Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 24/00789

N° RG 24/00789 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NEGU Minute N° 2024/958 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 07 Novembre 2024 ----------------------------------------- [N], [P], [Y] [J] [F], [O] [I] C/ [Z] [R] [C] [G] [X], [M], [D] [A] --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 07/11/2024 à : Me Antoine LE MASSON - 125 copie certifiée conforme délivrée le 07/11/2024 à : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA ([Localité 9]) Me Antoine LE MASSON - 125 l’AARPI LEX’OPUS - 274 Expert dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Eléonore GUYON DÉBATS à l'audience publique du 03 Octobre 2024 PRONONCÉ fixé au 07 Novembre 2024 Ordonnance non qualifiée, mise à disposition au greffe ENTRE : Madame [N] [J] épouse [I], demeurant [Adresse 7] [Localité 5] Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 7] [Localité 5] Tous deux représentés par Me Antoine LE MASSON, avocat au barreau de NANTES DEMANDEURS D'UNE PART ET : Maître [Z] [R], domicilié : chez OFFICE NOTARIAL LOIRE ET SILLON, [Adresse 2] [Localité 6] Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES Madame [C] [G], demeurant [Adresse 4] [Localité 5] Monsieur [X] [A], demeurant [Adresse 4] [Localité 5] Tous deux représentés par Maître Mickaël MACE et Maître Anne-hélène BOCHEREAU de l’AARPI LEX’OPUS, avocats au barreau de NANTES DÉFENDEURS D'AUTRE PART PRESENTATION DU LITIGE Suivant acte dressé le 11 mai 2023 par Maître [Z] [R], notaire associé à [Localité 6], les époux [F] [I] ont fait l'acquisition auprès de Monsieur [X] [A] et Madame [C] [G] d'une maison d'habitation située [Adresse 7] à [Localité 5]. Se plaignant de passages d'eau par la baie vitrée de l'ancien garage transformé en pièce habitable, les époux [F] [I] ont fait assigner en référé Maître [Z] [R], Monsieur [X] [A] et Madame [C] [G] par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024 afin de solliciter l'organisation d'une expertise. Monsieur [X] [A] et Madame [C] [G] formulent toutes protestations et réserves. Maître [Z] [R] conclut au débouté des demandeurs de leurs prétentions formées contre lui avec condamnation de ceux-ci aux dépens et à lui payer une somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en répliquant que la demande ne repose pas sur un motif légitime, qu'il n'est pas démontré que le garage a été transformé en pièce habitable, qu'il ne pouvait alerter les acquéreurs sur des éléments dont il n'avait pas connaissance, qu'il a repris les énonciations de l'acte d'acquisition de Monsieur [X] [A] et Madame [C] [G] du 21 janvier 2010 pour la désignation et a adressé un questionnaire aux vendeurs avant de soumettre le projet de promesse de vente à l'agence et aux acquéreurs, lesquels ont fait rajouter un engagement de remplacer une poignée de la baie coulissante du garage, que les débats ont repris à ce sujet le jour de la lecture de l'acte et se sont clos par un accord entre les parties sur les modalités de remplacement du verrou de la baie sans observation sur le changement de destination du garage. Les époux [F] [I] maintiennent leur demande, y compris contre le notaire, en soulignant que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant le système de fermeture de la baie vitrée, de sorte qu'ils ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie stipulée à l'acte de vente, qu'il ressort de l'acte en page 94 que la pièce improprement appelée garage est en réalité une pièce aménagée et que le notaire s'est contenté de reprendre la description antérieure alors que les vendeurs ont transformé la pièce en la carrelant et l'équipant d'un chauffage ainsi qu'en posant une baie vitrée sans respect des normes, si bien que des passages d'eau sont à déplorer à chaque épisode pluvieux, que les désordres allégués sont l'objet de l'expertise, de même que les travaux à l'origine de ceux-ci, et que la responsabilité du notaire relèvera de l'appréciation du juge du fond. MOTIFS DE LA DECISION Les époux [F] [I] présentent des copies des documents suivants : - acte notarié du 11 mai 2023, - promesse de vente du 02/03/23, - acte authentique du 21/01/10, - devis France Menuisiers, - courriers, - annonce immobilière Nestenn. Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaignent les époux [F] [I] concernant des infiltrations dans le garage aménagé de leur maison sont en litige. L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande. Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. Seule une action vouée à l'échec au fond peut conduire à la mise hors de cause du notaire rédacteur de l'acte par lequel la vente de la maison a été constatée. Or ni le manque de preuve des désordres allégués ni l'incertitude sur leurs causes sont de nature à conduire au rejet de toute demande contre l'officier ministériel, dès lors que l'expertise a justement pour objet de tenter d'en apporter la preuve. Par ailleurs, seule la juridiction au fond pourra apprécier si le notaire a manqué à son devoir de conseil en n'évoquant pas la question de la destination de la pièce de garage, dont il ne pouvait ignorer qu'elle était pourvue d'une baie au lieu d'un portail ou d'une porte sectionnelle, puisque de larges débats ont eu lieu à son sujet dès la promesse de vente et que la transformation en pièce d'habitation n'avait manifestement pas été déclarée par les vendeurs, alors même que la présence d'une baie est pour le moins inhabituel pour un usage de simple garage. Il convient donc de rejeter la demande de mise hors de cause de Maître [R] et sa demande accessoire au titre des frais irrépétibles. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Ordonnons une expertise confiée à Madame [H] [W], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 3], Port. : [XXXXXXXX01], Mèl : [Courriel 8] avec mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport, * se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, décrire son état général, en précisant s'il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l'assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s'ils affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, * rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d'un vice de matériaux ou matériels, d'une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d'une mauvaise exécution de travaux ou d'entretien, d'un non respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu'à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables, * rechercher si les désordres existaient avant la vente et si le vendeur en avait nécessairement connaissance en précisant les éléments susceptibles de permettre de s'en convaincre, * préciser si les désordres concernent des ouvrages sur lesquels des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans en précisant la date de ces travaux et de leur réception, * donner son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente pour un acquéreur profane, * décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s'avérer urgents, * donner son avis sur les préjudices subis, * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige, Disons que les époux [F] [I] devront consigner au greffe avant le 7 janvier 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert, Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 décembre 2025, Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires, Laissons provisoirement les dépens à la charge des demandeurs. Le Greffier, Le Président, Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE