Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Août 2024
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DEMANDEURS :
Madame [I] [R]
20 Rue des Bleuets
44360 CORDEMAIS
Monsieur [G] [R]
20 Rue des Bleuets
44360 CORDEMAIS
représentés par Maître Mathieu RICHARD, avocat au barreau de RENNES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [M] [C]
Appartement 514
18 Rue Fouré
44000 NANTES
non comparant
Madame [K] [F] [O]
1 Rue Bandrajou
Mtsahara
97630 MTSAMBORO
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 13 juin 2024
date des débats : 13 juin 2024
délibéré au : 05 août 2024
RG N° N° RG 24/00452 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZH4
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Mathieu RICHARD,
CCC à Monsieur [M] [C] + Madame [K] [F] [O]
CCC à la préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 08 avril 2022, à effet au 11 avril 2022, Monsieur et Madame [R] ont donné à bail à Monsieur [M] [C] un logement à usage d’habitation principale leur appartenant sis, 18 rue Foure - Appt n°514 - 44000 NANTES, le tout moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 330 €, outre une provision sur charges de 30 € par mois.
Par acte sous seing privé du même jour, Madame [K] [F] [O] s’est portée caution solidaire pour toutes les dettes de Monsieur [M] [C] trouvant leur origine dans le contrat de location, et ce jusqu’au 10 avril 2028, pour un montant maximum de 12.960 €.
Le 9 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [M] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.723,75 € au titre des loyers échus et impayés au 25 septembre 2023.
Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 11 octobre 2023.
Par acte de Commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 07 février 2024, et par acte en date du 12 mars 2024, Monsieur et Madame [R] ont fait assigner Monsieur [M] [C] et Madame [K] [F] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
- constater la résiliation du bail d’habitation en date du 8 avril 2022 consenti par Monsieur et Madame [R] à Monsieur [M] [C] pour l’appartement n°514 situé 18 rue Foure à NANTES (44000) à compter du 21 novembre 2023 ;
- constater que Monsieur [M] [C] est occupant sans droit ni titre du local à compter de cette date, et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses objets mobiliers, sous astreinte de 50 € par jour de retard, avec si besoin est l’aide de la force publique et d’un serrurier ;
- se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;
- juger que l’acte de cautionnement souscrit le 8 avril 2022 par Madame [K] [F] [O] est parfaitement régulier et valable ;
- condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [K] [F] [O] en sa qualité de caution à payer à Monsieur et Madame [R] une somme de 1.848,45 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail;
- condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [K] [F] [O] en sa qualité de caution à payer à Monsieur et Madame [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant, à titre principal, de 713,10 € et à titre subsidiaire de 371,55 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à l’entière restitution des lieux loués et la remise des clés ;
- condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [K] [F] [O] en sa qualité de caution à payer à Monsieur et Madame [R] une somme de 950,80 € au titre des indemnités d’occupation dues depuis la résiliation du bail et arrêtées au mois de décembre 2023 compris ;
- condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [K] [F] [O] à payer à Monsieur et Madame [R] une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens qui comprendront notamment le coût des commandements ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024, lors de laquelle Monsieur et Madame [R], valablement représentés par ministère d’avocat, ont réitéré les termes de leur acte introductif d'instance, précisant qu’ils n’avaient plus aucun contact avec le locataire et la caution.
Régulièrement assignés à étude, Monsieur [M] [C] et Madame [K] [F] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Les demandeurs ont déclaré n’avoir aucune information à ce propos.
En l’absence de contact avec le locataire, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.
La décision a été mise en délibéré au 5 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Les défendeurs n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur”.
En l’espèce, Monsieur et Madame [R], bailleurs privés, justifient avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 7 février 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable leur action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire prévoyant que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut du paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [M] [C] le 9 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.723,75 €.
Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.
Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2023.
Dès lors, Monsieur [M] [C], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Il n’y a toutefois pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’octroi du concours de la force publique étant suffisant pour garantir l’exécution de la présente décision.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation mensuelle
L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation, qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le bailleur de l’impossibilité de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.
La nature quasi-délictuelle de cette indemnité lui confère en effet un caractère indemnitaire et compensatoire.
Aux termes de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, « est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».
En application de ce texte, les clauses pénales figurant dans un contrat de bail signé après l'entrée en vigueur de cette loi du 24 mars 2014 ne produisent aucun effet, seule la résiliation du bail pouvant désormais venir sanctionner le retard dans le paiement des loyers.
En l’espèce, le contrat de bail liant les parties, conclu le 8 avril 2022, soit après l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, contient une clause pénale prévoyant que :
“Si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à 2 fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager les bailleurs du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur”.
Cette disposition, contraire à la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, ne peut donc qu'être réputée non écrite.
Dès lors, afin de dédommager Monsieur et Madame [R] du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre de leur bien, le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [C] sera fixé au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 371,55 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération de lieux.
Par ailleurs, par acte sous seing privé en date du 08 avril 2022, Madame [K] [F] [O] s’est portée caution solidaire des dettes contractées par Monsieur [M] [C] en exécution du contrat de bail. Cet engagement de caution vise expressément le paiement des indemnités d’occupation, de sorte que Madame [K] [F] [O] sera condamnée solidairement avec Monsieur [M] [C] au paiement de cette indemnité d’occupation.
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de Monsieur et Madame [R] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.
Le décompte en date du 11 décembre 2023 laisse apparaître une créance justifiée à hauteur de 2.343,85 €, échéance du mois de décembre 2023 incluse, ainsi que la taxe d’ordures ménagères 2023, déduction faite d’un règlement CAF de 174 € reçu le 6 novembre 2023.
Ce décompte n’appelle aucune critique et les défendeurs, non comparants, n’ont pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
En outre, l'assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que l'actualisation de la créance est recevable, en dépit de l'absence de l’intéressé.
Par ailleurs, par acte sous seing privé en date du 08 avril 2022, Madame [K] [F] [O] s’est portée caution solidaire des dettes contractées par Monsieur [M] [C] en exécution du contrat de bail.
Dès lors, Madame [K] [F] [O] est tenue de garantir le paiement de la dette locative mise à la charge de Monsieur [M] [C].
En conséquence, Monsieur [M] [C], en qualité de locataire, et Madame [K] [F] [O], en qualité de caution solidaire, seront condamnés solidairement à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 2.343,85 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [M] [C], en qualité de locataire, et Madame [K] [F] [O], en qualité de caution solidaire, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 9 octobre 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [M] [C], en qualité de locataire, et Madame [K] [F] [O], en qualité de caution solidaire, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame [R], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [G] [R] et Madame [I] [R] à l’encontre de Monsieur [M] [C] ;
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail, fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 10 décembre 2023 ;
DIT que Monsieur [M] [C] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués 18 rue Foure - Appt n°514 - 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [M] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
DÉBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [I] [R] de leur demande d’astreinte ;
RENVOIE les bailleurs aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C], en qualité de locataire, et Madame [K] [F] [O], en qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [I] [R] les sommes suivantes :
- 2.343,85 € (DEUX MILLE TROIS CENT QUARANTE TROIS EUROS ET QUATRE VINGT CINQ CENTIMES), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse ;
- une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 371,55 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce, à compter de l’échéance du mois de janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [M] [C], en qualité de locataire, et Madame [K] [F] [O], en qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [I] [R] une somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [C], en qualité de locataire, et Madame [K] [F] [O], en qualité de caution solidaire, aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 9 octobre 2023 ;
DÉBOUTE les demandeurs de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
A. PARES L. GAILLARD-MAUDET
