Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/01036

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 9] [Adresse 3] 4ème étage [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/01036 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGY4 Minute : 24/00465 S.A. EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101 C/ Monsieur [P] [K] Madame [B] [V] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024 DEMANDEUR : S.A. EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Clotilde BIGNON, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris DÉFENDEURS : Monsieur [P] [K] [Adresse 4] [Localité 7] non comparant, ni représenté Madame [B] [V] [Adresse 4] [Localité 7] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame [I] [X], auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er novembre 2021, la société EMMAÜS HABITAT a consenti à Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 579 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 243,26 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 318,13 €. Le 4 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 3718,76€ arrêtée au 8 novembre 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 2 avril 2024, la société d'HLM EMMAÜS HABITAT a fait citer Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : " constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ; " ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, " condamner solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] au paiement : * de la somme provisionnelle de 4147,74€ , * d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail, et cela jusqu'au départ effectif des lieux, comme si le bail s'était poursuivi ; * de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 21 juin 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé la dette locative à la somme de 3724,99 €, hors dépens, terme du mois de mai 2024 inclus. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et a donné son accord quant à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [P] [K], cité à domicile et Madame [B] [V], citée à personne, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge. L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024. MOTIFS L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société d'HLM EMMAÜS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 2 avril 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail en date du 1er novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 7.5). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 décembre 2023, pour la somme en principal de 3 718,76€ arrêtée au 8 novembre 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2024. Sur le montant de l'arriéré locatif La société EMMAÜS HABITAT produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] restent lui devoir la somme de 4091,99 € arrêtée au 12 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], non comparants, n'apportent aucun élément de nature à contester cette dette locative. Il convient toutefois de déduire de cette somme le montant des frais de contentieux soit la somme de 456,32 € (84,68 € + 5,54 € + 2,36 € +149,35 € +214,39 €). Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] seront donc condamnés à verser à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT une somme provisionnelle de 3 637,77 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 12 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus. En raison de la clause de solidarité stipulée au contrat, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et réglent même une somme supplémentaire chaque mois. En outre, le bailleur ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef. Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux. En ce cas, la clause de solidarité ne s'étendant pas aux indemnités d'occupation, la condamnation sera prononcée in solidum. Sur les demandes accessoires Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société d'HLM EMMAÜS HABITAT, Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er novembre 2021 entre la société d'HLM EMMAÜS HABITAT, et Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 15 janvier 2024 ; Condamnons solidairement Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] à verser à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT la somme provisionnelle de 3 637,77 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 12 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus; Autorisons Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 150 €, et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ; Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 7] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ; Condamnons en ce cas in solidum Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] à payer à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons in solidum Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] à verser à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons in solidum Monsieur [P] [K] et Madame [B] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 juillet 2024 Le Greffier Le Juge