Cour d'appel, 11 mai 2023. 20/03999

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 11 MAI 2023 N° RG 20/03999 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LX4N S.A.R.L. AQUITAINE GESTION SYNDIC c/ [V] [Y] [G] [T] épouse [Y] S.A. CABINET LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 18/02442) suivant déclaration d'appel du 23 octobre 2020 APPELANTE : S.A.R.L. AQUITAINE GESTION SYNDIC, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au sis siège sis [Adresse 1] Représentée par Me Marilou SEVAL, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée par Me Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de PAU INTIMÉS : [V] [Y] né le 10 Novembre 1973 à [Localité 6] (75) de nationalité Française demeurant [Adresse 2] [G] [T] épouse [Y] née le 02 Novembre 1969 à [Localité 7] (59) de nationalité Française demeurant [Adresse 3] Représentés par Me Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX S.A. CABINET LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 4] Représentée par Me Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE, et assistée par Me Corinne DIAZ de la SELEURL Corinne DIAZ SELARL D'AVOCAT, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Roland POTEE, président, Bérengère VALLEE, conseiller, Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, Greffier lors des débats : Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE M. [V] [Y] et Mme [G] [T] épouse [Y] sont propriétaires d'un appartement situé dans la résidence le [Adresse 5] (33 380) depuis 2005. La gestion de cet appartement à but locatif a été confiée à la Sarl Aquitaine Gestion Syndic (AGS) par contrat du 10 janvier 2005 qui a souscrit une assurance garantie loyers impayés et réparations locatives. Le locataire mis en place par le mandataire, M. [K] [W], a commencé à payer son loyer de façon irrégulière à partir de l'année 2008. Par ordonnance de référé du tribunal d'instance d'Arcachon du 16 janvier 2009, le contrat de bail a été résilié à la date du 24 septembre 2008. M. [W] s'est maintenu dans les lieux et il a réglé l'arriéré de loyers puis a poursuivi sans difficulté le paiement des indemnités d'occupation entre 2010 et 2015. À nouveau, au cours de l'année 2015, le locataire a recommencé à régler de façon discontinue le loyer et a totalement cessé tout paiement à partir de septembre 2015. Les époux [Y] ont demandé à leur mandataire, de mettre en 'uvre la garantie de loyers impayés et de prendre les mesures nécessaires pour l'expulsion du locataire. Un refus de prise en charge des loyers impayés leur a été opposé. Le 7 décembre 2016, la société AGS a informé ses mandants qu'elle devenait la SA Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont et un nouveau contrat de gestion locative a été signé entre les époux [Y] et le Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont le 1er janvier 2017. Par ordonnance de référé du 18 novembre 2017, le tribunal d'instance d'Arcachon a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l'expulsion du locataire. Le 5 mai 2017, le locataire a quitté les lieux avec un procès-verbal de reprise de possession constatant des locaux remis en état de saleté et de délabrement. Le 6 mars 2018, les époux [Y] ont assigné la société AGS devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de solliciter sa condamnation à les indemniser de leurs préjudices résultant selon eux du manquement à ses obligations dans le cadre de l'exécution de son mandat de gestion. Par assignation du 9 août 2018, la société AGS a appelé en garantie la société Cabinet Loiselet Père fils et F. Daigremont et les deux instances ont fait l'objet d'une jonction. Par jugement du 24 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré recevable la demande des époux [Y] à l'égard de la société Aquitaine Gestion Syndic, - condamné la société Aquitaine Gestion Syndic à payer aux époux [Y] une somme de 20 230,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - débouté les époux [Y] des autres chefs de leurs demandes, - débouté la société Aquitaine Gestion Syndic de sa demande dirigée à l'encontre de la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont, - condamné la société Aquitaine Gestion Syndic aux dépens ainsi qu'à payer aux époux [Y] une somme de 1 500 euros ainsi qu'à payer à la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont une somme de 1 000 euros, le tout au titre de l'article 700 du code de procédure civile et avec application de l'article 699 au profit de la SCP Harfang avocats, - dit n'y avoir lieu au prononcé l'exécution provisoire. La société Aquitaine Gestion Syndic a relevé appel de ce jugement par déclaration du 23 octobre 2020. Par conclusions déposées le 15 juillet 2021, la société Aquitaine Gestion Syndic demande à la cour de : A titre principal : - débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes, - les condamner à payer à la société Aquitaine Gestion Syndic la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, - débouter la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont de l'ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire : - dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement en ce qu'il a condamné la société Aquitaine Gestion Syndic à payer aux époux [Y] la somme de 20 230,30 euros avec intérêts au taux légal, outre les dépens et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - et dans l'hypothèse où les époux [Y] formeraient appel incident sur les demandes indemnitaires dont ils ont été déboutés et que la cour y ferait droit, - condamner la société Cabinet Loiselet Père fils F. Daigremont à garantir et relever indemne la société Aquitaine Gestion Syndic de toutes condamnations au profit des époux [Y], - condamner la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont à payer à la société Aquitaine Gestion Syndic la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont aux dépens. Par conclusions déposées le 20 octobre 2021, les époux [Y] demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 24 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a : * déclaré recevable la demande des époux [Y] à l'égard de la société Aquitaine Gestion Syndic, * condamné la société Aquitaine Gestion Syndic à payer aux époux [Y] une somme de 20 230,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de leur préjudice matériel, * condamné la société Aquitaine Gestion Syndic aux dépens ainsi qu'à payer aux époux [Y] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le réformer en ce qu'il a : * débouté les époux [Y] des autres chefs de leurs demandes, Statuant à nouveau, - condamner la société Aquitaine Gestion Syndic à payer aux époux [Y] une somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral, - juger que la société Cabinet Loiselet Père fils et F. Daigremont est tenue à garantie conformément à la convention du 14 janvier 2017, En conséquence, - condamner la société Aquitaine Gestion Syndic, in solidum avec la société Cabinet Loiselet Père fils et F. Daigremont, à payer aux époux [Y] une somme totale de 20 230,30 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - condamner la société Aquitaine Gestion Syndic, in solidum avec la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont, à payer aux époux [Y] une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, - confirmer le jugement pour le surplus, En tout état de cause, - condamner la société Aquitaine Gestion Syndic à payer aux époux [Y] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 28 février 2023, la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont demande à la cour de : - recevoir la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont, prise en la personne de ses représentants légaux, en toutes ses demandes, fins, et conclusions, Y faisant droit, - l'en déclarer bien fondée, - confirmer le jugement rendu par la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 septembre 2020 en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, - déclarer que la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont, de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur la demande de la société Aquitaine Gestion Syndic tendant à voir réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer aux époux [Y] la somme en principal de 20 230,30 euros, En toute hypothèse, - déclarer irrecevable l'appel en garantie de la société Aquitaine Gestion Syndic et celui des époux [Y] à l'encontre de la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont, en ce qu'il est à tort été formé devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, - renvoyer en application du protocole et de la convention précités la société Aquitaine Gestion Syndic à mieux se pourvoir, notamment devant le tribunal de commerce de Bordeaux ou devant le tribunal de commerce de Paris, En conséquence, - débouter tant la société Aquitaine Gestion Syndic que les époux [Y] de leur demande tendant à voir la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont condamnée à garantir et relever indemne la société Aquitaine Gestion Syndic, de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit des époux [Y], - débouter les époux [Y] et la société Aquitaine Gestion Syndic, de leurs plus amples demandes formées contre la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont, - condamner en tout état de cause la société Aquitaine Gestion Syndic à payer à la société Cabinet Loiselet Père fils & F. Daigremont, prise en la personne de ses représentants légaux, à lui payer la somme de 6 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner enfin aux entiers dépens d'instance, que la SCP Harfang avocats pourra recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux dont elle a fait l'avance. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 30 mars 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 16 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité de la société AGS La Sarl Aquitaine Gestion Syndic fait valoir pour l'essentiel qu'elle ne connaît pas le dossier [Y] qui est entre les mains de la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont et s'en rapporte aux explications de ce dernier sur l'absence de faute dans le gestion du mandat. M. et Mme [Y] répliquent pour l'essentiel que les fautes ont été commises par la Sarl Aquitaine Gestion Syndic dans le cadre de la gestion de son mandat, qu'en effet, ils ne bénéficiaient plus de l'assurance au moment du sinistre, ce dont la Sarl Aquitaine Gestion Syndic ne les a pas informés, non plus de ce que la garantie ne pouvait jouer à la suite de l'ordonnance de référé de 2009 résiliant le bail, en violation de son devoir de conseil. La Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont s'en rapporte sur le principe de la condamnation d'AGS, étant précisé que les bailleurs ont accepté en toute connaissance de cause le maintien dans les lieux de M. [W] devenu occupant sans droit ni titre, de sorte que la garantie ne pouvait plus jouer. C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a dit que les fautes reprochées par les bailleurs datent de 2009 à 2016, à savoir ne pas les avoir informés de l'exclusion de garantie en cas de résiliation du bail pour le paiement des indemnités d'occupation et la prise en charge des dégradations locatives et un manquement à son devoir de conseil, de sorte que la responsabilité d'AGS qui était en charge du mandat locatif jusqu'au 31 décembre 2016, pouvait être recherchée. C'est également à bon droit que le premier juge a constaté qu'AGS avait conservé sa personnalité morale mais avait seulement changé de siège social. La société AGS a effectivement commis une faute dans l'exercice de son mandat en s'abstenant d'informer les bailleurs, dans le cadre de son devoir de conseil en qualité de professionnel, de ce que la résiliation du bail en 2009 entraînait ipso facto la résiliation du contrat d'assurance et ne leur permettrait pas, en cas d'impayé des indemnités d'occupation ou de dégradations locatives, de se voir indemnisés. Le jugement déféré qui a dit que la Sarl Aquitaine Gestion Syndic était responsable du préjudice causé à M. et Mme [Y] sera confirmé. Sur la demande de relevé indemne par la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont La Sarl Aquitaine Gestion Syndic soutient que la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont doit la relever indemne dans le cadre de la garantie de passif contenue dans l'acte de cession, alors qu'elle a respecté les formes prévues pour la notification du litige qui est bien né postérieurement à la cession. M. et Mme [Y] soutiennent également que la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont doit, dans le cadre de la convention de passif conclue avec la Sarl Aquitaine Gestion Syndic, être condamnée in solidum avec cette dernière à leur payer les dommages et intérêts réparant leur préjudice. La Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont réplique que la convention de passif donne compétence aux tribunaux du ressort de la cour d'appel de Paris, de sorte que la Sarl Aquitaine Gestion Syndic est irrecevable devant la cour d'appel de Bordeaux. Subsidiairement, elle fait valoir d'une part que l'action en relevé indemne est mal fondée au motif que le litige était connu de la Sarl Aquitaine Gestion Syndic avant la cession, que d'autre part, la Sarl Aquitaine Gestion Syndic n'a pas respecté la procédure de mise en 'uvre de la garantie faute d'expliquer en quoi sa gestion du mandat serait fautive et préjudiciable pour M. et Mme [Y] et qu'enfin, le fait générateur de la faute est né en 2010, hors période de garantie du passif. La convention de passif du 14 janvier 2017 contient effectivement une clause d'attribution de compétence, en cas de litige sur son application, aux juridictions du ressort de la cour d'appel de Paris. Cependant, il est constant que la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont n'a pas soulevé cette exception d'incompétence devant le premier juge, de sorte qu'elle est irrecevable à le faire devant la cour d'appel de Bordeaux pour la première fois. De même, l'incompétence ratione loci de l'action des époux [Y] n'a pas été soulevée en première instance et cette exception sera également déclarée irrecevable. Dans la convention de passif, le cédant déclare que sa société ne fait l'objet d'aucune poursuite ou menace de contentieux de la part de ses clients. Si M. et Mme [Y] ont pu faire des reproches par mail à la Sarl Aquitaine Gestion Syndic au cours du mandat locatif, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'ils l'aient menacée de poursuites. Il y est précisé que le garant garantit tout passif dont la cause ou l'origine seraient antérieurs à la cession et exigible après la cession. Elle fait obligation au bénéficiaire de notifier au garant toute réclamation dont il fera l'objet en en précisant les raisons, le montant exact ou estimé du préjudice, et accompagné des justificatifs. Cette notification doit intervenir dans le délai de 30 jours à compter de la date à laquelle le bénéficiaire justifiera avoir eu connaissance d'un événement pouvant donner lieu à réclamation. À défaut de respecter les formes, modalités et délais de l'obligation d'information des garants, la garantie devient caduque et de nul effet. Il est constant que la réclamation qui a été faite à la Sarl Aquitaine Gestion Syndic par M. et Mme [Y] l'a été par l'assignation du 6 mars 2018. La Sarl Aquitaine Gestion Syndic justifie avoir adressé à la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont une lettre recommandée le 15 mars 2018, réceptionnée le 16 mars 2018, à laquelle elle a joint copie de l'assignation. Ainsi, elle démontre avoir dans le délai de 30 jours qui lui était imparti, notifié à la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont la réclamation qui lui était faite, afin de mise en 'uvre de la garantie de passif, avec toutes les précisions utiles sur la nature des fautes reprochées et l'estimation du préjudice, qui étaient contenues dans l'assignation. En outre, si la convention prévoit une date limite de garantie au 31 décembre 2020, elle ne prévoit pas d'autre limitation de période garantie. Le jugement déféré qui a débouté la Sarl Aquitaine Gestion Syndic de sa demande de relevé indemne par la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont sera réformé. Sur le préjudice de M. et Mme [Y] Sur le préjudice matériel C'est par une analyse pertinente de pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a estimé le préjudice souffert par M. et Mme [Y] au total des sommes fixées par l'ordonnance de référé à l'encontre du locataire sortant soit : 9680,21 (indemnités d'occupation) + 3731,42 (frais de procédure de résiliation) + 4345 (frais de nettoyage de l'appartement) + 2472,07 (frais de remise en état de l'appartement) soit un total de 20229,30 euros et non de 20230,30 euros comme indiqué en raison d'une erreur matérielle. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point, sauf à fixer le préjudice matériel à la somme de 20229,30 euros au lieu de 20230,30 euros. Sur le préjudice moral M. et Mme [Y] font valoir que Mme [Y] a présenté en juillet 2016 un ulcère à l'estomac en raison des inquiétudes générées par cette procédure, qu'ils ont dû souscrire un emprunt pour faire face à leurs nombreuses dépenses sans compter les tracasseries administratives et les nombreux déplacements depuis leur domicile en Haute-Garonne. Pas plus en cause d'appel qu'en première instance, M. et Mme [Y] ne produisent de pièces justificatives d'un préjudice moral qu'ils auraient souffert. Le jugement déféré qui les a déboutés de leur demande en dommages et intérêts de ce chef sera confirmé. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La Sarl Aquitaine Gestion Syndic prospérant en son appel, la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont en supportera la charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont qui succombe, sera condamnée à payer à la Sarl Aquitaine Gestion Syndic la somme de 1500 euros sur ce fondement. L'équité commande d'allouer une indemnité de 1500 euros sur ce fondement à M. et Mme [Y] que la Sarl Aquitaine Gestion Syndic sera condamnée à leur payer. PAR CES MOTIFS LA COUR, Déclare les exceptions d'incompétence soulevées par la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont irrecevables, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté la Sarl Aquitaine Gestion Syndic de sa demande de relevé indemne par la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont et en ce qu'il a fixé le préjudice matériel de M. et Mme [Y] à la somme de 20230,30 euros, Statuant à nouveau dans cette limite, Condamne la Sarl Aquitaine Gestion Syndic à payer à M. [V] [Y] et Mme [G] [T] épouse [Y] ensemble la somme de 20229,30 euros, Condamne la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont à relever indemne la Sarl Aquitaine Gestion Syndic de toutes les condamnations mises à sa charge au profit de M. [V] [Y] et Mme [G] [T] épouse [Y], Y ajoutant, Condamne la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont à payer à la Sarl Aquitaine Gestion Syndic la somme de 1500 euros, Condamne la Sarl Aquitaine Gestion Syndic à payer à M. et Mme [Y] ensemble la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la Sa Cabinet Loiselet Père et Fils et F. Daigremont aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,