Cour d'appel, 04 décembre 2023. 22/00211

N° de minute : 304/2023 COUR D'APPEL DE NOUMÉA Arrêt du 04 Décembre 2023 Chambre Civile Numéro R.G. : N° RG 22/00211 - N° Portalis DBWF-V-B7G-TGB Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Juin 2022 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :20/86) Saisine de la cour : 22 Juillet 2022 APPELANTS M. [J] [Y] né le 06 Décembre 1935 à [Localité 6] (SENEGAL) Mme [S] [Y] née le 17 Juin 1938 à [Localité 4] M. [D] [Y] né le 31 Octobre 1982 à [Localité 4] demeurant ensemble : [Adresse 2] Tous représentés par Me Martin CALMET membre de la SARL DESWARTE-CALMET, avocat au barreau de NOUMEA INTIMÉ A.S.L. SYNDICAT DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représentée par la société AGENCE GENERALE Siège social : [Adresse 1] Représentée par Me Vanessa ZAOUCHE de la SARL ZAOUCHE RANSON, avocat au barreau de NOUMEA COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 Septembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Philippe DORCET, Président de chambre, président, M. François BILLON, Conseiller, Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseillère, qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François BILLON. 04/12/2023 : Copie revêtue de la forme exécutoire : - Me [E] Expéditions : - Me CALMET - Copie CA ; Copie TPI Greffier lors des débats : Mme Isabelle VALLEE Greffier lors de la mise à disposition : Mme Isabelle VALLEE ARRÊT : - contradictoire, - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, - signé par Monsieur Philippe DORCET, président, et par Mme Isabelle VALLEE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire. *************************************** PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE Le [Adresse 3] a été créé sur la commune de [Localité 5]. La collectivité des colotis est organisée en une Association syndicale libre (ASL) dénommée Syndicat des propriétaires du [Adresse 3], représentée par l'Agence générale. M. [J] [Y] et Mme [S] [Y], son épouse, sont propriétaires du lot n° 65. Par acte authentique des 16 et 19 septembre 2011, ils l'ont divisé en deux lots et ont cédé l'ensemble n° 2 à M. [D] [Y]. La transcription est intervenue le 7 octobre 2011. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 janvier 2018, l'ASL a mis en demeure les consorts [Y] de lui verser la somme de 552 313 F CFP au titre des charges demeurées impayées. ' L'ASL représentée par l'Agence générale, par actes d'huissier du 23 décembre 2019, a fait assigner Mme [S] [Y], M. [J] [Y] et M. [D] [Y] devant le tribunal de premiére instance de Nouméa. Dans ses conclusions récapitulatives du 13 juillet 2021, l'ASL a demandé à la juridiction de condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes de : - 851 939 F CFP, sauf à parfaire, au titre des charges demeurées impayées au 13 janvier 2021, - à titre subsidiaire, s'ils n'étaient pas considérés redevables d'une seconde part de charge, la somme de 177 999 F CFP, sauf à parfaire, au titre des charges demeurées impayées au 13 janvier 2021, - 350 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle- Calédonie, outre les dépens dont distraction au profit de la SARL [E] RANSON. Elle a conclu à la recevabilité de son action, précisant que sa capacité juridique devait lui être reconnue selon une jurisprudence constante. Elle a fait valoir, au visa des articles 1 et 3 de la section des statuts de l'ASL, que les défendeurs avaient créé une copropriété sur le lot numéro 65, composée de deux lots, de sorte qu'ils étaient solidairement redevables de deux parts de charges au titre des deux unités de logement. Elle a conclu à la mauvaise foi des défendeurs qui, pour obtenir un permis de construire, ont soutenu devant la juridiction administrative l'existence d'une copropriété sur leur lot, mais ont contesté son existence lorsqu'il leur a été réclamé le paiement des charges au titre de chacun des deux lots. Elle a fait observer que les consorts [Y], qui contestaient l'existence de deux unités de logement distincts, avaient pourtant mis en vente ces deux habitations en les présentant comme séparés. Elle a ajouté que le refus, dans le cadre de la procédure administrative, d'autoriser la division du lot afin d'obtenir un permis de construire n'avait pas d'incidence quant au volume de charges à imputer sur le lot concerné. Elle a exposé que la Province sud et la juridiction administrative avaient constaté l'existence de deux unités d'habitation sur ce lot 65, la deuxième habitation ayant été construite en méconnaissance des autorisations accordées et des règles d'urbanisme. Elle a enfin precisé que les défendeurs refusaient non seulement la seconde part de charges mais également les appels de fonds relatifs au gardiennage alors que cette dépense avait été régulierement votée. ' Les consorts [Y], dans leurs conclusions clu 12 juillet 2021, ont demandé au tribunal : - à titre principal, de déclarer irrecevable l'action de l'ASL, - à titre subsidiaire, la débouter de toutes ses demandes, - de condamner l'ASL à lui verser la somme de 250 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont distraction au profit de la SARL DESWARTE- CALMET A titre principal, ils ont soutenu l'irrecevabilité de la demande formée par l'ASL, faute de capacité juridique, les formalités afin de publication telles que prévues par la loi du 21 juin 1865 ayant été réalisées par le directeur de l'ASL qui n'avait pas compétence pour ce faire. Sur le fond, ils ont rappellé que : - le 13 décembre 2010, M. [D] [Y] avait obtenu la délivrance d'un permis de construire pour l'édification sur le lot n°65 d'un bungalow et d'un carport qui constituaient une extension de l'habitation principale, - par acte notarié du 16 septembre 2011, les époux [Y] ont créé une copropriété horizontale sur leur lot, conservant le lot n°1 et vendant à leur petit-fils le lot n°2, - M. [D] [Y] a obtenu, le 9 juillet 2015, la modification de son permis de construire afin d'y adjoindre un débarras, - le 22 février 2017, un certificat de conformité a été établi pour ces travaux, - par arrêté du 12 février 2019, M. [D] [Y] s'est vu refuser l'autorisation de construire un module de type F3 sur ce lot 65 au motif que le règlement de lotissement interdisait la construction de plusieurs habitations sur un même lot, - par jugement du 21 novembre 2019, le tribunal administratif a rejeté le recours de M. [D] [Y] contre ce refus de construire, considérant qu'au regard du règlement de lotissement, le lot 65 était demeuré indivis, qu'une seule habitation autonome pouvait y être édifiée, interdisant de raccorder en eau de façon autonome le bâtiment dont M. [Y] projetait la construction. Dans ces conditions, ils ont estimé que l'ASL ne pouvait leur réclamer deux parts de charges, faute d'existence de deux unités de logement sur leur lot. A cet égard, ils ont relevé qu'au cours de l'assemblée générale ordinaire du 19 mai 2020, ils n'avaient disposé que d'une seule voix alors qu'il leur était réclamé deux parts de charges pour deux unités d'habitation, en méconnaissance des articles 1 et 4 de la section 2 du chapitre ll des statuts de l'ASL. lls ont précisé qu'ils n'étaient pas tenus d'avertir l'ASL de la division de leur lot, ni de solliciter une autorisation. Sur le montant de charges qui leur était demandé, ils ont indiqué avoir réglé la somme justifiée de 19 356 F CFP fin décembre 2019 et ont contesté le bien fondé des charges réclamées au titre de la prestation de gardiennage. ' Par jugement du 20 juin 2022, le tribunal de première instance de Nouméa a statué ainsi qu'il suit : Déclare recevable la demande en paiement de charges de lotissement formée par l'association syndicale libre, Syndicat des propriétaires du [Adresse 3] à l'encontre de Mme [S] [Y], M. [J] [Y] et M. [D] [Y] ; Condamne solidairement Mme [S] [Y], M. [J] [Y] et M. [D] [Y] à payer à l'association syndicale libre, Syndicat des propriétaires du [Adresse 3] la somme de 851 939 F CFP au titre des charges de lotissement demeurées impayées, arrêtées au 13 janvier 2021, outre intérêts au taux légal a compter de la présente decision ; Condamne solidairement Mme [S] [Y], M. [J] [Y] et M. [D] [Y] à payer à l'association syndicale libre, Syndicat des propriétaires du [Adresse 3] la somme de 300 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle~Calédonie ; Condamne solidairement Mme [S] [Y], M. [J] [Y] et M. [D] [Y] aux dépens, dont distraction au profit de la SARL [E] RANSON. PROCÉDURE D'APPEL Les consorts [Y], par requête déposée au greffe le 22 juillet 2022, ont interjeté appel de la décision qui leur avait été signifiée le 24 juin 2022. Leur mémoire ampliatif a été enregistré au RPVA le 7 octobre 2022. Par conclusions récapitulatives enregistrées au RPVA le 14 février 2023, ils font valoir pour l'essentiel : - que si une copropriété existe bien sur le lot 65 qui a fait l'objet d'un acte notarié établi par Me [M] le 10 septembre 2011 pour la vente d'une partie du lot 65 à M. [D] [Y] et le 16 septembre 2011 pour la division en jouissance du lot 65 en 2 parties, sous lot n°1 aux consorts [Y] et sous lot n°2 à M. [D] [Y], il ne s'agit cependant pas d'une copropriété issue d'une division de propriété (création de deux lots principaux privatifs) telle que prévue par le règlement du lotissement (section 3 et section 6, 4°) ou encore par le cahier des charges du lotissement (section 4) ; - que le tribunal administratif de Nouméa, dans sa décision du 21 novembre 2019, a indiqué que le projet de deuxième bungalow sollicité par M. [D] [Y], s'il avait été accepté par la Province Sud, aurait constitué une deuxième construction principale sur le lot 65, contraire aux règles du lotissement ; qu'il ressort de ce jugement que le bungalow existant sur le lot 65 est bien une extension de l'habitation principale des consorts [Y] et non une deuxième construction principale, ainsi que le soutient l'ASL de Naia ; que les copropriétaires du lot n° 65, qui appartiennent à la même famille, ne disposent ainsi que d'une seule unité de logement sur ce lot et se trouvent ainsi nécessairement n'être redevable que d'une seule part de charges ; - qu'ainsi, M [D] [Y] n'est pas copropriétaire d'un lot principal privatif et la construction édifiée sur son lot est bien une construction annexe au regard du cahier des charges du lotissement et qu'il ne peut être soumis à payer une deuxième part de charges ; - qu'à titre subsidiaire, la somme réclamée au titre des charges n'est pas justifiée. ' En conséquence, les consorts [Y] demandent qu'il soit statué ainsi : DECLARER recevable et bien fondé l'appel formé par les consorts [Y] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal de première instance en date du 20 juin 2022 ; REFORMER ledit jugement en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [Y] à payer à l'ASL la somme de 851 939 F CFP au titre des charges de lotissement demeurées impayées, arrêtées au 13 janvier 2021, outre intérêts au taux légal ; Statuant à nouveau, DEBOUTER l'ASL de l'intégralité de ses demandes à l'encontre des consorts [Y] ; En tout état de cause, CONDAMNER l'ASL à verser à M. [J] [Y], Mme [S] [Y] et M. [D] [Y], la somme de 350 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SARL DESWARTE-CALMET. ************** L'ASL dénommée 'Syndicat des propriétaires du [Adresse 3]', par conclusions récapitulatives enregistrées au RPVA le 29 mars 2023, fait valoir pour l'essentiel : - qu'en cause d'appel, les consorts [Y] ont renoncé au moyen tendant à l'irrecevabilité de la demande formée par l'ASL ; - qu'en application du règlement de copropriété du [Adresse 3] qui comprend 260 lots, dans sa partie consacrée à la répartition et paiement des charges, il est expressément prévu que 'chaque copropriétaire d'un lot principal privatif contribuera aux frais et charges à raison d'UNE PART PAR UNITE DE LOGEMENT'; que par conséquent, le lot n°65 comprenant 2 unités de logement, deux parts de charges de lotissement doivent être mises à leur charge, les copropriétaires du lot n°65 étant solidairement tenus du paiement ; - qu'en dépit de la procédure en cours et le fait qu'ils indiquent dans leurs écritures qu'il n'y aurait finalement plus qu'une seule habitation sur leur lot, le bungalow n'étant qu'une extension de l'habitation principale, les consorts [Y] viennent de mettre leurs villas en vente, les présentant comme deux unités de logement distincts ; - qu'il n'appartient ni à la PROVINCE SUD, ni au tribunal administratif sur lequel les appelants se fondent, de décider de l'interprétation des règles de droit privé relatives à la répartition des charges d'un lotissement ; - qu'ainsi, l'interdiction d'édifier une seconde construction sur un lot privatif du lotissement au regard des règles d'urbanisme ne fait pas obstacle à l'application de la seconde part prévue par les statuts de l'ASL, qui est une règle de droit privé, dès lors que cette seconde construction existe bel et bien et que le lot privatif du lotissement est soumis au régime de la copropriété ; - qu'à partir du moment où une copropriété est créée sur un lot, chaque copropriétaire est bien propriétaire de parties privatives et de tantièmes de parties communes, qui peuvent être l'objet de vente et d'acquisition, comme cela a été le cas entre les consorts [Y], conformément aux dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété qui prévoient que :'La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes' ; - que le montant des charges demandé est parfaitement justifié au regard notamment de la prestation de gardiennage qui a fait l'objet d'une résolution dans le cadre d'une assemblée générale qui n'a pas été contestée et a effectivement été adoptée par 88 voix contre 25 après une nouvelle assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2021, faisant suite à celle du 3 mai 2021 qui s'était avérée irrégulière; qu'il est demandé à la Cour d'actualiser la dette de M. et Mme [Y] à la somme de 1 326 291 F CFP s'agissant des charges impayées au 1er avril 2023 ; que si par extraordinaire la Cour considérait que les consorts [Y] ne sont pas redevables d'une 2ème part de charges, elle les condamnerait solidairement à régler la somme de 272 561 F CFP, correspondant aux charges impayées sur la 1ère part de charge à la date du 1er avril 2023. ' En conséquence, l'ASL demande qu'il soit statué ainsi : VU l'article 1134 du Code civil, VU l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, VU les pièces versées aux débats, CONFIRMER le jugement du 20 juin 2022 en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [Y] au paiement des charges du [Adresse 3] ; REACTUALISER la dette de MM. et Mme [Y] et la fixer à la somme de 1 326 291 F CFP au titre des charges impayées au 1er avril 2023 ; Subsidiairement, si par extraordinaire la Cour considérait que les consorts [Y] ne sont pas redevables d'une 2ème part de charge, CONDAMNER solidairement MM.et Mme [Y] à payer à l'Association Syndicale Libre du Lotissement de la Baie de Naïa la somme de 272 561 F CFP correspondant aux charges impayées sur la 1ère part de charge, sauf à parfaire, et non réglées à la date du 1er avril 2023 ; CONDAMNER solidairement MM.et Mme [Y] à payer à l'Association Syndicale Libre du Lotissement de la Baie de Naïa la somme de 350 000 F CFP au titre des frais irrépétibles d'appel, outre les dépens, dont distraction au profit de la SARL [E] RANSON, sur offres de droit. ***************** L'ordonnance de clôture et de fixation de la date de l'audience a été rendue le 26 juillet 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Attendu qu'en appel, la question relative à la recevabilté de la demande de l'ASL soulevée par les consorts [Y] en première instance n'est plus débattue ; qu'il n'y a par conséquent pas lieu de statuer à nouveau sur ce point et qu'il convient de considérer comme acquise cette recevabilité ; Attendu que bien que non expressément définie par le législateur, la faculté de diviser un lot de copropriété en deux ou plusieurs fractions de ce même lot trouve sa légitimité dans les rédactions combinées des articles 11, § 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 4 du décret du 17 mars 1967 ; selon la Cour de cassation 'le fractionnement d'un lot de copropriété entraîne la modification de ses éléments constitutifs et, par conséquent, sa disparition et son remplacement par les différents lots issus de la division du lot primitif' ( Cass. 3e'civ., 22'févr. 1989, n°'87-14.841 ) ; que dans un arrêt récent ( Cass. 3ème Civ., 7 févr. 2019, n° 17-31.101), la Cour de cassation a retenu que l'opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d'une fraction de lot divisé n'est pas subordonnée à l'approbation de la nouvelle répartition des charges par l'assemblée générale : 'la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d'un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification' ; Attendu qu'en l'espèce, il est établi : - que par actes notariés des 16 et 19 septembre 2011, transcrits le 7 octobre 2011, M. [D] [Y] a acquis de ses grands-parents M. [J] [Y] et Mme [S] [Y], propriétaires d'un terrain formant le lot n°65 du lotissement 'Baie de Naïa', une partie de ce lot ; qu'ainsi une copropriété existe sur le lot n°65 ; - que deux logements distincts co-existent sur le lot n° 65, à telle enseigne que ceux-ci ont été mis en vente au prix de 84 400 000 F CFP, sous le libellé suivant : * 'une villa de type F4 de 120 m 2 composé d'un séjour salon cuisine US équipée d'une terrasse de 15 m2 et d'un wc indépendant et une salle d'eau italienne+baignoire', * une villa de type F2 de 65 m2 composée d'un séjour salon cuisine équipée d'une terrasse de 15 m2 et d'un wc indépendant et une salle d'eau italienne' ; - qu'en application du règlement de copropriété du [Adresse 3], dans sa partie consacrée à la répartition et paiement des charges, il est expressément prévu que 'chaque copropriétaire d'un lot principal privatif contribuera aux frais et charges à raison d'UNE PART PAR UNITE DE LOGEMENT' ; Attendu qu'il résulte de ces éléments pris en leur ensemble que le premier juge en a justement déduit, par des motifs que la présente décision se réapproprie, que le bungalow édifié par M. [D] [Y] constitue une unité de logement et non pas une simple extension de l'habitation des époux [Y], cette construction, pourvue d'une cuisine, d'un séjour, de sanitaires, d'une chambre et d'une terrasse, caractérisant une habitation permettant un fonctionnement en totale autonomie ; que le refus de l'administration d'autoriser l'extension dudit bungalow au motif que deux unités d'habitation ne pourraient coexister sur un même lot, ne dispense aucunement les consorts [Y] d'acquitter les deux unités de part de charges, deux unités d'habitation ayant été déjà édifiées sur le lot n° 65 ; Attendu que le montant des charges demandé est justifié au regard des pièces produites, la prestation de gardiennage qui a fait l'objet d'une résolution dans le cadre d'une assemblée générale qui n'a pas été contestée, ayant effectivement été adoptée par 88 voix contre 25 voix après une nouvelle assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2021, faisant suite à celle du 3 mai 2021 qui s'était avérée incertaine dans le calcul des votes ; que l'ASL est fondée à demander, compte-tenu des pièces produites d'actualiser à la somme de 1 326 291 F CFP le montant des charges impayées au 1er avril 2023 ; PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire déposé au greffe ; Confirme la décision déférée du 20 juin 2022 en toutes ses principales dispositions ; L'émende cependant quant à la somme due au titre des charges qui doit être actualisée au 1er avril 2023, Et statuant à nouveau sur cette seule disposition : Condamne solidairement Mme [S] [Y], M. [J] [Y] et M. [D] [Y] à payer à l'association syndicale libre, Syndicat des propriétaires du [Adresse 3] la somme de 1 326 291 F CFP au titre des charges de lotissement demeurées impayées, arrêtées au 1er avril 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Y ajoutant : Condamne solidairement Mme [S] [Y], M. [J] [Y] et M. [D] [Y] à payer à l'association syndicale libre, Syndicat des propriétaires du [Adresse 3] la somme de 200 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle~Calédonie poura procédure d'appel ; Condamne solidairement Mme [S] [Y], M. [J] [Y] et M. [D] [Y] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SARL [E] RANSON. Le greffier, Le président.