Cour d'appel, 05 septembre 2024. 22/02308

05/09/2024 ARRÊT N° 346/2024 N° RG 22/02308 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O27W PB/KM Décision déférée du 08 Avril 2022 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/03790) M.BERGE [Z] [F] [P] [L] ÉPOUSE [F] C/ [V] [B] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTS Monsieur [Z] [F] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Virginie MEYER de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat postulant et par Me Jessica SOULIE, avocat plaidant au barreau d'AVEYRON Madame [P] [L] épouse [F] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Virginie MEYER de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat postulant et par Me Jessica SOULIE, avocat plaidant au barreau d'AVEYRON INTIMEE Madame [V] [B] [Adresse 2] [Localité 1] / FRANCE Représentée par Me Alessandro PEROTTO de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocat au barreau d'ARIEGE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : V. SALMERON, présidente déléguée par ordonnance modificative du 22/02/2024 E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par P. BALISTA, conseiller pour la présidente empêchée, et par I. ANGER, greffier de chambre EXPOSE DU LITIGE Mme [V] [B] a donné à bail, par acte du 16 octobre 2018, à Monsieur et Madame [Z] et [P] [F] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant paiement d'un loyer mensuel de 1480 € outre 40 € de provision pour charges. Les époux [F] se sont plaints de différents désordres affectant le logement, notamment une humidité importante, la présence de rongeurs et une installation électrique défectueuse et ont saisi le service communal d'hygiène lequel a relevé le 23 janvier 2020 une ventilation non conforme du logement. Des travaux ont été réalisés par le bailleur, suite au rapport dressé. Mme [B] a donné congé pour vente du logement aux époux [F] le 9 février 2021, à effet du 15 août 2021. Par acte en date du 12 août 2021, Monsieur et Madame [Z] et [P] [F] ont fait assigner Mme [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse à l'effet de voir annuler le congé notifié. Mme [V] [B] a reconventionnellement sollicité l'expulsion du logement des époux [F], suite au congé délivré, la fixation d'une indemnité d'occupation, outre paiement d'une somme de 20890,14 € au titre d'un arriéré locatif. Par jugement du 8 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a : -jugé que le congé pour vente régulièrement signifié à Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] le 09 février 2021 a pris effet à la date du 15 août 2021; -débouté Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] de leur demande en nullité du congé pour vente ; -prononcé la résiliation de plein droit du contrat de location du 16/10/2018 à compter du 15/08/2021 ; -ordonné l'expulsion de Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] ainsi que de tous occupants et objets de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 3], au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier afin d'y procéder ; -condamné solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] à payer à Madame [V] [B] la somme de 20 890,14 € au titre de l'arriéré locatif, de l'indemnité d'occupation et de la taxe d'ordures ménagères 2021 ; -condamné solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] à payer à Madame [V] [B] une indemnité d'occupation à compter du 15 août 2021 d'un montant de 1.511,99 € outre une contribution aux charges de 40 € par mois jusqu'à la libération effective des lieux loués ; -débouté Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] de leur demande en indemnisation du préjudice de jouissance allégué et de leur demande de compensation subséquente avec l'arriéré locatif ; -débouté Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] de leur demande de délais de paiement ; -condamné solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] aux dépens ; -condamné solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] à payer à Madame [V] [B] la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; -rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. Monsieur et Madame [Z] et [P] [F] ont interjeté appel de la décision, suivant déclaration du 18 juin 2022, en critiquant l'ensemble des chefs du jugement. Par arrêt du 30 novembre 2023, la cour d'appel de Toulouse a : -constaté que la cour n'est pas saisie d'une demande d'infirmation du jugement des chefs de la validité du congé et de l'expulsion y afférente. -dit n'y avoir lieu à statuer de ces chefs. avant dire droit, -ordonné la réouverture des débats à l'effet pour Mme [B] de produire un décompte ventilé, mois par mois, des loyers et charges sollicités des époux [F] depuis la date d'effet du bail. Par conclusions notifiées par Rpva le 24 février 2024, auxquelles il est fait référence pour l'exposé de l'argumentaire, Monsieur et Madame [Z] et [P] [F] ont demandé à la cour de : -réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] à payer à Madame [V] [B] la somme de 20 890,14 € au titre de l'arriéré locatif, de l'indemnité d'occupation et de la taxe d'ordures ménagères 2021 ; condamné solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] à payer à Madame [V] [B] une indemnité d'occupation à compter du 15 août 2021 d'un montant de 1511,99 € outre une contribution aux charges de 40 € par mois jusqu'à libération effective des lieux loués ; débouté Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] de leur demande en indemnisation du préjudice de jouissance allégué et de leur demande de compensation subséquente avec l'arriéré locatif ; débouté Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] de leur demande de délais de paiement ; condamné solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] aux dépens ; condamné solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] à payer à Madame [V] [B] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ; -et statuant à nouveau pour le surplus, -débouter Madame [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; -condamner Madame [B] au paiement d'une somme de 20000€ en réparation du préjudice de jouissance subi par Monsieur et Madame [F] pour la période courant depuis juin 2019 jusqu'à novembre 2022 ; -ordonner la compensation des sommes dues entre les parties, après déduction d'une somme de 21 998.17€, correspondant aux sommes consignées et remboursées par la Caf à hauteur de 16 050€, aux sommes réglés par les époux [F] à hauteur de 2302,44 € et aux frais d'huissiers engagés à tort à hauteur de 3645.73€ ; -accorder à Monsieur et Madame [F] le bénéfice des plus larges délais de paiement en leur permettant de s'acquitter des sommes éventuelles restant dues de : 35 mensualités de 100 € payables le 5 de chaque mois, une 36ème et dernière mensualité à titre de solde ; -condamner Madame [B] au paiement d'une somme de 6000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions notifiées par Rpva le 13 septembre 2023, auxquelles il est fait référence pour l'exposé de l'argumentaire, Mme [V] [B] a demandé à la cour de : -à titre principal, -confirmer le jugement en date du 8 avril 2022 en ce qu'il a : jugé que le congé pour vente régulièrement signifié aux époux [F] le 9 février 2021 avait pris effet le 15 août 2021 ; débouté les époux [F] de leur demande en nullité du congé de vente ; prononcé la résiliation de plein droit du contrat de location en date du 16 octobre 2018 à compter du 15 août 2021 ; ordonné l'expulsion des époux [F] et de tous occupants de leur chef au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier ; condamné solidairement les époux [F] à payer à Madame [B] une indemnité d'occupation à compter du 15 août 2021 d'un montant de 1.551,99 € par mois (1.511,99 € + 40 € de provision sur charges) jusqu'à la libération effective des lieux ; débouté les époux [F] de leur demande d'indemnisation du préjudice de jouissance allégué et de leur demande de compensation subséquente avec l'arriéré locatif ; débouté les époux [F] de leur demande de délais de paiement ; condamné solidairement les époux [F] à payer à Madame [B] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; -en cause d'appel, -juger irrecevables les demandes des époux [F] tendant à obtenir, en cause d'appel, la nullité du congé pour vente, la résiliation du contrat de bail et leur expulsion, faute d'intérêt à agir ; -juger irrecevable la demande des époux [F] tendant à demander la diminution du loyer de 30% et, en toute hypothèse, les débouter de cette demande ; -débouter les époux [F] de leur demande de compensation entre leur dette locative et l'aide au logement de la Caf depuis le mois d'avril 2021, les versements effectués entre les mains de l'huissier et les frais d'exécution forcée ainsi que de leur demande de délai de paiement pour s'acquitter de leur dette ; -condamner solidairement les époux [F] à payer à Madame [B] la somme de 10.802,21 € au titre de l'arriéré locatif jusqu'au 15 août 2021 ; -condamner solidairement les époux [F] à payer à Madame [B] la somme de 42.771,46 € au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 15 août 2021 au 10 novembre 2022, date de libération effective des lieux ; -condamner solidairement les époux [F] à payer à Madame [B] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi ; -à titre subsidiaire, -prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires à compter de l'arrêt à intervenir ; -ordonner l'expulsion des époux [F] et de tous occupants de leur chef ; -condamner solidairement les époux [F] à payer à Madame [B] la somme de 30.202,08 € au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 31 août 2022, à parfaire jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail ; -à compter de la résiliation judiciaire du contrat de bail, fixer l'indemnité d'occupation à la somme de1.591,99 € par mois et condamner solidairement les époux [F] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux ; -condamner solidairement les époux [F] à payer à Madame [B] la somme de 5.000 € au titre du préjudice matériel subi ; -en toutes hypothèses, -condamner solidairement les époux [F] à payer à Madame [B] la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; -les condamner solidairement aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DECISION En réouverture des débats, invitant la bailleresse a produire un décompte ventilé de la créance qu'elle revendique, la cour doit statuer sur le solde locatif, l'indemnité d'occupation, le préjudice de jouissance invoqué par les locataires, la demande en dommages et intérêts de la bailleresse et les délais de paiement. Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Le décompte produit par la bailleresse porte mention d'une dette locative, charges et indemnités d'occupation comprises, de 30135,28 € jusqu'à novembre 2022 inclus. Sur ce décompte, la bailleresse a tenu compte des versements de la Caf pour un montant de 10986 €, ne reprenant que le seul reliquat dû par les locataires, après versement de cette somme. Il ressort toutefois de la pièce n°28 émanant des époux [F] que Mme [B] a perçu en juin 2023 la somme de 11832 € de la Caf au titre de l'aide au logement, ce que reconnaît la bailleresse. Cette somme a été versée à titre de rappel, suite à la suspension du versement de l'aide au logement, en raison d'un signalement pour indécence du logement effectué par les locataires, suite à des moisissures affectant l'habitation. Les locataires justifient par ailleurs, par la même pièce, du versement par la Caf en mars 2023, au titre de l'aide au logement, d'une somme complémentaire de 4218 € à Mme [B] de sorte que celle-ci a perçu une somme totale de 16050 € de la Caf alors qu'elle ne tient compte que d'une somme de 10986 € dans son décompte. Dès lors, il convient de déduire du solde locatif la somme de 5064 € (16050-10986). Les époux [F] sollicitent également la déduction d'une somme de 2302,44 € qui n'aurait pas été incluse dans le décompte de la bailleresse. Il n'y a toutefois pas lieu de déduire cette somme du principal de la créance dès lors qu'elle a été imputée sur les dépens et les frais d'exécution forcée. Par ailleurs, les époux [F] étant débiteurs d'un solde locatif, ils ne peuvent solliciter la déduction d'une somme de 3645,73 € au titre des frais d'exécution forcée exposés légitimement par Mme [B] pour recouvrer sa créance. La dette locative, en ce compris les indemnités d'occupation, s'établit en conséquence comme suit : 30135,28 € jusqu'à novembre 2022 inclus, suivant décompte établi par la bailleresse, dont à déduire 5064 € de versements Caf non pris en compte = 25071,28 €. Sur le préjudice de jouissance des locataires Les époux [F] font valoir un préjudice de jouissance tiré de l'indécence du logement loué, résultant notamment d'une humidité excessive et d'un défaut de ventilation constatés par les services communaux. Mme [B] expose que les désordres constatés par les services de la mairie ont été résolus par des travaux et résultent, pour le surplus, d'une suroccupation des pièces du logement par les époux [F] et leurs enfants. Un rapport de constatation du 5 février 2020, émanant du service communal d'hygiène et de santé de la mairie de [Localité 4], a constaté 'la présence de moisissures sur les murs et les plafonds et angles plafond/mur du salon, des chambres, de la salle de bains et des WC', indiquant que la ventilation du logement n'était pas réglementaire en raison d'une absence d'entrée et d'extraction d'air dans les WC et la salle de bains. Ce rapport a également noté 'la présence de coulures d'eau sous les fenêtres de la cage d'escalier du logement' et la détérioration du 'chéneau récupérant l'eau de pluie de la toiture'. Un second rapport du 6 octobre 2020 du service communal d'hygiène et de santé a constaté la persistance de moisissures, le dysfonctionnement du portail électrique ainsi que l'inacessibilité au locataire de la chaudière. Le 12 février 2021, suite à une nouvelle visite du logement par les mêmes services, il a été constaté que des travaux de ventilation avaient été effectués, les pièces étant toutes équipées d'une entrée d'air basse et d'une extraction d'air haute, le dossier étant clôturé par la mairie. Ces travaux sont établis par les factures des 6 septembre 2020 et 25 janvier 2021 produites par Mme [B] (pièce n°4). L'inspecteur sanitaire a cependant indiqué, postérieurement à ces travaux, la présence de moisissures sur les murs et les plafonds de certaines pièces du logement, notamment dans la salle de bains et le salon, indiquant que la suroccupation du logement par les époux [F] aggravait la présence d'humidité. Un rapport du 19 avril 2021 de Soliha Haute Garonne, mandaté par la Caf, a souligné la persistance de désordres et un manquement du propriétaire aux obligations résultant du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, soulignant la présence d'humidité et préconisant des travaux à la charge du bailleur, notamment pour éviter les infiltrations d'air et assurer une ventilation efficace du logement. Des nouveaux travaux ont été réalisés (remplacement du moteur de la Vmc, détalonnage d'une porte, étaiement du balcon), suivant factures des 18 et 20 juin 2021. Aucune pièce ou avis technique ne vient cependant établir que les désordres constatés sur le logement, essentiellement des problèmes de moisissures qui ont persisté dans le temps, ont été intégralement réparés avant la reprise du logement par la bailleresse le 10 novembre 2022. Mme [B] ne peut faire valoir que la clôture du dossier par les services de la mairie en février 2021 établit l'absence de préjudice de jouissance alors que le rapport établi par Soliha le 19 avril 2021, postérieurement à cette clôture, a constaté la persistance de désordres, le fait que la procédure administrative en indécence du logement ait pris fin n'étant pas exclusif d'un trouble de jouissance subi par les locataires. Elle ne peut également faire valoir que la suroccupation du logement par les époux [F] est la conséquence exclusive de l'humidité alors que des manquements de la bailleresse à ses obligations ont été relevés tant par les services de la mairie que par Soliha, la suroccupation du logement étant noté simplement comme un facteur aggravant d'une humidité structurelle imposant des travaux à la bailleresse, détaillés par Soliha dans son rapport. En présence de moisissures dans plusieurs pièces du logement, et notamment des pièces de vie (salon et chambres) et ce pendant de nombreux mois, les époux [F] sont fondés à invoquer un préjudice de jouissance. Il leur sera alloué de ce chef, par voie d'infirmation, la somme de 7000 €, correspondant à 200 € par mois de janvier 2020, date de la première constatation des désordres par les services de la mairie, ayant donné lieu au rapport du 5 février 2020, à novembre 2022, date de reprise du logement par la bailleresse. Il sera ordonné compensation de cette somme avec le solde locatif à la charge des époux [F]. Sur la demande en dommages et intérêts formée par la bailleresse Mme [B] fait valoir que les impayés qu'elle a subis ont entraîné des difficultés financières et que le maintien dans les lieux des locataires, nonobstant la procédure et le jugement d'expulsion, a empêché la vente du logement. Concernant la vente du logement, Mme [B] produit une offre d'achat du cabinet Belin Promotion pour un prix de 700000 € sous conditions de la rédaction d'une promesse de vente, de l'obtention d'un permis de construire, de la possibilité de créer un parking en sous sol sur une parcelle mitoyenne, de l'acquisition concomitante de parcelles voisines et de la libération des lieux par les locataires au jour de la promesse de vente. L'intimée, qui ne produit aucune promesse de vente, ne justifie pas que toutes les conditions fixées dans l'offre d'achat étaient réalisées et que seul le maintien dans les lieux des époux [F] a entraîné l'absence de réalisation de la vente. Elle n'est donc pas fondée à invoquer un préjudice de ce chef. Concernant les difficultés financières rencontrées, Mme [B] produit un courriel de la Banque Postale du 15/07/2022 mentionnant un dépassement de son découvert autorisé, sans autre précision, ainsi qu'une mise en demeure du 06/04/2022 de payer la taxe foncière 2021 émanant du Trésor Public. Elle ne produit aucun relevé de compte, aucun élément sur ses revenus et ne justifie en conséquence pas que l'arriéré locatif est la cause de ses retards de paiement. La cour écartera en conséquence la demande en dommages et intérêts formée devant elle. Sur les délais de paiement Les époux [F] ne justifient pas de leur situation financière actuelle ni de leur capacité d'apurer leur dette dans des délais compatibles avec les dispositions de l'article 1343-5 du Code civil. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a écarté tout délai de grâce. Sur les demandes annexes L'équité ne commande pas application de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel. Partie partiellement perdante, Mme [B] supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 8 avril 2022 sauf en ce qu'il a : -condamné solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] à payer à Madame [V] [B] la somme de 20 890,14 € au titre de l'arriéré locatif, de l'indemnité d'occupation et de la taxe d'ordures ménagères 2021 ; -condamné solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] à payer à Madame [V] [B] une indemnité d'occupation à compter du 15 août 2021 d'un montant de 1.511,99 € outre une contribution aux charges de 40 € par mois jusqu'à la libération effective des lieux loués ; -débouté Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] de leur demande en indemnisation du préjudice de jouissance allégué et de leur demande de compensation subséquente avec l'arriéré locatif. Statuant sur les seuls chefs infirmés, Condamne solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] à payer à Madame [V] [B] la somme de 25071,28 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus jusqu'à novembre 2022, date de reprise du logement. Condamne Madame [V] [B] à payer à Monsieur [Z] [F] et Madame [P] [L] épouse [F] la somme de 7000 € à titre de préjudice de jouissance. Ordonne compensation de ces sommes. Y ajoutant, Déboute Madame [V] [B] de sa demande en dommages et intérêts. Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel. Condamne Madame [V] [B] aux dépens d'appel. Le greffier P/ La présidente empêchée Le conseiller I.ANGER P.BALISTA