Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/04445 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJ7T
Minute : 24/824
SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
S.A.S. GARANTME
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
C/
Monsieur [V] [Z] [B]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 septembre 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 17 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, demeurant [Adresse 9]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS
S.A.S. GARANTME,
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [V] [Z] [B],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 8]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
Page EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2022, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné à bail à Monsieur [V] [Z] [B] un logement meublé situé [Adresse 10] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 472,79 euros.
Par acte séparé du 4 octobre 2022, la SAS GARANTME a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Monsieur [V] [Z] [B] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible et dans la limite de la somme de 36000 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 août 2023, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait signifier à Monsieur [V] [Z] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1041,65 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 04 août 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SAS GARANTME ont fait assigner Monsieur [V] [Z] [B] aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Monsieur [V] [Z] [B] à laisser libre de tout occupant de son chef et remettre les clefs à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à compter du jugement à intervenir,ordonner, à défaut d’avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [V] [Z] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [V] [Z] [B] au paiement de la somme de 3536,27 euros à la SAS GARANT ME au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2024, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le condamner au paiement à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 1000 euros à la SAS GARANT ME en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le cout du commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 06 mai 2024.
À l'audience du 17 juin 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SAS GARANTME, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leurs créances à la somme de 5151,83 euros au 17 juin 2024, à hauteur de 786,22 euros pour le bailleur et 4365,61 euros pour la caution.
Elles indiquent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SAS GARANTME soutient qu'elle a été amenée à régler des sommes à la bailleresse en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celle-ci, pour agir contre les locataires en recouvrement des loyers et charges.
Monsieur [V] [Z] [B], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes principales :
Sur les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l'audience.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 06 mai 2024 en vue d'une audience prévue le 17 juin 2024, soit plus de deux mois après.
D'autre part, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 04 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 mai 2024.
En conséquence, la demande de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à 3536,37 euros au 1er mars 2024, décompte annexé à l’assignation.
L'examen du décompte montre l’absence de paiements de la part du locataire depuis le mois de septembre 2023.
L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui empêche la poursuite du contrat et justifie la résiliation judiciaire du contrat.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 1er avril 2024.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement des indemnités d'occupation :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er avril 2024, si bien que Monsieur [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes de la SAS GARANTME :
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En l'espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.
En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives des 2 mai 2023 (520,66 euros) , 26 juillet 2023 (520,99 euros), 27 octobre 2023 (536,76 euros) 24 novembre 2023 (538,52 euros) , 28 décembre 2023 (633,12 euros), 25 janvier 2024 (538,52 euros), 1er mars 2024 (538,52 euros) et 27 mars 2024 (5238,52 euros) reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SAS GARANTME au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 3536,27 euros au titre des loyers et charges, au 1er mars 2024.
En revanche, si la SAS GARANTME fait état de paiements postérieurs à l’assignation, la demande additionnelle portant sur 829,34 euros, formulée oralement à l'audience et ne figurant pas dans l'assignation, n’a totuefois pas été formée à l’encontre du défendeur non comparant dans le respect des formalités prévues par l’article 68 du code de procédure civile, notamment par voie de signification. Il convient dès lors de statuer uniquement sur les demandes présentées dans l’assignation.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SAS GARANTME est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [B] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] à payer à la SAS GARANT ME la somme de 3536,27 euros, au titre des sommes dues au 27 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 02 mai 2024.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [Z] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il n’y a pas lieu d’y inclure le cout du commandement de payer, s’agissant d’une demande de résiliation judiciaire.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS GARANTME les frais irrépétibles qu'elles ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [V] [Z] [B] à payer à la SAS GARANT ME la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables la demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 29 septembre 2022 entre la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d'une part, et Monsieur [V] [Z] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 5], le 1er avril 2024,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [Z] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due Monsieur [V] [Z] [B] à compter du 1er avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [B] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er avril 2024, échéance d’avril 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [B] à payer à la SAS GARANTME la somme de 3536,27 euros au titre des sommes dues au 27 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 02 mai 2024,
CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [B] à payer à la SAS GARANTME la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [B] aux dépens de l'instance, comprenant le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SAS GARANT ME de leurs autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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