Tribunal judiciaire, 05 août 2024. 24/00001

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/714 N° RG 24/00001 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQX7 3 copies GROSSE délivrée le 05/08/2024 à Me Adjaratou bineta CAMARA Me Emmanuel SUTRE Rendue le CINQ AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 22 Juillet 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier. Lors des débats au fond, le tribunal était composé d’ Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, et de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE Madame [H] [B] veuve [K] née le 31 Juillet 1930 à [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Me Emmanuel SUTRE, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE Madame [T] [W] née le 25 Juin 1946 à [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Adjaratou bineta CAMARA, avocat au barreau de BORDEAUX FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte en date du 07 décembre 2023, Madame [H] [B] veuve [K] (Mme [K]) a assigné Madame [T] [W] épouse [I] [C] (Mme [C]), au visa de l’article 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir : - condamner la défenderesse au paiement d’une provision de 120 000 euros à valoir sur la réalisation de travaux d’urgence et audit prescrits ; - ordonner la réalisation, à la charge de la défenderesse, d’un audit structure tel que préconisé par la société QUARDINA, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance jusqu’à la parfaite réalisation de l’audit ; - ordonner la suspension du versement du loyer et des charges stipulés dans le bail jusqu’à parfaite réalisation des travaux et de l’audit prescrits ; - condamner la défenderesse au paiement d’une provision de 50 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice d’agrément et commercial du fait du défaut de délivrance d’un local conforme à son usage ; - la condamner au versement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. La demanderesse expose que, par acte notarié du 17 juillet 1975, les époux [I] [C] ont donné à bail aux époux [K] des locaux à usage commercial et d’habitation situés à l’angle du [Adresse 1] et de la [Adresse 5] [Localité 2] comprenant une partie commerciale au rez-de-chaussée et une partie habitation à l’étage ; qu’elle y exerce sous l’enseigne LE COLORADO une activité de bar, café, débit de boissons, glaces, crêperie ; que Mme [C] lui a fait délivrer le 17 avril 2002 un congé avec refus de renouvellement auquel elle a renoncé dans le cadre de la procédure judiciaire qui a donné lieu à un arrêt de la cour d’appel en date du 06 mars 2013 actant la renonciation à congé et le renouvellement du bail à la date du 23 février 2006 avec déplafonnement du loyer ; qu’une nouvelle procédure les a opposées dans le cadre du renouvellement du bail en 2015, aux termes de laquelle la cour d’appel, par arrêt du 13 mars 2015, a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 15 000 euros HT et hors charges à compter du 23 février 2006 ; que la bailleresse, depuis lors, a renoncé à toute demande d’augmentation du loyer et se désintéresse de l’entretien du local, qui présente un état de dégradation important confirmé par le PV de constat du 24 février 2023 qui décrit des traces d’humidité importantes, des infiltrations, et une structure affectée par l’absence d’étanchéité ; que la lettre de mise en demeure de faire procéder aux travaux nécessaires, adressée le 10 mai 2023 à la bailleresse, est restée sans suite ; que ces désordres liés à la vétusté des éléments de gros oeuvre ou de couverture relèvent de la responsabilité du bailleur sans qu’elle puisse s’en exonérer ; que cette violation de son obligation de délivrance constitue un trouble manifestement illicite ; qu’elle subit un important préjudice commercial et d‘agrément. L’affaire, appelée à l’audience du 04 mars 2024, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 22 juillet 2024 à laquelle les parties ont développé leurs observations. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la demanderesse, le 27 juin 2024, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes ; - la défenderesse, le 22 juillet 2024, par des écritures dans lesquelles elle conclut : - à l’irrecevabilité de la demande de provision à valoir sur le coût des travaux, - au rejet de toutes les demandes, - à la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 5 000 euros à titre indemnitaire outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Elle soutient que les réparations incombent à la locataire en vertu de l’arrêt rendu le 13 mars 2015 qui l’a condamnée à payer à Mme [K] une somme de 29 910,38 euros au titre des réparations à la charge du bailleur, somme correspondant aux devis d’entreprises pour la réparation de la toiture et de la terrasse ; qu’après déduction des sommes dues par la locataire, elle lui a ainsi versé une somme de 43 613,94 euros ; que Mme [K] a encaissé les fonds mais n’a jamais procédé aux travaux en dépit de la mise en demeure adressée le 09 septembre 2016 par son conseil ; qu’elle a renoncé à une action en exécution forcée en raison du souhait exprimé alors par la défenderesse de vendre le fonds de commerce, vente qui n’est jamais intervenue ; que l’état actuel du local est dès lors le résultat de l’inexécution par le locataire de l’arrêt du 13 mars 2015 ; que Mme [K] lui a fait signifier le 07 décembre 2023 une demande de renouvellement du bail à laquelle elle s’est opposée le 07 mars 2024 ; qu’elle est fondée à invoquer l’existence d’une contestation sérieuse sur les responsabilités et l’imputabilité des désordres ; que le juge des référés est tenu de se reconnaître dépourvu de pouvoir lorsqu’il s’agit de prendre une mesure qui supposerait un droit reconnu alors qu’il n’apparaît pas incontestable ou évident ; que l’état de l’immeuble n’est pas le résultat de son propre défaut d’exécution puisque la demanderesse n’a pas affecté la somme versée à cet effet aux travaux réparatoires ; que Mme [K] ne soutient sa demande de provision sur son dommage commercial par aucun élément objectif ; que sa responsabilité n’est en tout état de cause pas établie. La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. MOTIFS DE LA DECISION sur les demandes principales : L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. L’article 835 alinéa 1 permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article 835 alinéa 2, le juge des référés peut, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier ou ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Mme [K], faisant valoir que l’immeuble donné à bail présente un état de dégradation qui entrave sa paisible jouissance des lieux et exige des réparations urgentes, sollicite, au visa de l’article 835, outre la suspension du versement du loyer et des charges stipulés dans le bail jusqu’à parfaite réalisation des travaux et de l’audit, la condamnation de la défenderesse : - au paiement d’une provision de 120 000 euros à valoir sur la réalisation de travaux d’urgence et audit prescrits ; - à faire réaliser sous astreinte un audit structure tel que préconisé par la société QUARDINA; -- au paiement d’une provision de 50 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice d’agrément et commercial du fait du défaut de délivrance d’un local conforme à son usage; Il ressort des pièces et débats que les désordres affectant l’immeuble sont depuis de nombreuses années au coeur des dissensions qui opposent les parties. C’est ainsi qu’à la demande de Mme [K], déjà en 2002, un expert a été désigné pour se prononcer sur ces désordres. Aux termes de son rapport d’expertise du 25 février 2002, qui fait déjà état de désordres relatifs à l’étanchéité, de fissures des dalles et des tuiles, et de zingueries vétustes, M.[F] a chiffré à 29 910,38 euros, sur la base deux devis d’entreprises, le montant des réparations pour la réparation de la toiture et de la terrasse. La défenderesse justifie s’être acquittée à ce titre entre les mains de Mme [K], en janvier 2016, du paiement d’une somme réévaluée à 43 613,94 euros. Il n’est pas contesté par la demanderesse que si elle a encaissé les fonds, elle n’a jamais fait réaliser les travaux, en dépit de la mise en demeure adressée le 09 septembre 2016 par le conseil de Mme [C] sous la menace d’une action en exécution forcée à laquelle la défenderesse dit avoir renoncé en raison du souhait exprimé alors par la défenderesse de vendre le fonds de commerce, vente qui n’est jamais intervenue. Contrairement à ce que soutient la demanderesse, la somme allouée ne correspondait pas à une indemnisation mais était destinée à la réalisation des travaux, de sorte qu’il lui appartenait de les faire réaliser pour le compte de la bailleresse. Celle-ci est ainsi fondée à soutenir que faute pour la demanderesse d’avoir affecté la somme perçue à cet effet aux travaux réparatoires, l’état actuel du local résulte, au moins pour partie, de son propre défaut d’exécution, de sorte qu’il existe à tout le moins une contestation sérieuse sur les responsabilités et l’imputabilité des désordres qui fondent les demandes. Les circonstances ainsi décrites, qui laissent peser une incertitude sur la responsabilité de la bailleresse dans la situation de la locataire, ne permettent pas par ailleurs de caractériser un trouble manifestement illicite. En conséquence, les demandes de Mme [K] ne peuvent prospérer ni sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile ni sur celles de l’article 835 alinéa 1 et ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés. sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive : La défenderesse sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 5 000 euros à titre indemnitaire en faisant valoir que son comportement fautif est caractérisé et sa mauvaise foi avérée. Faute cependant de justifier d’un préjudice particulier, elle sera déboutée de sa demande. sur les autres demandes : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [C] les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de la présente instance. Mme [K]sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera condamnée aux dépens. III - DECISION Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel, Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à référé ; Déboute Madame [H] [B] veuve [K] de toutes ses demandes à l’encontre de Madame [T] [W] épouse [I] [C] ; Condamne Madame [H] [B] veuve [K] à payer à Madame [T] [W] épouse [I] [C] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [H] [B] veuve [K] aux dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier. Le Greffier, Le Président,