Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 SEPTEMBRE 2024
N° RG 24/01067 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZLFX
N° :
[N] [J] [F] épouse [S]
c/
S.A.R.L. LE FOURNIL DE [Localité 3]
DEMANDERESSE
Madame [N] [J] [F] épouse [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Didier LE FERRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1554
DEFENDERESSE
S.A.R.L. LE FOURNIL DE [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Serge STROCHLIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1278
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 07 août 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2005, Madame [N] [J] [F] épouse [S] a consenti un bail à la société SARL BOULANGERIE PATISSERIE [5] portant sur un local commercial situé [Adresse 1].
Par la suite, ce bail a fait l’objet d’une cession au profit de la société O TI KOLIBRI. Cette dernière ayant fait l’objet d’un placement en liquidation judiciaire suivant un jugement en date du 12 novembre 2020, le bail a été cédé à la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3], cession autorisée par une ordonnance du juge commissaire en date du 15 mars 2021.
Suivant un jugement en date du 10 janvier 2024, Madame [N] [J] [F] épouse [S] a été placée sous tutelle, Madame [B] [X] ayant été désignée en qualité de tutrice.
Par acte du 11 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, de payer la somme de 16.141,26 euros au titre d’un arriéré locatif.
Arguant que la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] n’avait pas régularisé les causes de ce commandement, Madame [N] [J] [F] épouse [S], représentée par sa tutrice, a assigné la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 1],Ordonner l’expulsion de la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] des lieux loués et celle de tous occupants de son chef, ainsi que l'enlèvement des meubles et objets mobiliers et leur placement en tel garde meuble qu’il lui plaira aux frais du preneur, Dire que faute de s’exécuter dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera dû par la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3], une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard concernant aussi bien la libération des lieux que la remise des clefs,Condamner la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] au paiement de la somme provisionnelle de 16.336,85 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 26 avril 2024,Condamner la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer augmentée de la provision pour charges, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] à payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.
L’affaire étant venue à l’audience du 7 août 2024, Madame [N] [J] [F] épouse [S], a exposé que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8286,84 euros dont elle réclame le paiement, ajoutant que la défenderesse ne justifie pas de l’existence du virement de 8000 euros qu’elle prétend avoir effectué avant l’audience. Elle maintient ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion du preneur des lieux loués.
Elle déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement indiquant que le paiement de ce loyer constitue pour elle une source de revenus importante, permettant de régler ses frais de séjour en EHPAD.
La société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, précisant qu’elle vient de procéder à un virement de la somme de 8000 euros, de sorte que l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 286,84 euros.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la provision au titre de l’arriéré locatif
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [N] [J] [F] épouse [S] produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8266,84 euros à la date du 16 juillet 2024.
En application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au preneur de démontrer qu’il s’est acquitté du paiement des loyers.
A ce titre, la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] prétend avoir procédé au virement d’une somme de 8000 euros, sans fournir un justificatif de ce paiement au jour de l’audience.
Dès lors, la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] sera condamnée en quittances et deniers au paiement de la somme de 8266,84 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 16 juillet 2024 – échéance du 3ème trimestre 2024 incluse.
Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il ressort des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer.
Madame [N] [J] [F] épouse [S] a fait signifier à la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] un commandement d’avoir à payer la somme de 16.141,26 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 11 mars 2024.
La société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] n’ayant pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance du commandement du 11 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement est susceptible d’entraîner la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12 avril 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.
Cependant, il convient de relever que la société défenderesse a entrepris des efforts pour apurer sa dette, son montant ayant été réduit depuis le commandement de payer, et ce d’autant qu’elle invoque le fait qu’elle aurait procédé récemment à un virement de 8000 euros, ce qui s’il était avéré, ramènerait la dette locative à un montant très modeste.
De son côté, si Madame [N] [J] [F] épouse [S] justifie s’acquitter de frais de séjour en EHPAD très importants (environ 5000 euros par mois), elle ne produit aucun élément sur le montant exact de ses revenus. En outre, la libération des lieux par le preneur la priverait de toute façon de ces revenus locatifs, alors qu’il lui faudra retrouver un autre locataire.
Par conséquent, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire.
La société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] sera autorisée à apurer sa dette dans un délai de six mois à raison de cinq mensualités de 1500 euros, payables au plus tard le 1er jour de chaque mois suivies d'une dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.
Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause de résiliation seront suspendus.
Faute pour la locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant à la bailleresse de poursuivre l'expulsion du preneur avec si nécessaire le concours de la force publique.
Dans l'hypothèse d'une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer résultant du bail augmenté de la provision sur charges à compter du 1er août 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] à verser à Madame [N] [J] [F] épouse [S] la somme de 1000 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 12 avril 2024 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail commercial passé entre la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] et Madame [N] [J] [F] épouse [S], relatif au local situé [Adresse 1];
CONDAMNONS la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] à payer en quittances et deniers à Madame [N] [J] [F] épouse [S] la somme de 8266,84 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives à la date du 16 juillet 2024 (échéance du mois de 3ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de six mois à raison de cinq mensualités successives de 1500 euros chacune, suivies d'une dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, payables au plus tard le 1er de chaque mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS qu'à défaut de règlement d'un seul acompte à son terme, ainsi que du loyer courant sur cette période :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1],
- la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] devra payer mensuellement à Madame [N] [J] [F] épouse [S], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail augmenté de la provision sur charges à compter du 1er août 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance;
REJETONS le surplus des demandes de Madame [N] [J] [F] épouse [S] ;
CONDAMNONS la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
CONDAMNONS la société SARL LE FOURNIL DE [Localité 3] à payer à Madame [N] [J] [F] épouse [S] une indemnité de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
FAIT À NANTERRE, le 24 septembre 2024.
LE GREFFIER
Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier
LE PRÉSIDENT
François PRADIER, 1er Vice-président
