Cour de cassation, 20 juin 2019. 18-19.780

CIV.3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 juin 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10213 F Pourvoi n° X 18-19.780 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Paris Pologne, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 3 avril 2018 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société Fabb, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société K... Y..., défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 21 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Paris Pologne, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Fabb ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Paris Pologne aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Paris Pologne ; la condamne à payer à la société Fabb la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Paris Pologne Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la SCI PARIS POLOGNE tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, D'AVOIR également rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail, et D'AVOIR rejeté en conséquence la demande d'expulsion de la locataire ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « 1 – Sur la demande principale d'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail : Le bail du 16 juin 1992 comporte une clause résolutoire ainsi rédigée : « à défaut de paiement à son échéance normale d'un seul terme de loyer, comme en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions insérées au présent bail, et un mois après l'envoi d'un simple commandement de payer ou une mise en demeure d'exécuter restée sans effet (...) le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble aux bailleurs (.. )". Le 7 avril 2015, la SCI Paris Pologne a fait délivrer à la locataire un acte d'huissier contenant : - d'une part dénonciation d'un procès-verbal de constat du 18 novembre 2014, lequel fait état dans la cour : " de l'existence d'un robinet de puisage extérieur, d'un cabinet de toilettes qui aurait été pourvu d'un lave-mains, d'une cuvette de wc, d'une alimentation par une petite canalisation d'eau froide, d'un câblage électrique permettant d'en assurer l'éclairage et d'autre part et surtout de l'existence de deux blocs échangeurs de climatisation, outre des flexibles de fluide frigorigène et autres objets mobiliers. » - d'autre part sommation, visant la clause résolutoire, « d'avoir à libérer à titre définitif cette cour » ; Le premier juge a considéré qu'aucune clause du bail n'avait trait à une impossibilité, pour le preneur, d'occuper la cour, de sorte qu'il ne pouvait être fait application de la clause résolutoire supposant précisément une inexécution d'une clause insérée au bail. La société Fabb sollicite confirmation du jugement déféré sur ce point. La société Paris Pologne conclut à l'infirmation, et soutient que la clause inexécutée serait la clause de « destination » du bail, ce qui doit plutôt s'entendre comme étant la clause « désignation », étant toutefois précisé que la cour n'est pas décrite dans cette clause désignation. La clause résolutoire ne peut donner lieu à interprétation, et seule l'inexécution d'une clause insérée au bail peut donner lieu à application de la clause résolutoire. La clause « désignation » étant muette quant à l'utilisation de la cour, une éventuelle utilisation de celle-ci par le preneur ne permet pas de caractériser une inexécution de la clause. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire ; 2 — sur la demande subsidiaire de résiliation du bail Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Seul un manquement grave du preneur à l'une de ses obligations peut justifier le prononcé de la résiliation du bail. En l'espèce, le bailleur reproche à la société Fabb de s'être approprié la cour intérieure «située en plein centre de l'immeuble» alors que celle-ci ne fait pas partie des surfaces données en location II ne précise pas toutefois si cette cour constitue un lot privatif ou une partie commune de l'immeuble Le bailleur conclut à l'appropriation de la cour par la société Fabb au motif de l'existence, dans cette cour « d'un robinet de puisage extérieur, d'un cabinet de toilettes qui aurait été pourvu d'un lave-mains, d'une cuvette de wc, d'une alimentation par une petite canalisation d'eau froide, d'un câblage électrique permettant d'en assurer l'éclairage et d'autre part et surtout de l'existence de deux blocs échangeurs de climatisation, outre des flexibles de fluide frigorigène et autres objets mobiliers ». Le premier juge a rejeté la demande de résiliation du bail au motif que le preneur disposait d'autorisations pour l'utilisation des WC et l'implantation des climatiseurs, estimant que les autres griefs n'étaient pas démontrés. La société Paris Pologne sollicite confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail. La cour constate en premier lieu qu'il résulte du constat d'huissier réalisé le 18 novembre 2014 que l'on accède à la cour litigieuse « par un porche donnant sur la rue Grande Fontaine », l'huissier ne mentionnant aucun obstacle à cet accès. Si, comme cela est soutenu, il existe une « appropriation illicite » par la société Fabb, celle-ci ne concerne manifestement pas la totalité de la cour, dès lors qu'elle reste accessible à tous, mais certains éléments de cette cour, ce qui pourrait alors correspondre à une éventuelle « appropriation partielle ». La société Paris Pologne invoque une appropriation de certains éléments de la cour par la société Fabb * sur la présence d'un robinet de puisage extérieur La société Paris Pologne ne produit aucun élément permettant de penser que ce robinet a été installé par la société Fabb, ni que celle-ci en fait un quelconque usage. Il n'est donc pas démontré une appropriation de ce robinet. * Sur la présence d'un cabinet de toilettes pourvu d'un lave-mains, d'une cuvette de wc, d'une alimentation par une petite canalisation d'eau froide, d'un câblage électrique permettant d'en assurer l'éclairage. L'huissier a constaté la présence dans la cour d'un cabinet de toilettes équipé, y compris avec câblage électrique permettant-den assurer l'éclairage La société Fabb soutient que ce cabinet existait antérieurement à son entrée dans les lieux. Elle ajoute qu'elle dispose de la jouissance de ces WC aux termes de son bail, et que le bailleur l'a même autorisé à y. effectuer des travaux de remise en état en 1998. Le bailleur soutient qu'il existerait en réalité deux wc, l'un dans le couloir d'accès à l'immeuble depuis la rue de Pologne, l'autre dans la cour, sous-entendant que l'autorisation de jouissance et de travaux ne porte que sur le wc du couloir d'accès de l'immeuble. A défaut de plan actuel, ou de constat englobant la totalité des lieux, il n'est pas possible d'établir s'il existe deux wc comme soutenu par le bailleur. La seule certitude est que la société Fabb bénéficie, au terme de son bail d'un « droit à l'usage des wc communs à rez-dechaussée », et que le bailleur lui a en outre indiqué, par courrier du 25 novembre 1998 : « il n'y a pas d'objection concernant la remise en état des toilettes situées dans la cour de l'immeuble ». L'autorisation ainsi donnée par le bailleur portait donc bien sur les toilettes situées dans la cour de l'immeuble, ce qui tend à démontrer que celles-ci sont bien les toilettes communes sur lesquelles le locataire bénéficie d'un droit d'usage au terme de son bail (et non pas celles situées dans le couloir d'accès à l'immeuble). Dès lors que le locataire bénéficie d'un droit d'usage sur les toilettes communes, et qu'il n'est pas justifié ni même allégué qu'il ait bloqué l'accès à ces toilettes afin de se les approprier, la preuve d'une appropriation n'est pas rapportée. * sur les blocs de climatisation L'huissier a constaté la présence de deux blocs de climatisation posés dans la cour litigieuse, ainsi que des flexibles d'alimentation de ces deux blocs. La société Fabb admet que ces climatiseurs lui appartiennent, mais soutient que le bailleur a autorisé leur installation qui est ancienne puisqu'elle remonte à l'époque de la signature du premier bail, en 1982, ainsi que cela ressort du plan annexé à ce bail. Le bailleur soutient que la signature d'un plan (comportant la mention des climatiseurs) par son administrateur de biens n'est pas suffisante à établir son autorisation d'installation des climatiseurs. Il ajoute que la société Fabb a sollicité une autorisation d'installation de climatiseur dans la cour en avril 1997, ce qui est incompatible avec le plan plus ancien. Elle fait valoir qu'aucune autorisation n'a été donnée en avril 1997. Le bail initial signé le 12 mars 1982 comporte une clause particulière autorisant le locataire à effectuer des travaux de modifications des lieux, dont de gros travaux (déplacement du couloir d'accès à l'immeuble, création de couloirs, percements de cloison....). Il est mentionné au bail signé par M. O..., en qualité de mandataire du bailleur, : « le tout (ensemble des travaux) mentionné sur un plan annexé au présent bail ». Bien que le plan en question, établi par G... W... en qualité de « bureau d'études de décoration commerciale » ne soit pas daté, il est toutefois signé par le même M. O..., signataire du bail, ce qui tend à démontré qu'il s'agit bien du plan annexé au bail autorisant un certain nombre de travaux. S'il est exact que l'installation des climatiseurs n'est pas comprise dans la liste des travaux mentionné au bail, cette installation est toutefois clairement mentionnée sur le plan, avec le positionnement des climatiseurs et les passages de câbles. Ce plan, visé par le mandataire du bailleur, et annexé au bail, suffit à démontrer l'existence d'une autorisation pour l'installation des climatiseurs et des câbles d'alimentation, peu important qu'une nouvelle autorisation ait été sollicitée en 1997, laissée sans suite par le bailleur. Dès lors qu'une autorisation a été donnée par le bailleur pour l'installation de ces deux climatiseurs, ce dernier ne peut se prévaloir d'une appropriation illégitime de la partie de cour sur laquelle repose cette installation. * sur les autres objets mobiliers La société Paris Pologne soutient enfin qu'elle aurait découvert dans la cour des câblages « qui rentrent dans les locaux de la société locataire », ce qui démontrerait une utilisation illégitime de la cour. La société Fabb fait valoir qu'il n'est pas démontré qu'elle soit à l'origine de ces travaux, ni que ces câbles desservent ses locaux. Le procès-verbal permet d'établir la présence de nombreuses gaines, câbles et tuyaux dans la cour, dont une partie au moins desservent manifestement les locaux de la société Fabb. Aucun élément ne permet toutefois d'établir si ces différents câblages et tuyaux étaient présents au moment de la conclusion du bail, ou s'ils ont été installés postérieurement. En tout état de cause, cette situation de fait – si elle était imputable à la société Fabb, ce qui n'est pas démontré – n'implique qu'une appropriation très limitée de la cour litigieuse, sans que le bailleur argue d'un quelconque dommage qui en découle, de sorte qu'elle ne revêt pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de résiliation du bail et d'expulsion de la société locataire » ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Sur la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à ses termes, la clause résolutoire est acquise en cas d'inexécution des conditions insérées au bail. Or le fait pour la SA K... Y... d'éventuellement d'occuper une cour qui ne fait pas partie du bail peut certes constituer une violation de ses obligations à l'égard du ou des propriétaires de la cour, mais certainement pas une violation d'une clause du bail. La SCI PARIS POLOGNE a d'ailleurs indiqué dans ses écritures qu'aucune clause du bail autre que la clause résolutoire ne peut être visée puisque précisément, la cour litigieuse n'existe pas dans la désignation du bail et qu'on ne peut donc viser un terme dont l'absence justifie précisément la présente action judiciaire. Dans ces conditions, ce chef de demande sera rejeté. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Il est rappelé que la résiliation d'un bail commercial ne peut être prononcée qu'en cas de violation par le preneur de ses obligations d'une importance suffisante pour justifier une résiliation. En l'espèce, la SCI PARIS POLOGNE invoque : - le WC et le robinet de puisage La SCI PARIS POLOGNE expose que : Loin de contester leur utilisation illicite, la locataire communique l'attestation de Monsieur A... datée du 23 avril 2015 qui la confirme et précise qu'à partir de l'année 1972, un commerçant utilisait le wc et le robinet de puisage se trouvant dans la cour ; mais ce n'est pas parce qu'il y a 40 ans, un commerçant utilisait une cour qui lui appartient aujourd'hui que cela légitime l'appropriation illicite de cette cour par l'actuelle locataire. Elle s'est créée en 2002 de sorte que tout évènement antérieur à cette date ne lui opposable, pas plus qu'à la société locataire. Et en admettant même qu'une infraction aux clauses du bail ait été par le passé autorisée, cela n'autorise en aucun cas le locataire à poursuivre cet usage interdit et cette violation qu'elle refuse. En outre, le plan communiqué ne rapporte pas la preuve de l'existence des WC ou encore d'une autorisation consentie à la société locataire de les utiliser. La demanderesse reste par ailleurs tout à fait taisante sur les conditions dans lesquelles ces toilettes ont été construites, entretenues, et reliées au réseau d'eau. Et d'ailleurs, le même plan ne fait même pas état d'une porte qui aurait été ouverte dans les locaux de la société K... Y... et qui permettait donc d'accéder à la cour pour aller vers ce cabinet de toilettes. Les pièces communiquées par la demanderesse ne rapportent donc aucune preuve de ce que ni la cour, ni le cabinet de toilettes, auraient été mis à sa disposition. La SA K... Y... réplique : Le wc et le robinet de puisage situés dans la cour existaient bien avant son entrée dans les lieux ainsi que l'atteste Monsieur A... et leur existence est actée dans les baux ; ledit wc devenu vétuste a fait l'objet en 1998 de remise en état de sa part avec l'accord du gérant des bailleurs. Ces travaux ayant été autorisés et exécutés depuis plus de seize ans, l'attitude actuelle de la SCI PARIS POLOGNE n'a d'autre but que l'intention de nuire. L'attestation de Monsieur A... établit que le wc et le robinet d'eau litigieux existaient depuis au moins 1972 et était utilisés par l'ensemble des commerçants du marché. Par ailleurs, le bail de 1992 comporte une clause selon laquelle les bailleurs ont donné leur agrément à l'exécution de travaux par la SA K... Y..., dont le déplacement des wc communs. De plus, le mandataire du bailleur de l'époque lui a adressé un courrier le 25 novembre 1998 l'informant qu'il n'y avait pas d'objection à la remise en état de ces wc. Mais une telle autorisation ne se conçoit évidemment que dans la mesure où la SA K... Y... était effectivement autorisée à utiliser ces wc. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la SCI PARIS POLOGNE, cette autorisation lui est opposable dès lors qu'elle vient aux droits des propriétaires d'alors et elle n'est pas fondée à la remettre en cause unilatéralement. Ce grief ne peut donc être retenu. - sur les climatiseurs La SCI PARIS POLOGNE expose que : Les climatiseurs installés sur les lieux il y a 33 ans ne constituent pas la preuve qu'elle autorise l'utilisation actuelle de la cour par la société K... Y... et la simple autorisation d'installer des climatiseurs ne vaut pas non plus autorisation d'utiliser de manière permanente, cette cour au profit des salariés, d'autant que la configuration des lieux loués à rend tout à fait inutile l'usage de cette cour. La société K... Y... ne communique par ailleurs, aucune facture d'installation des climatiseurs, ce qui démontre que c'est dans des conditions pour le moins suspectes que ces derniers ont été installés. Et le plan communiqué n'est pas non plus la justification de l'autorisation d'installer ces climatiseurs dans une partie privative qui n'a pas été donnée à bail. La SA K... Y... communique qu'elle avait écrit à l'ancien gérant pour demander l'autorisation d'installer dans la cour, un groupe extérieur de climatisation, ce qu'elle n'a jamais été accepté, et reste totalement silencieuse sur les conditions techniques dans lesquelles ces climatiseurs ont été installés alors que le fonctionnement de ces climatiseurs induit nécessairement des percements dans les gros murs, ce qu'elle n'a jamais accepté ; elle subit donc de ce fait un préjudice dont elle demande réparation. L'existence de cette lettre du 29 avril 1997 fait ressortir une contradiction avec le plan qui remonte vraisemblablement à 1982, c'est à dire 15 ans plus tôt, ce qui démontre de plus fort l'irrégularité de l'installation des climatiseurs dans la cour qui n'est pas une surface louée à la société K... Y.... La SA K... Y... réplique que : Ces travaux ont été compris dans la restructuration des locaux autorisée dans le bail de 1982. L'autorisation figurant au bail comporte la mention : «le tout mentionné sur un plan annexé au présent bail.» et le plan a été signé par le mandataire du bailleur. La SA K... Y... produit effectivement un plan établi par G... W... signé de la M. K... Y... et du mandataire du bailleur sur lequel figure la climatisation. Cette climatisation a donc manifestement été acceptée de sorte que la SCI PARIS POLOGNE n'est pas fondée à la remettre en cause. Il n'en résulte par ailleurs pas que la SCI PARIS POLOGNE fasse un usage privatif de la cour litigieuse. Ce grief ne peut donc pas non plus être retenu. - sur les autres biens mobiliers La SCI PARIS POLOGNE expose que : Les autres "objets mobiliers" ont été découverts par la bailleresse à l'occasion de l'établissement du constat d'huissier du 18 novembre 2014. Et la découverte de câblages qui rentrent dans les locaux de la société locataire ne légitime non plus en rien, l'utilisation par cette dernière de la cour litigieuse. La SA K... Y... réplique que : La SCI PARIS POLOGNE est dans l'incapacité de démontrer que les fils, robinets, tuyaux sont son oeuvre et qu'ils desservent les lieux loués. Il est exact que ce grief n'est ni étayé ni établi ; il ne peut donc pas non plus être retenu » ; 1°) ALORS QUE l'occupation par le locataire commercial d'un bien appartenant au bailleur et n'entrant pas dans le champ de la clause désignant les locaux donnés à bail constitue une violation de cette clause, susceptible de justifier la mise en jeu de la clause résolutoire de plein droit stipulée au bail ; qu'en l'espèce, la SCI PARIS POLOGNE, propriétaire de locaux donnés à bail commercial à la société K... Y..., aux droits de laquelle est venue la société FABB, a fait délivrer le 7 avril 2015 à cette dernière une sommation, visant la clause résolutoire du bail, de cesser d'utiliser la cour intérieur de l'immeuble qui lui appartenait et qui se trouvait hors de l'assiette du bail ; que pour rejeter la demande tendant à voir déclarer acquise la clause résolutoire faute pour la locataire d'avoir déféré à cette sommation, la cour d'appel, après avoir énoncé que la clause résolutoire ne pouvait donner lieu à interprétation et que seule l'inexécution d'une clause insérée au bail pouvait donner lieu à application de la clause résolutoire, a retenu qu'en l'occurrence, la clause « désignation » étant muette quant à l'utilisation de la cour, une éventuelle utilisation de celle-ci par le preneur ne permettait pas de caractériser une inexécution de la clause ; qu'en statuant de la sorte, quand l'absence d'inclusion de la cour intérieure dans la désignation des locaux donnés à bail impliquait que cette partie de l'immeuble était hors du périmètre du bail, de sorte que l'occupation de cette cour constituait une violation de la clause de désignation des lieux loués, susceptible de justifier le jeu de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1719 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ; 2°) ALORS, EN OUTRE, QUE le contrat de bail du 16 juin 1992 liant la SCI PARIS POLOGNE à la société K... Y..., aux droits de laquelle est venue la société FABB, stipulait au profit de cette dernière un « droit à l'usage des wc communs à rez-de-chaussée » ; que la SCI PARIS POLOGNE versait aux débats un plan ainsi qu'un constat d'huissier mentionnant les wc communs situés dans l'entrée de l'immeuble, non dans la cour intérieure et se prévalait d'un plan établi par le cabinet W..., versé aux débats par la SCI PARIS POLOGNE et dont la cour d'appel a estimé qu'il avait été annexé au bail initial, faisait également état des toilettes au rez-dechaussée de l'immeuble ; que pour dire qu'il n'était pas démontré que le droit d'usage mentionné dans le bail concernerait d'autres wc que ceux situés dans la cour intérieure de l'immeuble, la cour d'appel a retenu qu' « à défaut de plan actuel, ou de constat englobant la totalité des lieux, il n'[était] pas possible d'établir s'il existe deux wc comme soutenu par le bailleur » ; qu'en statuant de la sorte, quand il lui incombait de se placer à la date de conclusion du bail pour déterminer s'il existait d'autres toilettes que celles situées dans la cour intérieure de l'immeuble et quelles étaient celles visées par l'autorisation mentionnée dans ce bail, la cour d'appel a violé les articles 545, 1134 et 1719 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ; 3°) ALORS QU' en déduisant du courrier adressé à la société locataire par son bailleur le 25 novembre 1998, indiquant : « il n'y a pas d'objection concernant la remise en état des toilettes situées dans la cour de l'immeuble » que l'autorisation donnée par le bailleur dans le bail concernait bien les toilettes situés dans la cour intérieure, quand ce courrier, au demeurant postérieur au contrat de bail, ne comportait pas d'autorisation d'utiliser de manière permanente les toilettes de la cour intérieure de l'immeuble, la cour d'appel a encore méconnu les articles 545, 1134 et 1719 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ; 4°) ALORS QUE l'occupation par le locataire commercial d'un bien appartenant au bailleur et n'entrant pas dans le champ de la clause désignant les locaux donnés à bail constitue une violation de cette clause, susceptible de justifier la mise en jeu de la clause résolutoire de plein droit stipulée au bail, peu important que le locataire ne se soit pas approprié de manière privative les biens appartenant au bailleur ; qu'en se fondant sur la circonstance inopérante qu'il n'était ni justifié ni allégué que le locataire avait bloqué l'accès aux toilettes afin de se les approprier, la cour d'appel a violé les articles 545, 1134 et 1719 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ; 5°) ALORS QUE l'occupation par le locataire commercial d'un bien appartenant au bailleur et n'entrant pas dans le champ de la clause désignant les locaux donnés à bail constitue une violation de cette clause, susceptible de justifier la mise en jeu de la clause résolutoire de plein droit stipulée au bail ; que pour dire que le bailleur avait autorisé la société K... Y... (aux droits de laquelle est venue la société FABB) à installer deux climatiseurs dans la cour de l'immeuble, la cour d'appel a relevé que si l'installation des climatiseurs n'était certes pas comprise dans la liste des travaux autorisés par le bailleur, elle était néanmoins mentionnée sur le plan annexé au bail du 12 mars 1982, et qu'il importait peu qu'une autorisation pour l'installation des climatiseurs ait été sollicitée sans succès par la locataire en 1997 ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à caractériser l'autorisation qui aurait été donnée au locataire pour installer les climatiseurs dans la cour intérieure, et qui serait opposable à la SCI PARIS POLOGNE, nouveau propriétaire des lieux, la cour d'appel a violé les articles 545, 1134 et 1719 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce.