Cour de cassation, 05 novembre 2020. 15-24.922

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 novembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10430 F Pourvoi n° Z 15-24.922 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020 1°/ M. Q... E..., 2°/ Mme F... V... épouse E..., domiciliés tous deux [...], ont formé le pourvoi n° Z 15-24.922 contre l'arrêt rendu le 11 juin 2015 par la cour d'appel de Metz (1re chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à M. Y... N..., 2°/ à Mme R... I..., épouse N..., domiciliés tous deux [...], 3°/ à la société Covea Risks, société anonyme, dont le siège est [...] , aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD SA, ayant toutes deux leur siège [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de M. et Mme E..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M. et Mme N..., et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme E... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme E... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme N... et rejette les autres demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme E.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les époux E... à payer aux époux N... les sommes de 60.327 euros à titre de dommages-intérêts, assortie des intérêts légaux à compter du 18 septembre 2013 sur celle de 58.327 euros et à compter de la décision pour le surplus, 1.197,67 euros en remboursement des frais d'expertise amiable et 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Aux motifs propres que, sur les vices cachés, il a été relevé par l'expert judiciaire trois types de désordres affectant l'immeuble vendu par Monsieur Q... E... et Madame F... V... à Monsieur Y... N... et Madame R... I... ; que d'une part les évacuations d'eaux usées de cuisine se jettent en puits perdu dans une buse verticale enterrée en pied de façade avant et les conduits d'eaux pluviales évacuant l'eau collectée par les pans de toiture donnant sur l'arrière du bâtiment ne sont pas raccordés au réseau public ; qu'il en résulte que les infiltrations d'eau dans la cave amènent des odeurs nauséabondes [et] imprègnent les murs d'humidité ; que d'autre part, un affaissement de la voûte de la cave s'est produit et un linteau en bois placé sur la baie d'accès entre les deux caves est dégradé de sorte qu'il peut provoquer un affaissement ; qu'enfin il a été constaté par le sapiteur un sous-dimensionnement important de la chaudière d'une puissance nominale de 34,9 KW alors qu'une puissance de 52 KW est nécessaire pour assurer un chauffage à plus de 18°C, un sous-dimensionnement important des émetteurs de chaleur (radiateurs et circuit de chauffage par le sol), ces émetteurs ne pouvant fournir au total que 24 KW alors que les déperditions de l'immeuble s'élèvent à 36 KW ; qu'il en conclut que le logement est très énergivore et qu'au moins 11.000 litres de fioul sont nécessaires par an, soit un coût de 7851 euros au tarif d'août 2006, pour assurer le chauffage, sans compter la production d'eau chaude sanitaire ; que ces données ont été reprises par l'expert judiciaire qui a considéré qu'il y avait nécessité de remplacer la chaudière et les radiateurs pour insuffisance de puissance calorifique ; que l'expert a en outre noté que le polystyrène isolant placé sous la chape présentait des dangers de compression et d'affaissement et qu'il était à changer ; que le sapiteur adjoint à l'expert judiciaire avait noté que le polystyrène sous chape flottante du chauffage par le sol était conforme aux normes thermiques en vigueur à l'époque de la réalisation pour un local avec un terre-plein sous-jacent mais que par contre [sic] sa classe de compressibilité n'était pas respectée pour l'usage d'habitation ; que ces conclusions sont confortées par celles du précédent expert judiciaire qui a déposé un prérapport d'expertise le 30 avril 2010 sans toutefois achever sa mission dans lequel il a relevé les désordres affectant les mêmes éléments, à savoir une insuffisance des températures inférieures aux conditions de confort exigées pour l'usage d'habitation (19°C pour les pièces principales et 22°C pour la salle de bains), due à un défaut d'isolation de l'immeuble avec une installation de chauffage insuffisante pour compenser les déperditions, un mauvais raccordement des eaux usées de la cuisine entraînant une pollution de la cave, un défaut de solidité d'une poutre en bois servant de linteau à l'accès par l'extérieur de la cave ; que contrairement aux allégations des appelants, les constatations de l'expert sont basées en ce qui concerne l'insuffisance du système de chauffage sur les mesures et calculs réalisés par le sapiteur qui a préalablement effectué des relevés précis de surface, de volume et de constituants dont rendent compte les fiches techniques annexées à son rapport ; que le rapport d'expertise amiable remis par les appelants n'est aucunement de nature à remettre sérieusement en cause les conclusions de l'expert judiciaire ; que Monsieur K..., auteur de ce rapport, affirme au seul vu du rapport d'expertise judiciaire sans s'appuyer sur aucune constatation sur place que l'isolant placé sous la chape flottante du chauffage au sol est conforme mécaniquement et thermiquement, que la capacité de chauffage de la chaudière ne peut être mise en cause puisqu'elle est en mesure de produire et envoyer suffisamment d'eau chaude dans les canalisations et appareils du système de chauffage ; que s'il est en effet possible d'atteindre une température relativement élevée avec la chaudière en place, ce qui est en cause, c'est que cet équipement n'est pas suffisant au regard de la configuration des lieux et de l'absence d'isolation pour assurer avec un fonctionnement normal de la chaudière une température des pièces qui permette d'y vivre dans des conditions de confort communément admises ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de contre-expertise alors que les appelants, qui n'ont pas contesté l'expertise en première instance, ne fournissent pas d'éléments sérieux de nature à remettre en cause les résultats de l'expertise judiciaire ; qu'il n'est pas contesté par les appelants que la cave était encombrée de gravats lors de la conclusion de la vente de l'immeuble de sorte qu'elle était inaccessible pour les acheteurs qui ne pouvaient donc constater le risque d'effondrement de la voûte de la cave et les pénétrations d'eaux pluviales et d'eaux usées dans la cave ; que les photographies annexées au rapport d'expertise judiciaire (annexes 2 photographies 26 à 31) démontrent que la cave était inaccessible et que son entrée était maçonnée au moment de la vente ; qu'il en résulte que tous les désordres affectant la cave résultant aussi bien de l'absence de branchement à un réseau d'évacuation des conduits d'eaux usées et d'eaux pluviales que des risques d'effondrement de la voûte de la cave, étaient des défauts qui n'étaient pas apparents lors de la vente ; que de même les défauts affectant l'isolation et le système de chauffage n'ont été rendus perceptibles aux acheteurs que lors de leur installation dans les lieux puisque, lors de la vente, l'immeuble n'était pas occupé par les anciens propriétaires et que la maison n'était donc pas chauffée lors des visites par les futurs acheteurs qui ne pouvaient constater qu'au moment de leur entrée dans les lieux après la vente l'insuffisance du système de chauffage et le caractère dispendieux du coût du chauffage ; que les différents vices relevés par l'expert judiciaire sont tous antérieurs à la vente et rendent l'immeuble impropre à l'usage d'habitation auquel il est destiné en raison du risque d'effondrement de la cave, de l'absence de chauffage assurant un confort d'habitation minimal et de l'absence d'évacuation des eaux de pluie et des eaux usées ne répondant pas aux normes sanitaires entraînant une humidité des murs de la cave et sa pollution par des odeurs provenant des eaux usées infiltrées dans la cave la rendant impropre à toute utilisation ; que l'expert a relevé que Monsieur et Madame E... lui avaient indiqué qu'ils avaient euxmêmes effectué les travaux de réhabilitation de la maison avec l'aide d'amis (page 19 du rapport) ; que pour justifier qu'ils n'ont pas effectué les travaux contrairement à ce qu'ils ont indiqué à l'expert, Monsieur et Madame E... produisent aux débats une facture de l'entreprise O... D... ; que force est de constater que cette facture du 10 août 2004 concerne des travaux de menuiserie, de peinture et de couverture qui ne sont pas relatifs aux désordres constatés ; que par ailleurs il ressort de l'attestation de Monsieur A... X... qui exerce l'activité professionnelle d'installateur sanitaire et chauffagiste, que ce dernier a réalisé l'installation de chauffage central de l'habitation des époux E... à titre gracieux en raison de ses liens de parenté avec ces derniers ; qu'il en résulte que les travaux n'ont pas été effectués dans le cadre d'un contrat d'entreprise, mais qu'ils ont été accomplis directement par les époux E... avec l'aide bénévole de Monsieur X... ; que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause les exonérant de la garantie des vices cachés dès lors que, d'une part, ils ont eux-mêmes réalisé les travaux d'aménagement portant sur les équipements défectueux ou non conformes et que, d'autre part, ils ont occupé les lieux pendant sept années de sorte qu'ils avaient pu se rendre compte des inondations de la cave et du mauvais fonctionnement du système de chauffage mis en place par eux ; que la mauvaise foi des vendeurs caractérisée en ce qu'ils avaient connaissance des vices cachés lors de la vente, exclut qu'ils puissent bénéficier de la clause de non garantie stipulant que l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouve actuellement, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raisons de l'état des bâtiments et des locaux vendus et vices de construction et autres ; qu'il convient donc de retenir la responsabilité des vendeurs sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil ; que sur les réparations, il résulte de l'article 1645 du code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de réparer l'intégralité des préjudices provoqués par le vice affectant le bien ; que la cour dispose des éléments fournis par l'expert qui lui permettent de fixer à la somme de 91.527 euros le montant total des indemnités qui compensent intégralement les chefs de préjudice des époux Y... N... et R... I... compte tenu de la demande additionnelle au titre du trouble de jouissance durant les hivers 2013-2014 et 2014-2015 ; que ces indemnités se décomposent comme suit : - reprise des désordres eaux usées et eaux pluviales : 6.889 euros, - réfection de l'isolant sous chape non conforme : 22.184 euros, - réfection de la voûte de la cave et du linteau : 1.134 euros, - isolation thermique : 39.000 euros, - déplacement des meubles et relogement pendant la période d'exécution des travaux : 9.790 euros, - maîtrise d'oeuvre : 5.530 euros, - préjudice de jouissance en raison de la difficulté à obtenir une température convenable durant la période hivernale dans toutes les pièces de l'immeuble du fait de l'insuffisance de l'isolation : 7.000 euros ; Alors, de première part, que la clause exonératoire de garantie contre les vices apparents comme cachés est efficace quand le vendeur ignorait le désordre ; qu'en l'espèce, où l'expert judiciaire avait constaté que les époux E... ignorait quel était le circuit des eaux usées, la cour d'appel ne pouvait refuser d'appliquer à leur profit la clause exonératoire de garantie en les considérant de mauvaise foi sans s'expliquer sur la portée de leur propre ignorance à ce sujet ; qu'en passant outre, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ; Alors de deuxième part et en tout état de cause, que faute d'avoir indiqué en quoi, selon elle, les désordres affectant la cave du fait du système de l'évacuation des eaux compromettraient la destination de l'ouvrage lui-même et en diminueraient tellement l'usage que les acheteurs n'auraient pas acquis ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1641 et 1643 du code civil. Alors, de troisième part, que le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents ou facilement décelables dont l'acquéreur aurait pu se convaincre s'il avait fait preuve de vigilance, la cour d'appel aurait dû préciser sur quels éléments soumis au débat contradictoire elle se fondait pour estimer que malgré la présence, volumineuse, de gravats encombrant la cave, les désordres invoqués par les époux N... comme affectant la cave et la solidité d'un linteau leur aurait été cachés ; qu'en s'en abstenant, elle n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1641 du code civil ; Alors, de quatrième part, que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents ou facilement décelables dont l'acheteur a pu se convaincre s'il avait fait preuve de vigilance ; que la Cour d'appel qui a constaté que les époux N..., qui ont fait le choix d'acquérir l'immeuble en hiver, l'avaient visité tandis qu'il n'était pas chauffé, sans qu'il soit prétendu que les époux N... auraient en vain demandé la mise en fonction du chauffage à l'occasion de l'une de leurs visites, de manière à s'assurer de ce que le système de chauffage assurait le degré de confort qu'ils exigeaient, la cour d'appel, qui n'a pas, en l'état de ses énonciations, constaté le caractère non décelable des désordres qui affecteraient l'installation et la diffusion du chauffage, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1641 du code civil ; Alors, enfin, qu'en retenant, pour priver les époux E... du bénéfice de la clause exonératoire de garantie contenue dans l'acte de cession de l'immeuble, qu'ils auraient « réalisé les travaux d'aménagement portant sur les équipement défectueux ou non conformes », quand ils avaient justifié avoir fait réaliser les travaux de chauffage par Monsieur X..., un artisan local, installateur professionnel, auquel, étant liés par des liens familiaux, ils avaient payé les fournitures au prix fournisseur, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant par là l'article 4 du code de procédure civile ;