Cour d'appel, 08 septembre 2023. 21/15527

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2023 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15527 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEI3V Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 juin 2021 - Tribunal judiciaire de BOBIGNY RG n° 18/07938 APPELANTS Monsieur [K] [P] né le 15 janvier 1981 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 5], S.C.I. NOISY INVEST immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 817 400 542, agissant poursuites et diligences par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5], tous deux représentés par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 substitué par Me Sophia HAFSA, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE S.C.P. [S], BERGEAUD, VIELPEAU, LE BARBE, notaires associés, [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport et Madame JACQUEMIN-LAGACHE, conseillère.. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Corinne JACQUEMIN- LAGACHE, conseillère Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 30 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère faisant fonction de président pur le président empêché et par Madame Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ******** M. [P] était bénéficiaire d'une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 6], correspondant à la parcelle cadastrée section AN [Cadastre 3] et constituant le lot n°100 du lotissement 'Parc des Ivris'. Après réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, la SCI Noisy invest,, substituée à M. [P], a acquis cette parcelle par acte du 17 octobre 2016 reçu par M. [S], notaire exerçant au sein de la SCP [S], Bergeau, Vielpeau, Le Barbe (la SCP). Le permis de construire a ensuite été transféré à la SCI Noisy invest. Après réalisation des travaux, les propriétaires des parcelles contiguës, se plaignant de la violation du cahier des charges du lotissement en raison d'une mauvaise implantation de la construction, qui est en outre de type R+2 alors que sont seules autorisées les constructions R+1, ont assigné M. [P] et la SCI Noisy invest en démolition de la construction et en paiement de dommages-intérêts. M. [P] et la SCI Noisy invest, qui ont principalement conclu au rejet de ces demandes, ont formé un appel en garantie contre la SCP. Par jugement du 3 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - rejeté la demande en démolition de la construction ; - condamné M. [P] et la SCI Noisy invest à payer à chacun des demandeurs la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ; - débouté M. [P] et la SCI Noisy invest de leur appel en garantie contre la SCP ; - condamné M. [P] et la SCI Noisy invest sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer aux demandeurs la somme de 2 000 euros et à la SCP la somme de 2 000 euros. Pour rejeter le recours en garantie contre la SCP, le tribunal a d'abord retenu que si le permis de construire a été annexé à l'acte de vente reçu par le notaire, il n'est pas justifié que les plans du permis lui ont été communiqués. Il a ajouté qu'une copie du cahier des charges avait été remise à M. [P] ainsi que le précise l'acte de vente, de sorte que celui-ci ne peut soutenir qu'il n'avait eu connaissance du plan de masse que lors de la procédure engagée contre lui. M. [P] et la SCI Noisy invest ont interjeté appel de cette décision à l'encontre de la SCP. Ils reprochent au notaire un manquement à son obligation de conseil et de mise en garde pour ne pas les avoir éclairés sur la portée des dispositions du cahier des charges du lotissement qui ne permettait que la construction de bâtiments de type R+1, pourvu qu'elles soit édifiées sur les implantations prévues au plan de masse. Ils demandent en conséquence la condamnation de la SCP à leur payer, au titre de la réparation de leur préjudice, la somme de 42 000 euros correspondant aux sommes qu'ils ont été condamnées à payer aux propriétaires riverains, outre 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCP conclut à la confirmation du jugement et au rejet des demandes de M. [P] et de la SCI Noisy invest dont elle demande la condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait d'abord valoir que le notaire n'a commis aucune faute dès lors qu''il s'est assuré que les dispositions du cahier des charges du lotissement étaient connues de M. [P] et de la SCI Noisy invest puisque ceux-ci ont reconnu avoir reçu une copie de cet acte ainsi qu'il résulte d'une disposition du contrat de vente qui reproduit la déclaration des parties indiquant sa 'remise à l'acquéreur dès avant ce jour'. Elle ajoute que le cahier des charges a en outre été annexé à l'acte de vente. Elle soutient ensuite que l'arrêté du 29 juillet 2015 accordant le permis de construire rappelle que la construction devait être accolée 'en limites séparatives, sans saillies ni retrait', ce dont il résulte que la SCI Noisy invest avait connaissance des stipulations du cahier des charges et de leur force obligatoire et qu'il lui appartenait donc de réaliser son projet de construction en conformité avec ces dispositions. La SCP fait ensuite valoir que l'inexécution par la SCI Noisy invest de ses obligations constitue la cause du préjudice dont elle demande réparation, le notaire n'ayant pas à s'assurer de la conformité des constructions au permis de construire. Elle explique que le permis de construire portait sur la construction d'un pavillon individuel en un seul logement, d'une surface de plancher de 150 m², qui sont conformes au cahier des charges, alors qu'a été construit un bâtiment de 6 mètres sur 20 mètres d'emprise au sol, sur trois niveaux, non pas en limite de propriété mais en 'seconde partie de terrain', et de plus de 10 mètres de hauteur. Elle soutient enfin que le préjudice ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas édifier les constructions telles qu'elles ont été réalisées. SUR CE : Attendu que la circonstance que la SCI Noisy invest a eu connaissance du cahier des charges du lotissement, celle-ci ayant reconnu dans l'acte de vente que ce document lui avait été transmis, n'exonère pas le notaire, qui avait connaissance du projet de construction de l'acquéreur puisque le permis de construire a été annexé à l'acte, de son obligation d'information et de mise en garde qui lui imposait d'attirer l'attention de l'acquéreur sur les règles imposées par ce cahier des charges, notamment quant à l'implantation et les caractéristiques de la construction qu'il envisageait de réaliser ; que si la SCI Noisy invest avait obtenu de la commune le permis de construire portant sur un bâtiment composé d'un rez-de-chaussée, d'un premier étage et de combles, il appartenait au notaire de mettre en garde la SCI Noisy invest sur les dispositions du cahier des charges qui n'autorise que les constructions R+1 ; que le notaire affirme, sans aucune justification, que la construction qui a été réalisée n'est pas conforme au permis de construire ; Attendu que la SCP ne justifiant pas que le notaire a respecté son obligation d'information et de mise en garde, cette faute engage sa responsabilité envers la SCI Noisy invest ; que le préjudice imputable à cette faute est constitué par la perte de chance qu'a subie la SCI Noisy invest de renoncer à son projet ou de le modifier afin d'assurer la conformité de la construction aux exigences du cahier des charges du lotissement ; que les caractéristiques de la construction, de type R+2, étaient liées à la nature du projet destiné à la location de quatre logements ; que la SCI Noisy invest ayant obtenu un permis de construire conforme à ce projet qui n'a fait l'objet d'aucun recours ou de mise en garde de la part des propriétaires voisins, cette perte de chance doit être évaluée à 50 % ; qu'il convient en conséquence de condamner la SCP à garantir M. [P] et la SCI Noisy invest dans la limite de la moitié des condamnations prononcées contre eux par le jugement du 3 juin 2021 ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement en ce qui'il déboute M. [P] et la SCI Noisy invest de leur appel en garantie contre la SCP [S], Vielpeau, Le Barbe ; Statuant à nouveau : Déclare la SCP [S], Bergeau, Vielpeau, Le Barbe responsable du préjudice causé à M. [P] et la SCI Noisy invest ; Condamne la SCP [S], Bergeau, Vielpeau, Le Barbe à garantir M. [P] et la SCI Noisy invest à hauteur de 50 % des condamnations prononcées contre eux par le jugement du 3 juin 2021 au profit de M. [X], Mme [C], Mme [E] et M. [B] à titre de dommages-intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; La condamne en conséquence à payer à M. [P] et la SCI Noisy invest la somme de 21 000 euros ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP [S], Vielpeau, Le Barbe et la condamne à payer à M. [P] et la SCI Noisy invest la somme de 3 000 euros ; La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Teboul Astruc conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,