Tribunal judiciaire, 02 septembre 2024. 24/05647

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/05647 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQII Minute : 24/00907 Association PARME Représentant : Me Olivier BAULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0207 C/ Monsieur [T] [F] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BAULAC Olivier Copie délivrée à : Mr [F] [T] Le JUGEMENT DU 02 Septembre 2024 Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 02 Septembre 2024; par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; ENTRE DEMANDEUR : Association PARME [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Me Olivier BAULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0207 D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [T] [F] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 8] non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous signature privée en date du 10 septembre 2021, l’association PARME a donné en location à Madame [F] [T] un logement situé au sein d’une résidence sociale située [Adresse 4] à [Localité 8]. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023, l’association PARME a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 3.945,06 euros. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, l’association PARME a fait assigner Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de [Localité 8] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire en la forme ordinaire,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 9.418,72 euros au titre de sa dette locative, outre une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au double des redevances appelées,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2024. A cette date, l’association PARME, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 10.089,83 euros, terme de mai 2024 inclus. Madame [F] [T] comparaît en personne. La décision sera contradictoire. Elle sollicite un délai d’un an avant de quitter les lieux. Elle reconnaît le montant de la dette et indique ne pas travailler en raison de l’absence d’un titre de séjour. A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 2 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la loi applicable au litige A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par le défendeur est soumis à la législation des résidences sociales résultant des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. Ces dispositions sont d’ordre public. En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 10 septembre 2021 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2023 pour la somme en principal de 3.945,06 euros. Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à trois termes consécutifs de loyers, et que Madame [F] [T] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 29 août 2023. Madame [F] [T] étant sans droit ni titre depuis le 29 août 2023, son expulsion sera ordonnée suivant les modalités fixées au dispositif de la présente décision. La demande de délais avant expulsion sera rejetée, l’occupante ayant bénéficié d’un délai de fait depuis près d’un an, et bénéficiant des délais légaux posés par le code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation Madame [F] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation due à ce titre doit donc être fixée à la valeur locative du bien illicitement occupé. En l’espèce, l’association PARME produit un décompte démontrant que Madame [F] [T] reste lui devoir la somme 10.089,83 euros au 26 juin 2024, terme de juin 2024 inclus. La défenderesse sera condamnée à verser cette somme à l’association PARME au titre de sa dette locative au 26 juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 28 juillet 2023, date du commandement, sur la somme de 3.945,06 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Madame [F] [T] sera en outre condamnée à verser à l’association PARME une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence, à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux. Sur les autres demandes Madame [F] [T], qui perd le procès, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation à compter du 29 août 2023 du contrat de résidence conclu le 10 septembre 2021 entre l’association PARME et Madame [F] [T], ORDONNE à Madame [F] [T] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’association PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, CONDAMNE Madame [F] [T] à verser à l’association PARME la somme de 10.089,93 euros au titre de sa dette locative au 26 juin 2024, terme de mai 2024 inclus (dernier versement au crédit : 600 euros le 16 octobre 2023), CONDAMNE Madame [F] [T] à verser à l’association PARME une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, REJETTE pour le surplus les demandes des parties, CONDAMNE Madame [F] [T] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire. Ainsi jugé le 02 septembre 2024. Et ont signé, Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection