Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V] [O] [D]
Monsieur [C] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02368 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FPU
N° MINUTE :
12
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 septembre 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDEURS
Madame [V] [O] [D], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02368 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FPU
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 15/07/2005, PARIS HABITAT OPH, anciennement appelé OPAC DE PARIS, a donné à bail à [C] [D] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer initial de 560,68 euros.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13/06/2023 à [C] [D] et [V] [O] [D] pour avoir paiement d'un arriéré de 4248,56 euros.
Par actes de commissaire de justice en date du 26/01/2024 délivrés à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [C] [D] et [V] [O] [D] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
- ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de [C] [D] et [V] [O] [D] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [C] [D] et [V] [O] [D] ;
- condamner solidairement [C] [D] et [V] [O] [D] au paiement d'une somme provisionnelle de 4685,22 euros, correspondant au solde des loyers et charges du logement arrêté au 11/01/2024, à parfaire à l'audience, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;
- condamner solidairement [C] [D] et [V] [O] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer indexé et charges ;
- condamner solidairement [C] [D] et [V] [O] [D] au paiement d'une somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le commandement de payer .
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 29/01/2024.
A l'audience du 14/05/2024, le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 4788 euros, avril 2024 inclus, et maintient toutes ses autres demandes. Il donne son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois.
[C] [D], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place d'un échéanier de paiement de la dette à hauteur de 500 euros par mois.
Il indique être entrepreneur et percevoir 3000 euros de revenus par mois, mais avoir connu des difficultés familiales importantes au cours des derniers mois, entraînant la dette financière. IL précise habiter les lieux et sa sœur, et sa nièce.
[V] [O] [D], régulièrement avisée, ne comparait pas et n'est pas représentée.
La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe.
Le bailleur était autorisé à transmettre en cours de délibéré le décompte locatif actualisé au mois de mai 2024.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 15/06/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 13/06/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[C] [D] et [V] [O] [D] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 13/08/2023 à minuit, soit à compter du 14/08/2023.
Par courriel du 17/05/2024, le bailleur a transmis le décompte locatif actualisé faisant apparaître des versements de 1600 euros, 138 euros et 1500 euros entre le 9 et le 12 mai 2024, soit avant l'audience du 14/05/2024. Les locataires ont donc repris le règlement du loyer en son intégralité.
Il y a donc lieu de faire droit à la demande de [C] [D] et d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place d'un échéancier à hauteur de 500 euros par mois, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [C] [D] et [V] [O] [D], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [C] [D] et [V] [O] [D], à défaut de local désigné.
Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé fourni que [C] [D] et [V] [O] [D] restent devoir une somme de 1183,35 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 12/05/2024, mois d'avril 2024 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner solidairement [C] [D] et [V] [O] [D] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
[C] [D] et [V] [O] [D] seront autorisés à apurer la dette par mensualités de 500 euros selon les modalités prévues au dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [C] [D] et [V] [O] [D] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement [C] [D] et [V] [O] [D] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit.
Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner solidairement [C] [D] et [V] [O] [D] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 13/06/2023.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 14/08/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE solidairement [C] [D] et [V] [O] [D] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme provisionnelle de 1183,35 euros au titre des loyers et charges dus au 12/05/2024, avril 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUTORISE [C] [D] et [V] [O] [D] à s'acquitter de la dette par 2 mensualités de 500 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 3ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;
RAPPELLE qu'en cas de respect par [C] [D] et [V] [O] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;
DIT que PARIS HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de [C] [D] et [V] [O] [D], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
AUTORISE, en ce cas, PARIS HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [C] [D] et [V] [O] [D] à défaut de local désigné ;
CONDAMNE, en ce cas, solidairement [C] [D] et [V] [O] [D] à payer PARIS HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due du lendemain de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux formalisé par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
CONDAMNE solidairement [C] [D] et [V] [O] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 13/06/2023 ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La greffière La juge des contentieux de la protection
