Tribunal judiciaire, 22 avril 2025. 24/00202

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [X] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [J] [Z] - CURVEUR Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/00202 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WWN N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 22 avril 2025 DEMANDEUR Monsieur [J] [Z] - CURVEUR, [Adresse 1] comparant en personne DÉFENDEUR Monsieur [X] [I], [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 février 2025 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 22 avril 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00202 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WWN EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 juillet 2017, M. [J] [C] [W] a consenti un bail d’habitation à M. [X] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], 7ème étage, porte 28, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 535 euros et d’une provision pour charges de 15 euros. Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 19800 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [I] le 28 juin 2023. Par assignation du 29 mai 2024, M. [J] [C] [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,20900 euros au titre de l’arriéré locatif correspondant aux impayés entre le mois de juillet 2020 et le mois d’août 2023,900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été retenue à l’audience à l’audience du 4 octobre 2024, à laquelle M. [X] [I] n’a pas comparu. La réouverture des débats a cependant été ordonnée afin de s’assurer du respect du principe du contradictoire, le demandeur n’ayant pas été en mesure de produire le retour de l’accusé de réception de la lettre prévue à l’article 659 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, M. [J] [R] [W] a donc fait réassigner M. [X] [I] aux mêmes fins. À l'audience du 12 février 2025, il, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [X] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la jonction des instances Il y a lieu dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'ordonner la jonction des instances enregistrées sous les numéros de répertoire général 24/00202 et 25/00955, qui correspondent au même litige, sous l’unique numéro de répertoire général 24/00202. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience (…). M. [J] [C] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 19 800 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2023. Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris. Or en l’espèce, le locataire ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, il n’a pas repris le paiement de son loyer. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [J] [C] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 22 août 2023, M. [X] [I] sera condamné, à compter de cette date, à verser à M. [J] [R] [W] une indemnité d’occupation mensuelle équivalent au montant du loyer et des charges (550 euros) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur. M. [J] [C] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date de délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, M. [X] [I] lui devait au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 21 août 2023 et des indemnités d’occupation çà compter du 22 août 2023, la somme de 20 900 euros, soustraction faite des frais de procédure arrêtée au mois d’août 2023 inclus. M. [X] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, au titre des indemnités de l’arriéré locatif Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [X] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [J] [Z] - [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous les numéros de répertoire général 24/00202 et 25/00955 sous l’unique numéro de répertoire général 24/00202, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juillet 2017 entre M. [J] [Z] - [W], d’une part, et M. [X] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], 7ème étage, porte 28 est résilié depuis le 22 août 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [X] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], 7ème étage, porte 28 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale, CONDAMNE M. [X] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550 euros (cinq cent cinquante euros) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE M. [X] [I] à payer à M. [J] [O] la somme de 20 900 euros (vingt mille neuf cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2023 inclus, CONDAMNE M. [X] [I] à payer à M. [J] [C] [W] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [X] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 juin 2023 et celui de l'assignation du 29 mai 2024, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025 et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge