Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/02840

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 2] [Localité 4] JUGEMENT DU 09 Août 2024 N° RG 24/02840 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K542 Jugement du 09 Août 2024 N° : 24/493 Etablissement public ARCHIPEL HABITAT C/ [J] [H] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE à ARCHIPEL HABITAT COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 17 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.A ARCHIPEL HABITAT [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Mme [V] [X], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [J] [H] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2013, l'établissement ARCHIPEL HABITAT consentait un bail d’habitation à M. [J] [H] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 285,20 € (euros). Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023, ARCHIPEL HABITAT délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 915,43 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 28 juillet 2023, le bailleur signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé de [J] [H]. Par assignation en date du 02 avril 2024, ARCHIPEL HABITAT saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : - Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; - Ordonner l’expulsion de [J] [H] ; - Condamner [J] [H] au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; 977,34 € d’arriéré locatif, arrêté au 27 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 50 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 03 avril 2014, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l’audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 17 mai 2024, ARCHIPEL HABITAT maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 2.103.34 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 427,10 €. A l’appui de ses prétentions, le demandeur précisait que la dette remontait à octobre 2022 et déplorait l’absence de tout contact avec le locataire depuis juillet 2023. Bien que régulièrement cité par acte délivré à personne, [J] [H] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire. Il sera renvoyé à l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des moyens. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 26 juillet 2023 et la CCAPEX saisie, le 28 juillet 2023, soit, l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’assignation. L’assignation a été signifiée, le 02 avril 2024, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 03 avril 2014, soit plus de deux mois avant l’audience au fond. L’action du demandeur est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ». En l’espèce, le contrat du 11 juillet 2013 – portant sur les conditions générales de location – contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 26 juillet 2023, au locataire, pour un montant de 915,43 €. Or, vu l’historique des versements, la dette de loyer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement du passif n’a été conclu. Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 27 septembre 2023. A ce stade, il conviendra de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif : 2.1 Sur la dette locative : Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ». Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l’espèce, le requérant évalue la dette locative au jour de l’audience à 2.103,34 €. Cependant, en l’absence du défendeur à l’audience et de complète contradiction lors des débats, seules les demandes figurant dans l’assignation seront valablement retenues et les nouvelles pièces versées écartées. Le dispositif de l’assignation vise un arriéré de loyer estimé à 977,34 €. Le décompte daté du 27 septembre 2023 permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procédure. [J] [H] sera donc condamné au paiement de cette somme de 977,34 € (loyers, charges et indemnités d’occupation au 27 septembre 2023) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 2.2 Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [J] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 427,10 € par mois et sera comptabilisée à compter du 28 septembre 2023. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [J] [H] sera condamné aux dépens. En revanche, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l’affaire eu égard aux conséquences de la décision entreprise sur la situation personnelle, familiale et sociale du défendeur et sera, dans ces circonstances, exceptionnellement écartée. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 11 juillet 2013, entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [J] [H], d’autre part, sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 27 septembre 2023 ; DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ; ORDONNE à M. [J] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE M. [J] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 427,10 € (quatre cent vingt-sept euros et dix centimes) par mois ; DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE M. [J] [H] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 977,34 € (neuf cent soixante-dix-sept euros et trente-quatre centimes) d’arriéré locatif arrêté au 27 septembre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [J] [H] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023 et de l'assignation du 2 avril 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 9 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,