Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 19/13676

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 19/13676 N° Portalis 352J-W-B7D-CRF3O N° MINUTE : 5 contradictoire Assignation du : 26 Novembre 2019 JUGEMENT rendu le 26 Septembre 2024 DEMANDERESSE S.A. ETABLISSEMENTS [T] [Adresse 2] [Localité 10] représentée par Me Véronique SCALISI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1660 DÉFENDERESSES S.A.R.L. DEKA GALLIENI [Adresse 8] [Localité 9] Société DEKA IMMOBILIEN INVESTMENT GMBH succursale française située [Adresse 4] [Localité 6] Toutes deux représentées par Me Sylvain CANARD-VOLLAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0030 Décision du 26 Septembre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 19/13676 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRF3O SOCIETE D’ETUDE DE MAITRISE D’OUVRAGE ET D’AMENAGEMENT PARISIENNE [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0500 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 21 Mai 2024, tenue en audience publique, devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2024. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 26 septembre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2012, la société Neximmo 51 a donné à bail à la SA Etablissements [T] des locaux en l'état futur d'achèvement dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 1], et plus particulièrement des locaux situés dans le Bâtiment A lot L, situé dans la Zone d'Aménagement Concertée de [Adresse 13] (ZAC), pour une durée de douze années commençant à courir à compter de la date de constatation de l'achèvement des travaux, pour une activité de " Vente de vins et spiritueux et à titre accessoire épicerie fine et tous objets et produits connexes au commerce de vins et spiritueux sous l'enseigne [T] ". Ce contrat de bail se référait à une stipulation figurant dans l'acte de vente du lot dans lequel se situe le local, selon laquelle notamment l'acquéreur ou ses sous-acquéreurs successifs ne pourront pas modifier l'affectation des bâtiments pendant la durée de la ZAC sans avoir obtenu l'accord préalable écrit de la Société d'étude de maîtrise d'ouvrage et d'aménagement parisienne (ci-après " SEMAPA "), ils s'engagent à lui notifier pour accord préalable les types d'activités commerciales envisagées préalablement à tout engagement de location ou cession, ils s'obligent à inclure la même obligation dans les baux ou cessions, la SEMAPA disposant d'un délai de 45 jours pour donner ou refuser son accord, un défaut de réponse valant accord tacite (article 11.6 du bail). Le 20 décembre 2012, la société Neximmo 51 a cédé les locaux à la société de droit allemand Deka Immobilien Investment Gmbh (ci-après la société " Deka Gmbh ") qui les a apportés à la SARL Deka Gallieni aux termes d'un acte du 26 mai 2016. La société Etablissements [T] a pris possession des locaux le 27 septembre 2013. La société Etablissements [T] a souhaité céder son droit au bail et une offre d'achat a été régularisée le 5 décembre 2018 avec l'enseigne de restauration rapide " JOUR ". Le 17 janvier 2019, la société Etablissements [T] a demandé à son bailleur son autorisation pour un changement d'activité afin qu'il soit exercé dans les lieux une activité de " Restauration sans extraction, sur place, à emporter et à livrer ". Par courrier du 27 février 2019, la SEMAPA a refusé le changement d'activité. Par acte sous seing privé du 7 octobre 2019, la société Etablissements [T] a conclu avec la société Milon Msellati Management, franchisée de l'enseigne " Jour ", un projet de cession de droit au bail sous conditions suspensives notamment d'avoir l'accord de la SEMAPA. Par courrier du 22 octobre 2019, la SEMAPA a maintenu son refus de changement d'activité. Par actes d'huissier en date du 26 novembre 2019, la société Etablissements [T] a fait assigner la société Deka Gmbh et la SEMAPA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir autoriser le changement d'activité et la cession du droit au bail et de condamner la SEMAPA au paiement de la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts. Le 9 septembre 2020, la société Etablissements [T] a fait assigner en intervention forcée la SARL Deka Gallieni, devenue bailleresse, et a sollicité la jonction avec la première instance enregistrée sous le numéro RG 19/13676. Par ordonnance du 2 juillet 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l'instance introduite contre la SARL Deka Gallieni avec l'instance principale, les deux affaires étant appelées sous le seul numéro RG 19/13676. Le 18 mars 2021, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction et fixé l'affaire pour être plaidée à l'audience collégiale du 12 octobre 2021. Par jugement avant dire droit du 23 novembre 2021, le tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture et renvoyé l'affaire à la mise en état, invitant les parties à conclure sur la compétence du tribunal judiciaire de Paris. Le tribunal a estimé que " La SEMAPA est une Société Publique Locale d'Aménagement ayant un actionnariat public comprenant la VILLE DE PARIS et la REGION ILE DE FRANCE. Ses principales activités portent sur l'aménagement urbain et la maîtrise d'ouvrage. Au regard de ces éléments et de la nature des demandes permettant de s'interroger sur la compétence de la juridiction administrative pour en connaître, il convient d'ordonner la réouverture des débats et de renvoyer les parties à l'audience de la mise en état afin de les inviter à présenter leurs observations quant à la compétence du tribunal judiciaire en application de l'article 803 du code de procédure civile. " Par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2022, la société Etablissements [T] a donné congé à la société Deka Gallieni des locaux objet du bail du 5 avril 2012, à effet du 26 septembre 2022. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2022, la société Etablissements [T] demande au tribunal de : " Dire et juger que le présent litige opposant des personnes de droit privé et portant sur l'application d'un contrat de droit privé, relève des juridictions de l'ordre judiciaire. En conséquence, dire et juger que le Tribunal Judiciaire de Paris est compétent pour connaître du présent litige. Constater que le refus de la Société d'Etude de Maîtrise d'Ouvrage et d'Aménagement Parisienne (SEMAPA) et de la Société DEKA GALLIENI SARL tel qu'exprimé dans ses écritures d'autoriser l'exercice de l'activité de " Restauration sans extraction, sur place, à emporter et à livrer " envisagée par l'enseigne JOUR n'est fondé sur aucun motif valable et objectif et est abusif. Constater que la SEMAPA et la Société DEKA GALLIENI SARL ont commis une faute à l'égard de la Société ETABLISSEMENTS [T], seule à l'origine de la perte du droit au bail de cette dernière. Constater que la Société ETABLISSEMENTS [T] a subi un préjudice du fait de ce refus abusif dont il lui est du réparation. Condamner solidairement la Société d'Etude de Maîtrise d'Ouvrage et d'Aménagement Parisienne (SEMAPA) et la Société DEKA GALLIENI SARL à payer à la Société ETABLISSEMENTS [T] la somme de 200.000 € à titre de dommages-intérêts. Débouter les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. Condamner solidairement la Société d'Etude de Maîtrise d'Ouvrage et d'Aménagement Parisienne (SEMAPA) et la Société DEKA GALLIENI SARL à payer à la Société ETABLISSEMENTS [T] la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. " Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2022, la SEMAPA demande au tribunal de : " IN LIMINE LITIS, - JUGER le Tribunal judicaire matériellement compétent ; - RETENIR sa compétence pour statuer sur le présent litige ; SUR LE FOND, - DIRE que le bail interdit expressément la cession seule du droit au bail ; - DIRE l'absence de tout refus abusif de la SEMAPA d'autoriser l'exercice de l'activité de " restauration sans extraction, sur place, à emporter et à livrer " envisagé par l'enseigne JOUR ; - DIRE l'absence de faute de la SEMAPA ; - DIRE que le refus d'agrément de la SEMAPA n'est pas à l'origine de la perte du droit au bail par la société ETABLISSEMENTS [T] ; - DIRE que la société ETABLISSEMENTS [T] est mal fondée à invoquer un préjudice subi du fait du refus de la SEMAPA parfaitement justifié ; En conséquence, - REJETER la demande de condamnation de la société ETABLISSEMENTS [T] de condamner la SEMAPA solidairement avec la société DEKA GALLIENI SARL à lui payer la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Et ainsi, - DEBOUTER la société ETABLISSEMENTS [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions. En tout état de cause, - CONDAMNER la société ETABLISSEMENTS [T] à payer à la SEMAPA la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la société ETABLISSEMENTS [T] aux entiers dépens. " Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2022, les sociétés Deka Gmbh et Deka Gallieni demandent au tribunal de : " In Limine Litis : - Confirmer la compétence du Tribunal de céans pour se prononcer sur le présent litige; A titre préliminaire : - Débouter la société Etablissements [T] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Deka Immobilien Investment GmbH ; A titre principal : - Constater que le Bail interdit expressément la cession du droit au bail seul ; - Constater l'absence d'accord de la société Deka Gallieni SARL s'agissant de la cession du droit au bail seul ; - Et par voie de conséquence, débouter la société Etablissement [T] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Deka Gallieni SARL ; - Débouter la société Etablissements [T] de toutes ses demandes d'indemnisation formulées à l'encontre de la société Deka Gallieni SARL ; En tout état de cause : - Condamner la société Etablissements [T] à verser aux sociétés Deka Immobilien Investment GmbH et Deka Gallieni SARL la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la société Etablissements [T] aux entiers dépens. " Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 7 novembre 2023 tenue à juge rapporteur. Par bulletin du 13 octobre 2022, l'audience de plaidoirie a été reportée au 21 mai 2024 " en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail " au sein de la chambre. A l'audience du 21 mai 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024, prorogée au 24 septembre 2024 puis au 26 septembre 2024, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe. * ** MOTIFS DU JUGEMENT Sur la compétence matérielle du tribunal La société Etablissements [T] soutient que pour déterminer la compétence de l'ordre judiciaire ou administratif, il convient d'analyser la nature du contrat conclu par la SEMAPA sur le fondement duquel le présent litige est introduit ; que le critère organique de la présence d'une personne publique au contrat n'est pas rempli, la SEMAPA étant une société de droit privé inscrite au registre du commerce et des sociétés ; que le critère matériel relatif à la nature du contrat n'est pas davantage rempli car l'obligation de solliciter l'accord de la SEMAPA pour un changement d'activité résulte de l'acte de vente conclu entre la SEMAPA et la société Neximmo 51, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui Deka Gallieni, ainsi que du contrat de vente conclu pour son propre compte par la SEMAPA en qualité de propriétaire du terrain et comportant l'obligation de demander l'autorisation de la SEMAPA avant tout changement d'activité commerciale ; que seules les juridictions judiciaires sont compétentes pour connaitre de ces actes de droit privé. La SEMAPA expose que l'immeuble dont dépend le local donné à bail est affecté à un usage privé, appartient à une société de droit privé, qu'il ne remplit donc pas les critères de l'article L. 2211-1 et L. 2212-1 du code général de la propriété des personnes publiques pour relever du domaine public ; que le local n'appartient donc pas au domaine public mais au domaine privé et que le litige qui porte sur ce local dont l'activité est celle de vente de vins et spiritueux, ne relève pas de la compétence du juge administratif. Elle fait valoir qu'il résulte de la jurisprudence administrative qu'une Société publique locale d'aménagement (SPLA) n'est pas une personne morale de droit publique mais de droit privé ; que l'article L. 327-1 du code de l'urbanisme dispose que les SPLA sont des sociétés anonymes, qu'elles sont donc régies par le livre II du code de commerce relatif aux sociétés commerciales ; que la jurisprudence du Conseil d'Etat reconnait que la SPLA est une personne morale de droit privé, que ses actes relèvent normalement du droit privé, sauf s'il en est disposé autrement par la loi ou si la société exerce des prérogatives de personne publique. Elle soutient que le contrat litigieux est un contrat de droit privé, un bail commercial conclu entre deux personnes privées, de sorte que le litige sur ce contrat ne peut relever que de la compétence du juge judiciaire. Les sociétés Deka Gmbh et Deka Gallieni qui ne forment aucune demande à l'encontre de la SEMAPA, estiment que la question de la compétence relève exclusivement du champ des demandes de la société Etablissements [T] et de la SEMAPA mais déclare souscrire à la compétence du tribunal judiciaire pour le présent litige. Aux termes de l'article L. 2211-1 du code général de la propriété des personnes publiques, font partie du domaine privé les biens des personnes publiques mentionnées à l'article L. 1, qui ne relèvent pas du domaine public par application des dispositions du titre Ier du livre Ier. Selon l'article L. 3111-1 du même code, les biens des personnes publiques mentionnées à l'article L. 1, qui relèvent du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles. L'article L. 327-1 du code de l'urbanisme dispose que les sociétés publiques locales d'aménagement et les sociétés publiques locales d'aménagement d'intérêt national revêtent la forme de sociétés anonymes régies par le livre II du code de commerce. En l'espèce, le litige dont est saisi le tribunal porte sur l'exécution du contrat de bail commercial en l'état futur d'achèvement, conclu par acte sous seing privé du 5 avril 2012, entre la SAS Neximmo 51 et la SA Etablissements [T]. Il s'agit d'un contrat conclu entre deux personnes de droit privé, en l'espèce deux sociétés commerciales, portant sur un local appartenant à la société Neximmo 51 aux droits de laquelle est venue depuis la société Deka Gallieni. Il ressort du préambule du contrat de bail que le local litigieux appartient à un ensemble immobilier ayant fait l'objet d'une cession de la SEMAPA à la société Neximmo 51, selon acte authentique en date du 28 juin 2011. Cet ensemble immobilier a, par la suite, fait l'objet d'une cession de la société Neximmo 51 à la société Deka Gmbh, selon acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement en date du 20 décembre 2012. Il résulte des actes de vente successifs que l'immeuble dont dépend le local commercial litigieux a été cédé à plusieurs reprises, entre personnes de droit privé. Les biens du domaine public étant inaliénables, l'immeuble dont dépend le local litigieux relève donc du domaine privé. Le contrat de bail précise que l'ensemble immobilier est situé dans la [Adresse 13], aménagée par la SEMAPA, qui comprend des bureaux, des locaux commerciaux et des logements. Il précise dans son article 11.6 que le preneur s'oblige à respecter l'article 19.4.7 du titre de propriété du bailleur, intégralement reproduit dans le contrat, dont il ressort le contrôle par la SEMAPA de l'affectation des locaux, ce contrôle impliquant l'obligation de solliciter l'accord préalable de la SEMAPA pour une modification de l'affectation d'un local. Ce contrôle imposé dans le cadre d'un cahier des charges lors de la commercialisation des lots par la SEMAPA, en sa qualité d'aménageur de la ZAC, ne saurait à lui seul donner compétence au juge administratif pour connaître du litige relatif au bail commercial. La SEMAPA qui est une société publique d'aménagement à forme anonyme, relevant du droit des sociétés commerciales, est une entité qui exerce des actes de droit privé, aucun élément versé aux débats n'établissant que la loi en aurait disposé autrement ou qu'elle exercerait des prérogatives de puissance publique. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le tribunal est compétent pour connaître du litige portant sur l'exécution d'un contrat de droit privé, relatif à un local dépendant du domaine privé, entre personnes morales de droit privé ou exerçant des actes de droit privé. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts de la société Etablissements [T] La société Etablissements [T] expose : - qu'en application du principe de la liberté du commerce et de l'industrie et de l'article 1717 du code civil prévoyant la liberté pour le preneur de céder son droit au bail, la jurisprudence vérifie que la restriction à cette liberté imposée par le bailleur procède d'un motif légitime ou si le refus est caractérisé par la mauvaise foi ou l'intention de nuire caractérisant un abus de droit, - que le motif de refus invoqué par la SEMAPA dans sa correspondance du 27 février 2019 est totalement discrétionnaire et relève de sa seule volonté, que cette motivation est donc arbitraire et assimilable à une absence de motif, - que ce refus constitue un détournement de la législation applicable aux cessions de fonds de commerce et baux commerciaux en ce que les cessions de baux commerciaux se font habituellement librement à [Localité 12], sans exercice de droit de préemption de la commune, alors que le contrôle imposé par la SEMAPA, qui est une émanation de la mairie du 13ème arrondissement, constitue un contrôle des activités commerciales alors que la mairie n'a instauré aucun périmètre de protection et ne bénéficie d'aucun droit de préemption encadré par la loi, - que l'attitude arbitraire est corroborée par le refus de la SEMAPA de rencontrer le candidat cessionnaire, - que la SEMAPA est elle-même bailleur de plusieurs locaux commerciaux sur la ZAC, exploités pour des activités de restauration, ce qui laisse penser que les avis de la SEMAPA manquent d'impartialité en ce qu'elle souhaite favoriser ses locataires et refuser l'implantation de concurrents, - qu'elle a fait de longues recherches de repreneur et que seul l'enseigne " Jour " a fait une offre sérieuse, - que l'attitude de la SEMAPA l'a empêchée de jouir librement de sa propriété commerciale et l'a contrainte à donner congé le 25 janvier 2022 compte tenu du caractère déficitaire de son exploitation, renonçant ainsi à la valeur du droit au bail qui lui appartenait, - que cette perte est la conséquence du refus abusif de la SEMAPA d'agréer la cession envisagée au profit de l'enseigne " Jour ", - que la SEMAPA ne peut se prévaloir des dispositions contractuelles pour lui reprocher de ne pas les avoir respectées dans la mesure où elle n'est pas partie au contrat de bail, - que le bailleur avait donné son accord au projet de cession, comme en attestent les échanges relatifs à la promesse de cession du droit au bail, et qu'il n'a changé de position que dans le cadre de la présente procédure, la contraignant à donner congé, - qu'elle a subi un préjudice évalué à la valeur du droit au bail fixé entre le cédant et le candidat cessionnaire à la somme de 200.000 euros. La SEMAPA fait valoir : - que l'article 1717 du code civil permet d'interdire la cession du droit au bail et que l'article L. 145-16 du code de commerce ne réglemente la cession du droit au bail qu'à l'acquéreur du fonds de commerce et non la cession du bail seul, - que l'article 23 du bail stipule l'interdiction claire pour le preneur de céder son droit au bail seul, - que le bail prévoit également l'obligation d'obtenir l'autorisation de la SEMAPA pour un changement de l'activité autorisée, - que les stipulations contractuelles ont été acceptées par le preneur, - que le local se trouve dans une zone d'aménagement concertée dont la SEMAPA est l'aménageur, dans laquelle tous les commerces sont soumis à un cahier des charges imposé lors de la vente des lots, prévoyant que la SEMAPA conserve un droit de regard sur les activités exercées dans les locaux par le biais d'un accord préalable pour tout changement d'activité stipulé dans les actes de vente des lots, - que ce contrôle exercé par la SEMAPA ne relève pas d'un détournement de la législation applicable aux cessions de fonds de commerce mais du contexte particulier lié à l'implantation dans une ZAC, - que la SEMAPA a refusé de manière motivée et explicite le projet de cession du droit au bail alors que le preneur a violé ses obligations contractuelles en concluant une promesse de cession contrevenant aux stipulations contractuelles, - que la SEMAPA autorise les changements d'activités dès lors qu'ils correspondent à la commercialité de la ZAC mais qu'en l'espèce le refus était motivé par le nombre conséquent d'enseignes de restauration, - qu'il n'y a pas eu d'atteinte à la liberté du commerce dès lors que le preneur était libre d'exploiter son activité, de céder son fonds de commerce, et que seul le changement d'affectation était soumis à autorisation préalable, - que le refus d'autorisation n'était pas fautif et la société Etablissements [T] ne peut prétendre à une indemnisation, - que l'impossibilité de céder le droit au bail du preneur ne lui est pas imputable mais résulte de la volonté unilatérale du preneur à donner congé. Les sociétés Deka Gmbh et Deka Gallieni soutiennent : - que la société Deka Gmbh est attraite dans la cause pour un immeuble dont elle n'est plus propriétaire depuis 2016, de sorte que les demandes à son encontre doivent être rejetées, - que le bail prévoyait expressément l'interdiction de toute cession du droit au bail seul, - que le bailleur n'a jamais donné son accord à la cession du droit au bail envisagée, le bailleur ayant simplement recommandé l'ajout de conditions suspensives dans la promesse de cession relatives à l'accord de la SEMAPA, - que la mise en cause de la bailleresse dans le préjudice invoqué par le preneur n'est pas clairement établie, ce préjudice étant lié au refus de la SEMAPA, - que la bailleresse n'a fait que mettre en œuvre une obligation vis-à-vis de la SEMAPA imposée dans l'acte de vente de sorte qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, - que la perte du fonds de commerce alléguée par la demanderesse ne résulte que de sa décision de donner congé. Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l'article 1147 ancien du code civil applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Aux termes de l'article 1382 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d'un fait générateur, d'un dommage certain, directe et légitime et d'un lien de causalité. L'article 1717 du code civil dispose que le preneur a le droit de céder son bail à un autre si cette faculté ne lui a pas été interdite ; elle peut être interdite pour le tout ou partie. L'article L. 145-16 du code de commerce dispose quant à lui que sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. Sur les demandes formées contre la société Deka Gmbh En l'espèce, il ressort de l'attestation notariée de Me [E] [Y], notaire à [Localité 12], datée du 26 mai 2016, que par acte d'apport du 26 mai 2016, la société Deka Immobilien Gmbh a apporté à la SARL Deka Gallieni le bien immobilier dont dépendent les locaux objet du bail du 5 avril 2012. Il en résulte que la société Deka Gallieni est devenue bailleresse de la société Etablissements [T] à compter de cette date. Si la société Etablissements [T] a fait assigner la société Deka Gmbh et a formé des demandes initialement contre celle-ci, il ressort de ses dernières écritures que cette mise en cause résultait d'une " erreur matérielle " et qu'aucune demande n'était plus formulée à l'encontre de la société Deka Gmbh. Il y a lieu de constater qu'en l'absence de demandes contre la société Deka Gmbh, la demande de " débouter " figurant au dispositif des conclusions des sociétés Deka est sans objet. Sur le refus abusif reproché à la SEMAPA En l'espèce, l'article 11 du bail du 5 avril 2012 relatif à la destination stipule que : " 11.1. Les Locaux Loués devront être utilisés par le Preneur à usage de commerce, pour l'activité suivante : - Vente de vins et spiritueux et à titre accessoire épicerie fine et tous objets et produits connexes au commerce de vins et spiritueux sous l'enseigne [T] ". Il est ensuite stipulé à l'article 11.6 : " Le Preneur s'oblige à respecter la clause mentionnée à l'article 19.4.7 du titre de propriété du Bailleur ci-après littéralement rapportée de manière que ce dernier ne soit aucunement inquiété à ce sujet de quelque manière que ce soit : "19.4.7 Affectation du lot T8 Après achèvement des travaux, l'Acquéreur ou ses sous-acquéreurs successifs seront tenus de ne pas modifier l'affectation des bâtiments pendant la durée de la ZAC sans avoir obtenu l'accord préalable et écrit de la SEMAPA. Activités commerciales et services : Par ailleurs, compte tenu de la situation exceptionnelle de l'ensemble immobilier à l'angle de deux voies importantes, l'[Adresse 11] et la [Adresse 14], à proximité des transports en commun, l'Acquéreur s'engage, pendant un délai de douze (12) ans à partir de l'achèvement de l'immeuble T8, à notifier à la SEMAPA, pour accord préalable et par écrit, le ou les types d'activités commerciales envisagées préalablement à tout engagement de toutes locations ou cessions des surfaces commerciales ou de services. Il s'oblige à inclure la même obligation dans les baux ou actes de cession que l'acquéreur serait amené à signer, ce qui aura pour effet de transmettre ladite obligation au cessionnaire ou à l'acquéreur et d'en libérer NEXIMMO 51. La SEMAPA disposera d'un délai de quarante-cinq jours à compter de la notification faite par l'acquéreur pour donner ou refuser son accord. Le défaut de réponse dans ledit délai vaudra accord tacite. Le refus d'agréer devra être motivé pour être valable. La SEMAPA précise que les orientations de programmation stipulées dans le dossier CDAC actuel (ayant fait l'objet d'une autorisation en date du 14 septembre 2010 ci-après visée) sont d'ores et déjà agréées." Le bail prévoit enfin à l'article 23 relatif à la cession prévoit : " 23.1 Le Preneur ne pourra céder son droit au Bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce, toute autre cession étant interdite, sous peine de nullité de la cession consentie au mépris de la présente clause et même de résiliation du Bail, si bon semble au Bailleur. 23.2 En cas de cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce du Preneur, le cessionnaire devra être agrée par le Bailleur. Cependant, le Bailleur ne pourra refuser son agrément si la cession est faite pour la même activité que celle stipulée au Bail et si le cessionnaire présente des garanties de solvabilité lui permettant de faire face aux obligations mises à la charge du Preneur au terme du Bail. " Il n'est pas contesté que ces stipulations contractuelles, qui ne contreviennent pas aux dispositions du code civil et du code de commerce sur la cession du droit au bail, ont été librement acceptées par la société Etablissements [T] lors de la prise à bail. Dans le respect de ces stipulations, par courrier daté du 17 janvier 2019, la société Etablissements [T] a sollicité l'examen par son bailleur de l'offre d'achat de son droit au bail par la société Healthy Group exploitant l'enseigne de restauration " Jour ", pour une activité de " Restauration sans extraction, sur place, à emporter ". Par courrier daté du 27 février 2019, en réponse à la demande d'agrément formée par le bailleur le 4 février, la SEMAPA a indiqué que " Malgré la qualité de cette enseigne, l'offre de restauration dans ce secteur est suffisamment présente. Dans ce contexte, la SEMAPA souhaite désormais favoriser le développement d'activités de service à la personne. Aussi j'ai le regret de vous faire part du refus de la SEMAPA pour l'activité proposée ". Il ressort de ce courrier que la réponse de la SEMAPA a été adressée dans le délai de 45 jours stipulé à l'article 19.4.7 du titre de propriété du local, et, qu'il a été motivé. La société Etablissements [T] produit plusieurs courriers électroniques en date des 2, 5 et 9 avril 2019, échangés directement avec la SEMAPA et également avec son bailleur, par lesquels le preneur tente d'obtenir un changement de position de la SEMAPA, présentant le candidat cessionnaire comme le seul candidat existant. Il résulte de ces échanges que la SEMAPA a répondu à ces sollicitations tout en maintenant sa position et en proposant de l'aide à la société Etablissements [T] dans la recherche de candidats dont l'activité ne serait pas de la restauration. Malgré le refus de changement de destination opposé par la SEMAPA, la société Etablissements [T] a signé une promesse de cession de droit au bail sous conditions suspensives avec la société Milon Msellati Management, exploitant l'enseigne " Jour ", le 7 octobre 2019. Il convient de relever que cette promesse de cession du droit au bail contrevenait aux stipulations de l'article 23 du bail interdisant la cession du droit au bail seul. Par courrier recommandé reçu par la SEMAPA le 17 octobre 2019, la société Etablissements [T] a, par la voie de son conseil, mis en demeure la SEMAPA de donner son agrément à cession du droit au bail projetée. Par courrier recommandé daté du 22 octobre 2019, la SEMAPA a réitéré son refus d'agrément indiquant que : " La SEMAPA a motivé son refus d'agrément par un motif lié à la diversité des activités économiques nécessaires au développement de la ZAC. En effet, elle a indiqué que l'offre de restauration était suffisamment présente et qu'elle souhaitait favoriser le développement d'activité de service à la personne. Ce motif ne relève pas d'un abus de droit mais d'un intérêt communal attaché au développement harmonieux des commerces sur le territoire de la ZAC. Comme déjà indiqué, la SEMAPA est en contact régulier avec de potentiels prospects notamment, pour des activités autres que de restauration, nous vous invitons à vous rapprocher de la SEMAPA pour vous accompagner dans cette cession ". Il ressort des courriers du 27 février 2019 et du 22 octobre 2019 que la SEMAPA a, par deux fois, motivé son refus d'agrément au changement d'activité sollicité par le preneur et qu'elle a explicité cette motivation dans le second courrier exposant la recherche d'un " développement harmonieux des commerces ". La société Etablissements [T] ne peut reprocher à la SEMAPA le défaut de motivation de son refus d'agrément, cette motivation étant expressément indiquée dans ses réponses. Si la demanderesse estime la motivation discrétionnaire et constitutive d'un abus de droit, il y a lieu de considérer comme non abusif le refus d'agrément motivé par un objectif de diversité de l'offre commerciale. Elle reproche l'absence de données quantitatives de la SEMAPA pour justifier sa décision mais n'en produit pas davantage pour démontrer que l'offre de restauration pouvait encore être augmentée dans la zone, sans porter atteinte à l'objectif de diversification de l'offre commerciale dans la zone aménagée. La demanderesse verse aux débats plusieurs demandes de recherches de candidats cessionnaires adressées en 2018 et 2019 à des agents immobiliers pour plusieurs de ses magasins. Elle ne produit cependant aucun élément pour attester de l'impossibilité de trouver un repreneur pour une activité autorisée par la SEMAPA. Le fait qu'elle ait souhaité donner suite à l'offre d'achat de l'enseigne " Jour " ne suffit pas à caractériser l'impossibilité de trouver un repreneur dans un autre domaine d'activité que la restauration. En outre, il ressort des échanges de courriers avec la SEMAPA que celle-ci a proposé son aide à plusieurs reprises pour présenter des candidats repreneurs à la société Etablissements [T] de sorte que l'attitude de la SEMAPA ne révèle aucune mauvaise foi. Ainsi, la société Etablissements [T] qui disposait de la liberté d'exploiter son commerce, de céder son fonds de commerce, de céder son droit au bail pour une activité agréée par la SEMAPA, ne caractérise pas par des éléments suffisants la restriction à la liberté du commerce qu'elle invoque. Ayant souscrit un bail en connaissance du rôle joué par la SEMAPA dans l'aménagement de la ZAC et de son droit de regard pour une durée de douze ans sur les activités commerciales exercées dans la zone, la société Etablissements [T] ne caractérise pas l'abus de droit de la SEMAPA. Le simple désaccord avec le refus opposé ne saurait suffire à caractériser son aspect discrétionnaire ou arbitraire, et partant, l'exercice abusif de son droit d'agrément. En l'absence de faute caractérisée de la SEMAPA dans l'exercice de son droit d'agrément, la demande de dommages et intérêts de la société Etablissements [T] à l'encontre de la SEMAPA sera rejetée. Sur la faute reprochée à la société Deka Gallieni Il ressort des échanges de courriers versés aux débats par la société Etablissements [T] que, conformément aux stipulations contractuelles, la société Deka Gallieni a transmis la demande de cession du droit au bail avec changement d'activité pour agrément de la SEMAPA, puis qu'elle a transmis à son preneur la réponse de l'aménageur. Les échanges de courriers ne révèlent aucune obstruction faite par le bailleur au traitement des demandes de la société Etablissements [T], ni à sa volonté de céder son droit au bail. La demanderesse reproche au bailleur d'avoir accepté le projet de cession et d'être revenu sur cet accord dans le cadre de la présente procédure. Toutefois, aucune des pièces versées aux débats ne révèle un accord exprès donné par le bailleur au projet de cession envisagé. Le fait que la société Deka Gallieni a fait des commentaires sur le projet de promesse de cession que la société Etablissements [T] a décidé de signer ne caractérise pas son accord sur ce projet qui dépendait en tout état de cause de l'agrément de la SEMAPA. Au surplus, la société Deka Gallieni n'est pas responsable du refus opposé par la SEMAPA au projet de cession de la société Etablissements [T]. En conséquence, en l'absence de manquement contractuel caractérisé à l'encontre de la société Deka Gallieni, la demande de dommages et intérêts formée par la demanderesse à son encontre sera rejetée. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société Etablissements [T] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens. Aux termes de l'article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La société Etablissements [T], condamnée aux dépens, devra verser à la SEMAPA la somme de 4.000 euros et aux sociétés Deka Gmbh et Deka Gallieni la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement. Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Eu égard à l'ancienneté du litige, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée. * ** PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Se déclare compétent pour connaître du présent litige, Constate que la demande des sociétés Deka Immobilien Investment GmbH et SARL Deka Gallieni visant à " Débouter la société Etablissements [T] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Deka Immobilien Investment GmbH " est sans objet, Déboute la SA Etablissements [T] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SPLA Société d'étude de maîtrise d'ouvrage et d'aménagement parisienne (SEMAPA) et de la SARL Deka Gallieni, Condamne la SA Etablissements [T] à payer à la SPLA SEMAPA la somme de 4.000 euros et aux sociétés SARL Deka Gallieni et Deka Immobilien Investment GmbH la somme de 4.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SA Etablissements [T] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SA Etablissements [T] aux dépens, Ordonne l'exécution provisoire, Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sophie GUILLARME