Cour d'appel, 16 mai 2024. 22/01385

AFFAIRE : N° RG 22/01385 ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 17 Mai 2022 RG n° 21/01954 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 16 MAI 2024 APPELANTES : Madame [E] [T] née le 14 Septembre 1956 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 1] E.U.R.L. [Adresse 4] N° SIRET : 414 108 704 [Adresse 4] [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal Représentées et assistée par Me Marie-sophie LAMY, avocat au barreau de CAEN INTIME : Monsieur [J] [Y] [I] [U] né le 07 Septembre 1965 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté et assisté par Me Zeynep ARSLAN, avocat au barreau de CAEN DEBATS : A l'audience publique du 14 mars 2024, sans opposition du ou des avocats, Mme EMILY, Président de Chambre et Mme COURTADE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 16 mai 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * En octobre 2017, l'EURL [Adresse 4], représentée par Mme [E] [T], a donné à bail à M. [J] [M] [F] un logement sis [Adresse 2]. Alléguant l'existence de différents désordres constatés par procès-verbal d'huissier du 22 mars 2021, M. [M] [F] a assigné Mme [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, par acte d'huissier de justice du 25 mai 2021, aux fins d'obtenir la requalification du contrat de location meublée en contrat de bail d'habitation vide, de voir condamner le bailleur à remettre au locataire les quittances de loyer mensuelles à compter de novembre 2016 sous astreinte de 50 euros par jour de retard, de voir condamner le bailleur au paiement d'une somme de 8.100 euros à titre de dommages et intérêts au titre d'un trouble de jouissance et de l'absence de boîte aux lettres individuelle, outre les frais irrépétibles et les dépens. A l'audience devant le premier juge, l'EURL Les [Adresse 4] est intervenue volontairement, aux côtés de Mme [E] [T], indiquant avoir la qualité de bailleur. Par jugement du 17 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a : - requalifié le bail verbal conclu entre M. [J] [M] [F] et l'EURL [Adresse 4] en bail de locaux nus ; - rejeté la demande de transmission du jugement aux organismes fiscaux formulée par M. [J] [M] [F] ; - condamné l'EURL [Adresse 4] à remettre à M. [J] [M] [F] l'ensemble des quittances de loyer correspondant aux loyers perçus à compter du mois de novembre 2016 (hormis celle d'août 2020, déjà remise), sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ; - condamné l'EURL [Adresse 4] à payer à M. [J] [Y] [W] [M] [F] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance ; - condamné l'EURL [Adresse 4] au paiement d'une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné l'EURL [Adresse 4] aux dépens (dont les frais d'exécution de la présente décision) ; - rappelé qu'en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 3 juin 2022, Mme [E] [T] et l'EURL Les [Adresse 4] ont relevé appel de ce jugement. En cours de procédure, le locataire a délivré congé pour le 6 mars 2023. Le 9 mars 2023, les parties ont établi contradictoirement un état des lieux de sortie. Par conclusions déposées le 8 février 2024, Mme [E] [T] et l'EURL [Adresse 4] demandent à la cour de : - Recevoir leur appel du jugement entrepris et le disant bien fondé, Vu l'évolution du litige en cause d'appel, - Réformer la décision en ce qu'elle a : *requalifié le bail verbal conclu entre M. [M] [F] et l'EURL [Adresse 4] en bail de locaux nus, *condamné le bailleur à remettre au locataire l'ensemble des quittances de loyers correspondant aux loyers perçus à compter de novembre 2016 sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement de première instance, *condamné le bailleur au paiement de 2.000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par le locataire, *condamné le bailleur au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Statuant à nouveau, - Débouter M. [M] [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - Constater la résiliation du bail conclu entre l'EURL [Adresse 4] et M. [M] [F] au 6 mars 2023, date du départ du locataire, - Constater la remise de l'intégralité des quittances de loyers par le bailleur à M. [M] [F] à compter de son entrée dans les lieux et réformer la décision de première instance en ce qu'elle ordonné la communication de ces pièces par Mme [T] et l'EURL [Adresse 4] sous astreinte, - Condamner M. [M] [F] à restituer à l'EURL l'EURL [Adresse 4] la somme de 2.000 euros, - Condamner M. [M] [F] à régler à l'EURL l'EURL [Adresse 4] la somme de 1.650 euros au titre des réparations locatives, Subsidiairement, - Si une somme au titre d'un préjudice de jouissance devait être mise à la charge de l'EURL [Adresse 4] , au titre du préjudice de jouissance du locataire, la fixer à la somme de 450 euros, et condamner M. [M] [F] à restituer à l'EURL [Adresse 4] la somme de 1.650 euros, - Condamner M. [M] [F] au paiement d'une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et à une somme de 3.000 euros pour ceux exposés en cause d'appel, - Condamner M. [M] [F] aux dépens qui seront recouvrés par la SELARL Caratini Le Masle Lamy Mouchenotte Lemaire en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 8 février 2024, M. [J] [M] [F] demande à la cour de : - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : *requalifié le bail conclu entre M. [M] [F] et l'EURL [Adresse 4] en bail de locaux nus ; *dit que M. [M] [F] subit un préjudice de jouissance ; *condamné l'EURL [Adresse 4] au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens dont les frais d'exécution de la décision, Le réformer pour le surplus, Par conséquent, - Requalifier le contrat de location meublée en contrat de bail d'habitation vide, - Ordonner la transmission de l'arrêt à intervenir aux organismes fiscaux, - Condamner l'EURL [Adresse 4] au paiement de la somme de 9.750 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi, - Condamner l'EURL [Adresse 4] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens dont les frais d'exécution de la décision à intervenir, - Débouter l'EURL [Adresse 4] et Mme [H] [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 février 2024. Il est expressément renvoyé aux dernières écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS I. Sur la requalification du bail Mme [T] et l'EURL Les Ecuries ne font valoir aucun moyen devant la cour à l'appui de leur demande d'infirmation de la disposition du jugement ayant requalifié le bail verbal conclu avec M. [M] [F] en bail de locaux nus. Par suite le jugement est confirmé de ce chef. II. Sur la demande de condamnation sous astreinte du bailleur à remettre les quittances de loyer Il convient de constater qu'en cause d'appel, la bailleresse a remis les quittances de loyer à M. [M] [F] à compter de son entrée dans les lieux, soit à compter du mois d'octobre 2017, et que ce dernier ne maintient pas sa demande de communication des quittances qui est devenue sans objet. III. Sur la demande indemnitaire de M. [M] [F] au titre du préjudice de jouissance Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. a- Sur l'absence de boîte aux lettres individuelle Les éléments nouveaux soumis à l'appréciation de la cour, en particulier la lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 20 octobre 2022 par Mme [T] à M. [M] [F] alors qu'il n'habitait plus le logement depuis le 22 juin 2022 (pièce n° 23 des appelants) ne sont pas de nature à remettre en cause l'analyse du premier juge qui a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant que la bailleresse avait manqué à son obligation de fournir une boîte aux lettres individuelle à son locataire et que ce défaut avait causé à M. [M] [F] un préjudice de jouissance qui devait être indemnisé. Il convient de constater qu'en cause d'appel, soit courant juin 2022, la bailleresse a fait installer huit boîtes aux lettres individuelles au nom de chaque locataire, dont l'intimé. b- Sur les coupures d'électricité M. [M] [F] ne justifie pas plus en appel qu'en première instance d'une défaillance du système électrique et de coupures d'électricité régulières imputables à la bailleresse. À l'inverse, celle-ci produit de nouvelles pièces (n° 31 et 32), à savoir un échange de SMS avec l'intimé et une attestation de l'électricien, qui confirment que le tableau électrique était conforme et que des pannes générales EDF pouvaient se produire. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qui n'a retenu aucun manquement de la bailleresse de ce chef. c- Sur la toiture et les infiltrations d'eau de pluie C'est par des motifs pertinents et une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, non remis en cause par les éléments produits à hauteur d'appel, que le premier juge a retenu un préjudice de jouissance subi par le locataire lié à des infiltrations d'eau de pluie et à des passages d'air par les deux vasistas, du fait du mauvais état de la toiture imputable à la bailleresse. Le jugement est donc confirmé de ce chef. d- Sur les autres désordres allégués En l'absence d'élément nouveau probant soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation de la situation en écartant la responsabilité de l'EURL Les Ecuries au titre des autres désordres ou manquements invoqués. Le jugement est donc confirmé sur ce point. e- Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance Au regard de la nature et de l'importance des désordres et manquements subis par le locataire, étant précisé, s'agissant des infiltrations d'eau, que la preuve de leur existence depuis la prise à bail n'est pas rapportée, et que la bailleresse a exécuté les travaux de rénovation de la toiture en juin 2022, la cour estime que le premier juge a justement évalué le préjudice de jouissance de M. [M] [F] à la somme de 2000 €. Le jugement est donc confirmé à ce titre. IV. Sur la demande de transmission de l'arrêt aux organismes fiscaux Il convient de débouter M. [M] [F] de cette demande qui n'est pas fondée en droit. V. Sur les réparations locatives Selon l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. (...)' En espèce, aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué et il n'est pas établi que la bailleresse a fait obstacle à l'établissement de l'acte de sorte que M. [M] [F] est présumé avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel. L'EURL se fonde sur l'état des lieux de sortie établi le 9 mars 2023, mentionnant des éléments et pièces de l'appartement à repeindre, pour solliciter le paiement de la somme de 1650 € au titre des travaux de reprise selon devis dressé le 14 avril 2023. Cependant, ce document n'a pas été validé par M. [M] [F] qui a mentionné sous sa signature 'pas d'accord sur l'état de sortie'. À défaut d'établissement d'un constat dans les conditions prescrites par l'article 3-2 susvisé, l'état des lieux de sortie invoqué par la bailleresse ne peut faire la preuve des dégradations et du mauvais état d'entretien qui y sont mentionnés et qui seraient imputables à l'intimé, étant ajouté que ce dernier ne pourrait être tenu pour responsable des détériorations dues aux infiltrations de pluie. Par conséquent, la demande de l'EURL Les Ecuries en paiement de la somme de 1650 € au titre des travaux de reprise des peintures est rejetée. VI. Sur les demandes accessoires Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées. L'EURL [Adresse 4] succombant, est condamnée aux dépens de l'appel, à payer à M. [J] [M] [F] la somme complémentaire de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné l'EURL Les [Adresse 4] à remettre à M. [M] [F] les quittances de loyer sous astreinte ; Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant, CONSTATE que l'EURL [Adresse 4] a remis les quittances de loyer à M. [M] [F] et que ce dernier ne maintient pas sa demande à ce titre qui est devenue sans objet ; DEBOUTE l'EURL Les [Adresse 4] de sa demande en paiement de la somme de 1650 € au titre des réparations locatives ; CONDAMNE l'EURL [Adresse 4] à payer à M. [M] [F] la somme complémentaire de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE l'EURL Les [Adresse 4] de sa demande formée à ce titre ; CONDAMNE l'EURL [Adresse 4] aux dépens de l'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY