Cour d'appel, 15 juin 2023. 21/05219

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 15 JUIN 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/05219 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDKF6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 -Tribunal de proximité de Bobigny - RG n° 11-20-0005 APPELANT Monsieur [Z] [L] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté et assisté par Me Antoine CASANOVA de la SELEURL CASANOVA A&R AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1238 INTIMES Monsieur [C] [J] [Adresse 2] [Adresse 2] S.C.I. ROSNY 55 [Adresse 3] [Adresse 3] Représentés par Me Jean-claude COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1331 Assistés par Me Nabil KENANA, avocat au barreau de PARIS, toque : D2181 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 15 octobre 2015, à effet au 1er novembre 2015, la SCI Rosny 55 a donné à bail à M. [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], contre le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 750 euros outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 35 euros, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1500 euros. Par acte du 28 octobre 2019, M. [C] [J] pour la SCI Rosny 55 a fait procéder à un constat d'état des lieux par huissier de justice, suite au départ de M. [L]. Par acte d'huissier du 31 janvier 2020, la SCI Rosny 55 a fait délivrer à M. [Z] [L] un commandement de payer la somme de 22 907 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges. Par assignation du 18 février 2020, la SCI Rosny 55 a fait citer M. [Z] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - sa condamnation au paiement de la somme de 25 882,57 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal, - sa condamnation à payer la somme de 11 211,51 euros correspondant aux frais de remise en état de l'appartement, - sa condamnation à payer au demandeur une indemnité d'occupation augmentée des charges, du lendemain de la résiliation du bail jusqu'à la libération des locaux, - sa condamnation au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Par jugement 'par défaut' entrepris du 17 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué : - condamne M. [Z] [L] à payer à la SCI Rosny 55 la somme de 22 882,87 euros au titre des loyers et charges impayés assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2020; - condamne M. [Z] [L] à payer à la SCI Rosny 55 la somme de 2 330 euros à titre de dommages-intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - condamne M. [Z] [L] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts à taux légal à compter du présent jugement; - rejette les autres demandes au surplus ; - condamne M. [Z] [L] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la sommation interpellative ; - ordonne l'exécution provisoire du présent jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 18 mars 2021 par M. [Z] [L], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 juin 2021 par lesquelles M. [Z] [L] demande à la cour de : Vu l'article 1134 du Code civil ; Vu l'article 700 du Code de procédure civile ; A titre principal : - JUGER l'appel de M. [L] recevable ; - INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de Bobigny dans toutes ses dispositions ; - JUGER que le bail est nul ; - JUGER que M. [L] n'est débiteur d'aucune somme envers la SCI Rosny 55 et M. [J], - DEBOUTER la SCI Rosny 55 et M. [J] de toutes 'ses' demandes, fins et prétentions au titre du bail entaché de nullité ; A titre subsidiaire : - INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de Bobigny en ce qu'il a jugé que le loyer du bail était de 785 euros charge comprises ; - JUGER que le loyer n'a jamais été de 785 euros charges comprises mais de 309 euros tant que M. [L] percevait les APL puis de 480 euros charges comprises dès lors qu'il ne les percevait plus ; - JUGER que M. [L] a régulièrement payé les loyers ; - INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a condamné M. [L] à payer à la SCI Rosny 55 et M. [J] la somme de '228 882,87 euros' (sic) à titre d'arriérés de loyers et de charges, - INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a condamné M. [L] à payer à la SCI Rosny 55 et M. [J] la somme de 2 330 euros à titre de dommages et intérêts; - INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a condamné M. [L] à payer à la SCI Rosny 55 et M. [J] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; En tout état de cause : - CONDAMNER la SCI Rosny 55 au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la SCI Rosny 55 au entiers dépens. M. [C] [J] et la S.C.I. Rosny 55 ont constitué avocat le 2 novembre 2021 mais n'ont pas fait parvenir de conclusions. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Sur la nullité alléguée du contrat de bail Au soutien de sa prétention, tendant à voir débouter la SCI Rosny 55 de l'intégralité de ses demandes, M. [L] prétend que le local loué, désigné comme un studio dans le bail, ne constituait pas un réel logement, puisqu'il s'agissait selon lui d'un simple aménagement au sein d'un appartement de trois pièces, isolé au moyen d'une porte intérieure, dont les deux autres pièces étaient louées à un tiers, et en déduit que le bail serait nul puisqu'il 'n'aurait pas été conclu dans le respect des lois applicables en la matière'. Pour prouver ses allégations, M. [L] produit une unique pièce intitulée 'attestation sur l'honneur', dactylographiée, signée par 'M. [Y] [O]', qui n'est pas établie dans les formes exigées par l'article 202 du code de procédure civile, en ce qu'elle ne mentionne ni les renseignements d'identité de son auteur, ni son lien éventuel avec les parties, ni que l'attestation est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation l'expose à des sanctions pénales ; elle n'est pas écrite de la main de son auteur, et ne comporte pas de document d'identité en annexe. Il en résulte que cette unique pièce, non conforme aux exigences de l'article 202, ne saurait permettre de prouver les dires de M. [L], qui échoue dès lors à établir que le logement loué ne serait pas un 'réel logement' répondant aux exigences de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la nullité du bail n'est pas encourue et M. [L] sera débouté de sa demande à ce titre. Sur le paiement de l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer selon le terme convenu. Les articles 1103 et 1104 du code civil, dans leur rédaction applicable à la date de signature du bail litigieux, disposent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. En vertu de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, M. [L] conteste le montant du loyer stipulé au bail, d'un montant de 750 euros, outre 35 euros de provision pour charges. Il soutient que ce montant est trop élevé pour un studio de 28 m² à [Localité 4], et affirme qu'un accord existait entre le bailleur et lui-même pour que le montant du loyer s'élève au montant des APL versées directement au bailleur, soit 309 euros, tant qu'il y ouvrait droit, puis de 480 euros charges comprises depuis que les APL avaient été supprimées. Au soutien de ses allégations, il produit : - des talons de chèque remplis par ses soins pour la période du mois de décembre 2017 au mois d'août 2018, mentionnant la somme de 480 euros et l'ordre '[C]' ou 'loyer' ; - des relevés de son compte bancaire pour la période de janvier à septembre 2019, sur lesquels figurent le débit par chèque d'un montant de 480 euros les 23 janvier, 25 février, 15 mars, 24 avril, 4 juillet, 29 juillet, et 2 septembre 2019 ; - des échanges de SMS avec un contact intitulé '[C] [J]' ; - en annexe des échanges SMS, une copie du chèque n°7613051 d'un montant de 480 euros, ne comportant pas d'ordre ; il correspond au débit porté sur le compte le 4 juillet 2019. Ces éléments ne peuvent suffire à prouver que les montants de 480 euros figurant sur les talons de chèque, puis au débit du compte de M. [L], étaient destinés à son bailleur, en ce qu'il n'est pas précisé d'ordre sur l'unique chèque produit en copie et que le bénéficiaire des chèques n'apparaît pas sur les relevés de compte. Les échanges de SMS, dont l'authenticité n'est pas établie, ne permettent au demeurant nullement d'établir qu'il existerait un accord entre bailleur et locataire portant sur un montant de loyer de 480 euros ; au contraire, le SMS du 1er septembre 2018 censé émaner de M. [J] est ainsi libellé : 'n'oublie pas le chèque et la régule depuis novembre, 310 x 11", or la somme de 310 euros correspond à la différence entre la somme de 480 euros que M. [L] dit avoir versée chaque mois et la somme de 785 euros charges comprises contractuellement prévue dans le bail signé par les parties, réévaluée depuis lors à 790 euros, de sorte qu'il apparaît que le bailleur réclame bien le montant total du loyer pour les mois antérieurs. M. [L] soutient encore que le bailleur n'aurait pas manqué de le mettre en demeure ou de l'assigner plus tôt s'il n'avait payé son loyer qu'en partie depuis plusieurs mois, voire plusieurs années ; il lui sera objecté que les relations amicales le liant à M. [J], qu'il met lui-même en avant dans ses écritures, peuvent expliquer que ce dernier ait tardé avant de lui délivrer un commandement de payer puis de l'assigner en justice. M. [L], sur lequel repose la charge de la preuve des paiements du loyer effectués, ne rapporte pas la preuve de paiements qui viendraient en déduction de la somme retenue par le premier juge ; il ne critique pas utilement les motifs du jugement relatifs à l'établissement de l'arriéré locatif au vu des pièces produites. En conséquence,c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [L], et que la cour adopte, que le premier juge a condamné M. [L] au paiement de la somme de 22.882,87 euros au titre de l'arriéré locatif, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives Aux termes de l'article 7 alinéa c la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. En vertu de l'alinéa d, le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En vertu de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, 'un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat (...); à défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties'. Selon l'article 1731, 's'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'. En l'espèce, le contrat de bail liant les parties mentionne qu'un état des lieux a été établi contradictoirement lors de la remise des clefs au locataire et est mentionné en annexe au contrat de bail ; il n'est toutefois pas produit par les parties, notamment par le bailleur au soutien de sa demande de réparations locatives. Il en résulte qu'en l'absence de production de l'état des lieux d'entrée, qui a pourtant été établi, le bailleur échoue à rapporter la preuve que les réparations dont il demande dédommagement ne préexistaient pas à l'entrée dans les lieux. En conséquence, il convient de débouter la SCI Rosny 55 de sa demande au titre des réparations locatives, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision ne commande pas d'infirmer la condamnation au titre des dépens et de l'article 700 de première instance. L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 au titre de l'instance d'appel. M. [L], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [Z] [L] à payer à la SCI Rosny 55 la somme de 2330 euros à titre de dommages et intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision entreprise, Et statuant à nouveau, Déboute la SCI Rosny 55 de sa demande au titre des réparations locatives, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [Z] [L] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président