Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/03458

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 13 Février 2025 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024 GROSSE : Le 14 février 2025 à Me Marie-Ange MATTEI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 14 février 2025 à M. [R] [B] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/03458 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5A5S PARTIES : DEMANDERESSE Société 13 HABITAT POLE RECOUVREMENT PREVENTION CONTENTIEUX VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [B] [R], demeurant [Adresse 1] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 11 avril 2023, l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a donné à bail à [R] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 340,84 euros ; Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a fait signifier à Monsieur [R] [B] par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 717,30 euros, en principal ; Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, dénoncé le 23 mai 2024 au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a fait assigner en référé Monsieur [R] [B] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d'obtenir : - le constat de la résiliation du bail entre les parties par l’effet de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers ; -le rejet de toute demande de délai, - l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [R] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ; - la condamnation de Monsieur [R] [B] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1114,82 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 14 mai 2024, et ce avec intérêt de droit à compter de l’assignation ; - la condamnation de Monsieur [R] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer et de charges jusqu'à son départ effectif des lieux; - la condamnation de Monsieur [R] [B] au paiement de la somme de 300 euros, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamnation de Monsieur [R] [B] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 septembre 2024. A l'audience, l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC , représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en soulignant que le montant de la dette n’avait pas évolué compte tenu de la reprise du paiement des loyers ; Cité par acte remis à étude, Monsieur [R] [B] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ; La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe. Suivant décision avant dire droit du 14 novembre 2024, Monsieur [R] [B] s’étant présenté tardivement à l’audience alors que la décision avait déjà été mise en délibéré et le conseil du requérant n’étant plus présent, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 19 décembre 2024 ; A cette audience, l’office public de l’habitat 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance au 6 décembre 2024 à la somme de 1578,35 euros ; Monsieur [R] [B] a comparu en personne en déclarant qu’il souhaitait rester dans les lieux et qu’il travaillait , percevait 1200 euros de revenus, vivait seul et qu’il souhaitait des délais de paiement sur 12 mois ; La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». I – Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 mai 2024 a été dénoncée le 23 mai 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 19 septembre 2024. De surcroît, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 1er décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 21 mai 2024 ; Enfin, l'E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) a justifié par l’extrait des minutes du greffe du tribunal civil de première instance de Marseille produit aux débats être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure. Par conséquent l'E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC est recevable en ses demandes. II – Sur le fond : Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ; En l'espèce, le bail conclu le 11 avril 2023 contient une clause résolutoire stipulant qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2023, pour la somme en principal de 717,30 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2024. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 1578,35 euros, comptes arrêtés au 6 décembre 2024 ; Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 75,85 euros et 68,95 euros correspondant à des frais de procédure ; La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1433,55 euros au 6 décembre 2024 hors frais de procédure, Monsieur [R] [B] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 1433,55 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 6 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Monsieur [R] [B] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en indiquant qu’il travaillait, percevait 1200 euros de revenus, vivait seul et qu’il souhaitait des délais de paiement sur 12 mois ; Le décompte produit aux débats par l'E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC établit que le locataire a repris le paiement intégral des loyers, au jour de l’audience ; Compte tenu de ces éléments, et de la qualité de la bailleresse, il convient d'accorder à Monsieur [R] [B] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Monsieur [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique; · Monsieur [R] [B], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l'E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 463,53 euros, ce jusqu'à la libération effective des lieux, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Sur les demandes accessoires Monsieur [R] [B] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ; Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l'E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, les sommes exposées par lui dans la présente instance. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous juge des contentieux de la protection statuant après débats publics, en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARONS l'E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC recevable en ses demandes ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 27 février 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [R] [B] à verser à l'E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, à titre provisionnel, la somme de 1433,55 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 6 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISONS Monsieur [R] [B] à s’acquitter de la dette par 12 mensualités successives de 119,46 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 12ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ; RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Monsieur [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique; · Monsieur [R] [B], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l'E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 463,53 euros, ce jusqu'à la libération effective des lieux, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. CONDAMNONS Monsieur [R] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ; DEBOUTONS l'E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE