Cour d'appel, 25 octobre 2024. 22/01740

ARRÊT N°2024/368 CO N° RG 22/01740 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FZTE [R] [D] C/ CROIX ROUGE FRANCAISE COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 14 NOVEMBRE 2022 suivant déclaration d'appel en date du 05 DECEMBRE 2022 RG n° 21/02799 APPELANTS : Madame [W] [R] épouse [D] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [Y] [D] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Association CROIX ROUGE FRANCAISE [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Vanessa BERTHOLIER-LEMAGNEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 22 février 2024 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Juin 2024 devant Monsieur OZOUX Cyril, président de chambre, assisté de madame Nadia HANAFI, greffière lors des débats. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2024. Acette date, le délibéré a été prorogé. Il en a été rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, présidente de chambre Conseiller : Madame Nathalie BRUN, présidente de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 octobre 2024, après prorogation. LA COUR EXPOSÉ DU LITIGE 1- Par acte sous seing privé du 13 octobre 2008, M. [Y] [D] et Mme [W] [R], son épouse (ci-après les époux [D]), ont donné à bail à l'association LA CROIX ROUGE FRANÇAISE (ci-après la croix rouge) une villa de type F9, située [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2008, moyennant le versement d'un loyer mensuel de 3000 €. 2- La croix rouge a mis fin au bail à l'échéance du 31 janvier 2019. 3- Ne parvenant pas à s'entendre sur les travaux de remise en état des lieux, les époux [D] ont fait citer la croix rouge devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre qui les a déboutés de leurs demandes par une ordonnance du 17 juillet 2019. 4- Par acte d'huissier du 28 octobre 2020, les époux [D] ont alors fait citer la croix rouge devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis lequel s'est déclaré incompétent au profit de celui du tribunal judiciaire de Saint-Pierre. 5- Par un jugement du 14 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a : - condamné l'Association LA CROIX ROUGE FRANÇAISE à payer à Mme [W] [D] et M. [Y] [D] la somme de 7 612,14 Euros en réparations et dégradations locatives ; - Débouté M. et Mme [D] pour le surplus de leurs demandes ; - Condamné l'Association LA CROIX ROUGE FRANÇAISE à payer à Mme [W] [D] et M. [Y] [D] la somme de 1 500 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile; - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 6- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion du 5 décembre 2022, les époux [D] ont interjeté appel de ce jugement. 7- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 20 juin 2023, les époux [D] demandent à la cour de : - CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a retenu à la charge de l'ancien locataire CROIX ROUGE les postes suivants : ' réfection du poteau en moellon à l'entrée (450 €) et moteur électrique portail (980 €) ' dépose et évacuation de la structure du kiosque (690 €) et pose d'une nouvelle structure en bois (2900 €) ' dépose des tuyaux, gaine alimentation (720 €) ' dépose de lave-main et accessoire dans le couloir (230 €) ' dépose cloisons buanderie (870 €) ' dépose des grilles de protection dans les chambres (670 €) ' dépose lave-main et dépose des portes sous évier (400 €) ' dépose des portes sous évier (570 €) ' dépose et pose d'une baignoire d'angle dans la salle de bains (2.490 €) ' dépose et pose faïence WC (860 €) ' dépose, évacuation et pose jalousie SDB RDC (490 €) ' dépose, évacuation, pose jalousie SDB étage (490 €) soit 12.640 € HT, ce qui correspond à 13.714, 40 € TTC ; - CONFIRMER également le jugement entrepris en ce qu'il a condamné LA CROIX ROUGE FRANÇAISE à payer la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et les dépens ; - LE REFORMER pour le surplus ; - CONDAMNER la CROIX ROUGE FRANÇAISE à payer également les sommes suivantes : ' Peintures et reprises d'enduit 9600 € HT ' Reprise Parquet sous-sol 940 € HT ' Remplacement porte garage 1150 € HT ' Désordres Véranda 4.410 € HT ' Remise en état électrique 4.870 € HT ' Désordres Cuisine : Dépose plaque inox 110 € HT Carrelage sur paillasse 360 € HT Retrait de la gazinière et du bar maçonné 2000 HT ' Reprise Escalier : 1.170 € HT Toutes ces sommes devant être majorées de la TVA au taux de 8.5 % ; - LA CONDAMNER à payer la somme de 20.000 € en réparation du préjudice moral et de jouissance subis par les consorts [D] depuis Janvier 2019 ; - LA CONDAMNER à payer la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles exposés par les consorts [D] à hauteur d'appel, majorée des entiers dépens d'appel. 8- Pour l'essentiel, les époux [D] font valoir : - que la croix rouge est à l'origine de dégradations et de pertes dont elle doit réparation ; - qu'elle a réalisé de nombreuses transformations et n'a pas rendu la villa dans son état d'origine contrairement à ses engagements de sorte qu'elle doit là encore réparation ; - qu'il n'y a pas lieu de faire application d'un quelconque coefficient de vétusté dans la mesure où il s'agit de retirer des éléments d'équipement ou des ouvrages installés sans autorisation et de remédier à des dégradations ; - que les travaux de peinture réalisés par la croix rouge sont à reprendre dans leur entier ; - qu'ils ont retrouvé une villa affectée de dommages et auront à subir des travaux de remise en état, qu'ainsi, ils subissent un préjudice de jouissance qu'ils sont fondés à voir indemnisé. 9- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 19 mai 2023, la croix rouge demande à la cour de : - CONFIRMER purement et simplement le Jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre le 14 novembre 2022 en toutes ses dispositions ; - CONDAMNER solidairement les consorts [D] à payer à l'Association CROIX ROUGE FRANÇAISE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre leur condamnation aux entiers dépens. 10- Pour l'essentiel, la croix rouge fait valoir : - qu'elle a restitué la villa en bon état de réparations locatives ; - qu'elle a occupé les lieux au-delà d'une durée de vie normale d'une peinture en sorte qu'elle n'a pas à prendre en charge les travaux de peinture ; - que les époux [D] n'ont pas effectué de travaux et ne justifient d'aucune difficulté à relouer leur villa de sorte qu'ils ne peuvent prétendre à de quelconques dommages-intérêts ; - qu'elle est disposée à prendre en charge partie des travaux de dépose sollicités : lave-main et accessoire dans le couloir, cloison dans la buanderie, grilles de protection dans les chambres, lave-main et portes sous évier, dépose et pose d'une baignoire d'angle dans la salle de bain, dépose et pose faïence dans les WC, réfection du poteau d'entrée en moellon, dépose et évacuation de la structure du kiosque, pose d'une nouvelle structure en bois, dépose des tuyaux, gaine et alimentation ; - que deux jalousies se trouvaient déjà dans un état moyen à son entrée dans les lieux ; - qu'il n'est pas établi qu'elles ne peuvent être réparées de sorte que leur remplacement relève d'un choix esthétique de la part des bailleurs dont elle n'a pas à assumer les conséquences ; - qu'elle n'a pas à remplacer la paillasse en inox du plan de travail par du carrelage ; - que les travaux figurant sur le devis d'électricité dépassent largement la reprise des quelques désordres constatés lors de l'état des lieux de sortie ; - que l'huissier s'est borné à reprendre les déclarations des époux [D] et n'a pas effectué de comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui établi à la sortie ; - que les installations électriques ont été vérifiées en cours de bail (2 février 2017) et ont été déclarées conformes par le bureau Véritas ; - qu'à son entrée dans les lieux, le portail électrique n'était pas en état de fonctionner ; - que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué et qu'il leur reste dû un trop versé sur loyers de 102, 26 euros. 11- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 22 février 2024. 12- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 21 juin 2024. MOTIFS Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel: 13- Les époux [D] reprochent à leur locataire des dégradations ou des pertes ainsi que des transformations apportées aux lieux dont ils demandent à être indemnisés. En ce qui concerne les dégradations et les pertes : 14- Aux termes des dispositions de l'article 1732 du code civil le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 15- En l'espèce, il est établi par les pièces versées aux débats (état des lieux d'entrée, constats d'huissier établis postérieurement au départ du locataire, vues photographiques antérieures à la location) qu'un ensemble de dégradations et de pertes sont survenues pendant la période au cours de laquelle la croix rouge disposait de la jouissance des lieux. 16- Ces pertes et dégradations sont à la charge du preneur lequel doit indemniser le bailleur sans qu'il puisse lui être opposé qu'il n'a pas exécuté de réparations ou n'a pas justifié de difficultés pour relouer son bien. 17- La réparation doit être intégrale ce qui signifie qu'il ne doit résulter pour le bailleur ni perte ni profit. 18- L'indemnisation doit par conséquent s'effectuer sur la base de la valeur de remplacement à neuf, sans prendre en compte la vétusté du bien. 19- Pour déterminer cette valeur de remplacement, les époux [D] ont produit deux devis de l'entreprises SAS- JPBCoi auxquels il convient de se référer en l'absence d'éléments de contradiction précis et documentés de la part de la croix rouge. 20- Le remplacement du moteur électrique du portail, celui du parquet flottant et celui des jalousies équipant la salle de bains et les WC sont des points sur lesquels les parties s'opposent. 21- Le procès-verbal de constat dressé par huissier le 7 février 2019 fait pourtant ressortir que le boîtier du portail électrique est cassé et le rail abîmé et tordu, ce qui n'était pas le cas lors de l'entrée dans les lieux de la croix rouge. 22- La dégradation est donc établie à supposer même que le portail ne se soit pas trouvé en état de fonctionner à l'électricité lors de la prise à bail. 23- Pour sa part, le parquet flottant de la petite pièce située en rez- de- jardin qui était décrit comme se trouvant en bon état (cf lettre B) dans l'état des lieux d'entrée a été laissé par la croix rouge rayé et surtout déchiré selon les constatations de l'huissier. 24- Enfin, il est établi par les constatations effectuées par huissier dès le 7 février 2019 que 3 jalousies sur 4 sont hors d'état de fonctionnement. 25- Même si deux jalousies étaient décrites comme se trouvant dans un état moyen à l'entrée dans les lieux, ce chef de dégradation est donc bien établi contrairement à ce que soutient la croix rouge. 26- Là encore, les dégradations sont par conséquent établies. 27- La preuve n'est pas rapportée, par contre, de ce que les lisses de l'escalier ont été dégradées ni qu'une remise en état du groupe de sécurité gaz installé en sous-sol serait nécessaire par la faute du locataire. 28- En l'absence de devis, les époux [D] ne démontrent pas non plus l'existence d'un préjudice s'agissant du bar maçonné qui a été démoli et de la gazinière équipant la villa à l'origine qui a été perdue. 29- Ainsi, il apparaît que les époux [D] sont fondés à poursuivre la condamnation de la croix rouge au titre des dégradations et pertes survenues en cours de bail dans les limites suivantes : - dépose et remplacement moteur électrique du portail : 980 € ; - réfection du poteau en moellon de l'entrée : 450 € ; - dépose de la structure du kiosque et remplacement par une nouvelle structure en bois : 3590 € ; - remplacement de la porte garage : 1150 € ; - dépose et pose d'un parquet avec plinthe : 940 € ; - dépose et remplacement faïence WC : 860 € ; - dépose et remplacement de 2 jalousies : 980 € (490 X 2) ; 30- Le préjudice résultant des dégradations et pertes imputables à la croix rouge est donc de 9710, 75 euros après application de la TVA au taux de 8, 5 %. En ce qui concerne les modifications apportées aux lieux par la croix rouge : 31- Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 32- En l'espèce, la croix rouge s'est engagée par une stipulation expresse portée sur l'état des lieux à remettre la maison aux normes initiales, c'est-à-dire en son état d'origine, sauf accord des deux parties sur certains travaux qui seront effectués. 33- L'obligation de la croix rouge de restituer les lieux en leur état d'origine est une obligation de résultat de sorte que le préjudice est constitué du simple fait de l'inexécution sans qu'il soit nécessaire de justifier de la dépense ou d'une quelconque difficulté à relouer. 34- La procédure (constats d'huissier et vues photographiques antérieures à la location) révèle que la croix rouge a laissé les lieux avec des modifications importantes. 35- Les époux [D] sont par conséquent fondés à être indemnisés sur la base de la dépense que représente la dépose des ouvrages ou éléments d'équipement installés puis la remise en état. 36- En l'absence, là encore, d'éléments de contradiction précis et documentés de la part de la croix rouge, le montant de la dépense sera déterminé à partir des devis de l'entreprise SAS- JPBCoi. 37- S'agissant plus particulièrement du plan de travail de la cuisine, les vues photographiques versées aux débats confirment la présence à l'origine d'un carrelage en sorte que la croix rouge n'est pas fondée à contester son obligation de retirer les plaques en inox puis de reposer un revêtement de carrelage. 38- La preuve n'est pas rapportée par contre de ce que des lisses ont été installées sur le garde-corps de la véranda ainsi que les époux [D] le soutiennent de sorte qu'il ne peut leur être alloué d'indemnité de ce chef. 39- Si les époux [D] sont fondés à être indemnisés pour le manquement de la croix rouge à son obligation de remettre les lieux dans leur état initial, ils n'ont aucun droit, par contre, à poursuivre le remplacement des éléments d'équipement que celle-ci a laissés et ne peuvent donc prétendre à une quelconque indemnisation en raison de leur mauvais fonctionnement. 40- Leur demande concernant le remplacement des deux portes que la croix rouge a installées au niveau de la véranda ne peut donc qu'être rejetée. 41- Enfin, il résulte des dispositions de l'article 1755 du code civil qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure. 42- Si les époux [D] sont fondés à obtenir une indemnisation au titre des travaux de peinture rendus nécessaires par les dégradations et la dépose des installations laissées par leur locataire, ils ne saurait par contre leur être accordé une remise à neuf des peintures de leur villa nécessairement atteintes par la vétusté après quelques 10 années de location. 43- Les demandes suivantes ne peuvent donc qu'être rejetées : - reprise des enduits et de la peinture extérieure (2710 €) ; - reprise des enduits et de la peinture de la pièce indépendante du sous-sol (530 €) ; - reprise de peinture intérieur (2460 €). 44- Au total, la dépense correspondant aux transformations apportées en cours de bail à la villa sera fixée dans les limites suivantes : - dépose des tuyaux et gaines ajoutées en extérieur : 720 € (360 X 2) ; - dépose lave-main couloir : 230 € ; - dépose de l'espace douche du cellier-buanderie, reprises enduit, carrelage et peinture : 1610 € (870 + 740) ; - dépose lave-main cuisine et plaques en inox, remise en carrelage de la paillasse et reprise peinture : 1440 € ( 510 + 930) ; - dépose contre marche escalier et main courante : 520 € ; - dépose grilles de protection des chambres et reprises peinture : 670 € ; - dépose des douches dans SDB, pose baignoire d'angle et reprises carrelage/peinture : 3770 € (1280 + 2490) ; - dépose panneaux de contreplaqué mur gauche et remise étagères : 650 €. 45- Le préjudice résultant du manquement de la croix rouge à son obligation de remettre les lieux dans leur état d'origine, hors travaux d'électricité, est donc de 10 426, 85 euros après application de la TVA au taux de 8, 5 %. En ce qui concerne les travaux d'électricité : 46- Les époux [D] produisent un devis de l'entreprise SOCOPAVE établi le 14 janvier 2020 pour un montant de 4860 € HT. 47- Les prestations qui s'y trouvent détaillées, remplacement de plusieurs prises, dépose moulure, déplacement du tableau, recablage de prise, alimentation portail, correspondent aux dégradations imputables au preneur et aux dépenses nécessaires pour supprimer les transformations apportées aux lieux dont il a la charge. 48- Le fait que les installations aient pu être contrôlées pendant la location et maintenues aux normes pendant le bail ne saurait exonérer le preneur de son obligation de restituer des lieux exempts de dégradations et dans leur état d'origine. 49- C'est donc à bon droit que les époux [D] demandent à ce qu'ils soient inclus dans leur indemnisation. 50- Il leur sera alloué de ce chef la somme de 5273, 10 € après application de la TVA au taux de 8, 5 %. Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance : 51- Du fait des dégradations et pertes imputables à leur locataire, les époux [D] se retrouvent privés depuis plusieurs mois d'une partie des utilités de leur villa. 52- Ils auront également à subir les désagréments de travaux qu'ils n'auraient pas eu à supporter si leur locataire n'avait pas causé de dégradations et avait convenablement exécuté l'obligation de remise des lieux en leur état d'origine qu'il avait souscrite. 53- Cette dépréciation et les désagréments pour travaux sont imputables à la croix rouge. 54- Ils représentent un préjudice de jouissance que les époux [D] sont également fondés à voir réparer. 55- La dépréciation résultant des pertes et dégradations qui subsistaient à la date du constat d'huissier dressé le 21 mars 2023 sera évaluée à 5% du montant du loyer plein auquel les époux [D] louaient leur villa, c'est à dire de la contre-valeur des avantages et utilités susceptibles d'en être retirés. 56- Le trouble étant établi sur une durée de 49 mois et 21 jours, il apparaît ainsi que les époux [D] sont fondés à être indemnisés au titre du préjudice de jouissance résultant des pertes et dégradations pour la somme de 8461, 42 € (3405 € X 5 % X 49 mois et 21 jours). 57- Pour leur part, les désagréments liés aux travaux seront évalués à 10 % du montant du loyer plein sur une durée de 1 mois, soit la somme de 340, 50 €. 58- Au total, le préjudice de jouissance des époux [D] sera fixé à la somme de 8801, 92 € (8461, 42 + 340, 50) que la croix rouge sera condamnée à leur verser. 59- Il n'est pas établi par contre de préjudice moral. Sur les comptes entre les parties : 60- Il est établi par la procédure que les époux [D] n'ont pas restitué le dépôt de garantie que la croix rouge leur avait versé pour un montant de 6000 € . 61- La croix rouge ne rapporte pas la preuve, par contre, de ce que les époux [D] lui doivent une somme de 102, 26 € au titre d'un trop versé en février et mars 2019. 62- Au total, le compte entre les parties s'établit de la façon suivante : - créance des époux [D] au titre du préjudice matériel : 25 410, 70 € ; - créance des époux [D] au titre du préjudice de jouissance : 8801, 92 € ; - déduction du dépôt de garantie versé par la croix rouge : 6000 €. 63- La croix rouge sera par conséquent condamnée à verser aux époux [D] la somme de 28 212, 62 € . Sur les dépens et les frais irrépétibles : 64 - La croix rouge, partie succombante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. 65- A ce titre, elle n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 66- Il serait inéquitable de laisser les époux [D] supporter la charge des frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en cause d'appel. 67- La décision rendue en première instance sera confirmée et il leur sera alloué une seconde indemnité d'un montant de 2000 € au titre des frais exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,  Infirme le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre sauf en ce qui concerne la condamnation de l'association LA CROIX ROUGE FRANÇAISE à une indemnité pour frais irrépétibles et aux dépens ; Statuant de nouveau et y ajoutant, Alloue à M. [Y] [D] et à Mme [W] [R] la somme de 25 410, 70 € au titre de leur préjudice matériel ; Alloue à M. [Y] [D] et à Mme [W] [R] la somme de 8801, 92 € au titre de leur préjudice de jouissance ; Dit que le dépôt de garantie versé par l'association LA CROIX ROUGE FRANÇAISE pour la somme de 6000 € doit venir en déduction des sommes allouées à M. [Y] [D] et à Mme [W] [R] ; Condamne l'association LA CROIX ROUGE FRANÇAISE à payer à M. [Y] [D] et à Mme [W] [R] la somme de 28 212, 62 € à titre de dommages-intérêts ; Condamne l'association LA CROIX ROUGE FRANÇAISE à payer à M. [Y] [D] et à Mme [W] [R] la somme globale de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Condamne l'association LA CROIX ROUGE FRANÇAISE aux entiers dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par monsieur Cyril OZOUX, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT