somme de 4 706,16 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de décembre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2023 -de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des locaux -de la condamner à lui payer la somme de 390 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, y compris le coût du commandement de payer A l’appui, elle fait valoir qu’elle a consenti à Madame [L], depuis le 30 mai 2008, un bail ayant été égaré ayant pour objet un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6]; que des impayés locatifs non régularisés sont apparus et qu’elle a été contrainte de délivrer un commandement de payer le 5 juillet 2023; qu’aucune régularisation des loyers et charges impayés n’est intervenue; que l’obligation de payer les loyers au terme convenu est une obligation essentielle du locataire. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 25 mars 2024. A l’audience du 6 mai 2024, la société 1001 VIES HABITAT précise que la dette locative, qui a diminué, est de 1 670,94 euros terme de mars 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Madame [L] indique qu’elle estime devoir une somme de l’ordre de 1 500 euros au maximum et soutient que deux paiements de 1 000 euros chacun effectués par son fils les 10 octobre et 10 novembre 2023 n’ont pas été pris en compte. Elle ajoute qu’elle souhaite rester dans le logement et propose de s’acquitter par mensualités de 50 euros. La société 1001 VIES HABITAT répond avoir être dans l’attente des justificatifs des paiement en question demandé au fils de la défenderesse. Elle ajoute que Madame [L] a réglé la somme de 1 500 euros le 2 mai 2024 et a été autorisée à faire parvenir au juge dans le cours de son délibéré un décompte locatif actualisé. Par note en délibéré du 22 mai 2024, la société 1001 VIES HABITAT produit un relevé de compte locataire prenant en compte un virement de 1 500 euros au 3 mai 2024, faisant apparaître un solde négatif de 1 005,13 euros et fait observer que le prélèvement du mois d’avril 2024 a été rejeté. MOTIFS Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ; L’assignation du 28 février 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF de SEINE SAINT DENIS le 16 février 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience; La demande est donc recevable ; Il est constant que Madame [L] est locataire d’un appartement [Adresse 4] à [Localité 6] dont la société 1001 VIES HABITAT est propriétaire; La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement et le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer en contrepartie de la mise à disposition des lieux; Il est formé une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives; Compte tenu du caractère fondamental du droit au logement, le manquement du locataire à son obligation de payer le loyer et les charge régulièrement doit être d’une particulière gravité; Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative; Il ressort des décomptes produits par le bailleur que du 31 octobre 2016 au 15 mai 2024, il a été appelé la somme totale de 99,06 euros au titre de “pénalités enquête ressource” (13 x 7,62) et celle de 160,91 euros au titre de frais d’huissier, qui ne constituent pas des éléments de la dette locative; Les captures d’écran produites par la défenderesse sont insuffisantes pour établir que les deux paiements des mois d’octobre et novembre 2023 dont elle soutient qu’ils ont été opérés par son fils sont effectivement intervenus; Sous cette réserve, déduction faite des sommes indûment appelées, il reste dû la somme de 745,16 euros au 17 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus (1 005,13 - 99,06 - 160,91), soit moins qu’un terme courant; Compte tenu de la modicité de la somme due, rapportée à la durée d’occupation des lieux et des efforts notables entrepris pour régler l’arriéré, la résiliation du bail constituerait une sanction disproportionnée au regard des manquements intervenus; Les demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion seront en conséquence rejetées; Madame [L] sera condamnée à payer, en denier ou quittance pour tenir compte, le cas échéant, des paiement effectués par son fils la somme de 745,16 euros ; Sa situation justifie que lui soient accordés des délais de paiement selon modalités spécifiées au dispositif; Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle; En l’absence de bail contenant une clause résolutoire, la délivrance d’un commandement de payer n’est pas nécessaire à la régularité de la procédure et n’entre donc pas dans les dépens afférents à l’instance; Madame [L] sera tenu aux dépens, dans lesquels ne sera pas compris le coût du commandement du 5 juillet 2023; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, Condamne Madame [M] [L] à payer, en deniers ou quittances à la société 1001 VIES HABITAT la somme totale de 745,16 euros euros au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus au 17 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus ; Dit que Madame [M] [L] se libérera valablement en quatorze mensualités de 50,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, la première payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, les suivantes le 10 de chaque mois ; Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet; Rejette toutes autres demandes ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision; Condamne Madame [M] [L] aux dépens, non compris le coût du commandement de payer du 5 juillet 2023; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier. Le greffier, Le juge,