Tribunal judiciaire, 17 septembre 2024. 24/01212

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/01212 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNAB ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 SEPTEMBRE 2024 MINUTE N° 24/02574 ---------------- Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société SCI [Adresse 3] dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C1707 ET : La société MINHAS dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5] non comparante, ni représentée ********************************************** EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 30 mars 2023, la société SCI [Adresse 3] a consenti à la société MINHAS un bail commercial sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5], lots n°1, n°9, n°15 et n°16. Le 11 avril 2024, la société SCI [Adresse 3] a fait délivrer à la société MINHAS un commandement de payer la somme en principal de 14.075, 56 euros au titre des arriérés locatifs et de justifier de l'assurance locative, visant la clause résolutoire. Par acte du 12 juillet 2024, la société SCI [Adresse 3] a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société MINHAS, pour : constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de la société MINHAS, si besoin avec assistance de la force publique, et le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;lui voir attribuer le dépôt de garantie ;condamner la société MINHAS à lui payer à titre provisionnel :une somme de 17.170,84 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 1er mai 2024, avec intérêts au taux légal une somme de 1.717, 08 euros correspondant à la clause pénale,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50%, augmentée des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,condamner la société MINHAS à restituer les clés des locaux sous astreinte de 300 euros par jour de retard jusqu'au départ par la remise des clésoutre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, du constat d'huissier, d'assignation et de recouvrement. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 septembre 2024. À l'audience, la société SCI [Adresse 3] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Régulièrement assignée, la société MINHAS n'a pas comparu. L'état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 20 mai 2024. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance. MOTIFS Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. " Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, ou autre manquement contractuel, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Il prévoit notamment que le preneur devra assurer et maintenir assurés les locaux pendant toute la durée du bail. Un commandement de payer et de justifier de l'assurance locative visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 11 avril 2024 pour le paiement de la somme en principal de 17.170,84 euros. Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 1er mai 2024 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois. Il n'a pas non plus été justifié de l'assurance du bien loué dans le délai imparti. Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 12 mai 2024. L'obligation de la société MINHAS de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société MINHAS causant un préjudice à la société SCI [Adresse 3], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel, qui excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux. Elle sollicite en outre une somme de 1.717, 08 euros en application de la clause pénale prévue au contrat. Cette somme pouvant être réduite par le juge du fond si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, elle ne peut être accueillie devant le juge des référés. Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef de demande. La société SCI [Adresse 3] justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 1er mai 2024, que la société MINHAS reste lui devoir à cette date une somme de 17.170,84 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance de mai 2024 incluse. La société MINHAS sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 juillet 2024. Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société MINHAS restera acquis à la société SCI [Adresse 3] dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés. S'agissant de la demande de la société SCI [Adresse 3] visant à condamner la société MINHAS à restituer les clés des locaux sous astreinte de 300 euros par jour de retard jusqu'au départ par la remise des clés, il y a lieu de relever que cette demande, outre le fait qu'elle n'est pas claire, n'est pas motivée. Elle sera donc rejetée. La société MINHAS, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du constat d'huissier, de l'assignation et du recouvrement. Enfin, l'équité commande d'allouer à la société SCI [Adresse 3] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire le 12 mai 2024 ; Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société MINHAS ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5], lots n°1, n°9, n°15 et n°16 ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société MINHAS au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; Condamnons la société MINHAS à payer à la société SCI [Adresse 3] la somme provisionnelle de 17.170,84 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 ; Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation au paiement de la clause pénale et d'attribution du dépôt de garantie ; Rejetons la demande visant à condamner la société MINHAS à restituer les clés ; Condamnons la société MINHAS à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du constat d'huissier, d'assignation et de recouvrement ; Condamnons la société MINHAS à payer à la société SCI [Adresse 3] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 SEPTEMBRE 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT