Cour de cassation, 28 mai 2020. 19-16.274

CIV. 3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 mai 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10238 F Pourvoi n° H 19-16.274 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020 La société immobilière et industrielle de l'Ile-de-France (SMIF), société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° H 19-16.274 contre l'arrêt rendu le 22 janvier 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. E... P... , 2°/ à Mme A... P... , domiciliés tous deux [...], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société immobilière et industrielle de l'Ile-de-France, de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. et Mme P... , après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société immobilière et industrielle de l'Ile-de-France aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société immobilière et industrielle de l'Ile-de-France et la condamne à payer à M. et Mme P... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société immobilière et industrielle de l'Ile-de-France. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le logement loué par contrat du 18 décembre 1981 situé au 1er étage couloir gauche porte droite constitue un ensemble d'habitation avec le logement loué le même jour au 1er étage couloir gauche porte gauche (sic) et débouté la société Simif de sa demande en validation de congé pour dénégation du droit au maintien dans les lieux de M. et Mme P... et en expulsion, AUX MOTIFS QUE sur le droit au maintien dans les lieux, et ses conséquences, l'action du bailleur repose sur les dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 selon lesquelles : « n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 : 3°)qui ont plusieurs habitations sauf pour celle constituant leur principal établissement à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y obligent, 6°) qui occupent des locaux de plaisance pour lesdits locaux ; que plusieurs locaux, même distincts, constituent une seule habitation dès lors qu'ils sont nécessaires aux besoins familiaux du locataire ou de l'occupant ; qu'en l'espèce, les deux logements ont été loués par contrats distincts, néanmoins signés le même jour, les époux P... étant ensemble colocataires des deux appartements ; ils se situent au 1er étage, sur le même palier, l'un sur la partie droite en quittant l'escalier, l'autre sur la partie gauche, et leurs superficies sont de 24,98 m2 et 23,97m2, soit au total 48,95m2 ; qu'ils sont séparés par un vide sur cour intérieure qui interdit de les réunir ; que chacun des deux logements disposait à l'origine d'une cuisine, les wc communs aux quatre logements du 1er étage se trouvant sur le palier ; qu'à la suite de travaux entrepris par les locataires, la cuisine de l'appartement en partie gauche a été supprimée au profit d'une chambre et des wc privatifs ont été créés dans les deux appartements, manifestement à la suite de la suppression des toilettes communes puisque sur le plan fourni par le bailleur les quatre logements du 1er étage en sont désormais équipés ; que la configuration actuelle est ainsi la suivante : -appartement en partie gauche : deux chambres, lavabo et wc, -appartement en partie droite : entrée, cuisine salle d'eau et wc, séjour ; qu'il n'en demeure pas moins que dès l'origine et indépendamment des aménagements qui seront réalisés ensuite, sans l'autorisation du propriétaire, la surface de l'un des appartements seulement ne permettait pas un usage adapté aux nécessités d'un couple avec enfant, sans quoi les deux espaces n'auraient pas été loués le même jour, aux mêmes personnes ; que si la fille des intimés dispose aujourd'hui de son propre logement, il reste que la reprise de l'appartement de gauche contraindrait les époux P... à vivre à deux dans une surface de 25,35 m2 en perdant l'usage actuel des chambres, alors qu'ils vivent depuis trente six ans dans une habitation dont la superficie est double, ce qui permet d'accueillir famille et amis ; qu'enfin, l'existence d'un différend entre Mme P... et l'une des locataires du 1er étage, Mme M..., relatif à des allées et venues fréquentes et à des portes claquées bruyamment est sans incidence sur la qualification juridique des logements ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a estimé que les deux appartements voisins donnés à bail constituaient une unité d'habitation et que l'appartement en partie gauche ne pouvait être assimilé à un logement de plaisance ; 1 ) ALORS QUE le preneur n'est pas fondé à se prévaloir du droit au maintien dans les lieux dans le cas où il a méconnu de manière manifeste et durable une obligation stipulée dans le bail ; qu'en l'espèce, deux baux distincts portant sur deux logements autonomes, situés de part et d'autre d'un couloir, comportaient l'un et l'autre l'interdiction pour le preneur de tout changement de distribution, de démolition ou de percement sans l'autorisation écrite et expresse du bailleur ; que la cour d'appel a constaté que sans avoir obtenu l'autorisation du bailleur, le preneur avait entrepris des travaux, supprimé l'une des deux cuisines, l'avait remplacée par une chambre et créé des wc privatifs dans les deux appartements, modifiant ainsi la configuration et l'aménagement des lieux loués ; qu'en déboutant néanmoins la société Simif de sa demande en validation du congé et en disant que les époux P... restaient occupants de bonne foi, la cour d'appel qui n'a pas déduit de ses propres constatations les conséquences légales s'en évinçant a violé l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; 2 ) ALORS QUE n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui occupent pour leur agrément des locaux de plaisance distincts de leur habitation principale ; que la cour d'appel, pour dire que le logement pour lequel le droit au maintien dans les lieux était dénié ne constituait pas un logement de plaisance, a énoncé que la surface d'un seul appartement ne suffisait pas aux nécessités d'un couple avec enfant, que la fille des preneurs avait désormais son propre logement mais que les preneurs devaient néanmoins conserver la jouissance des deux appartements pour pouvoir accueillir parents et amis ; qu'il résultait de ces motifs que le preneur, outre son habitation, n'usait du deuxième logement que pour son agrément ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 10-6e de la loi du 1er septembre 1948.