Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00254 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXGC
NAC : 30B
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
AUDIENCE DU 12 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSE
Mme [D] [K] [C] épouse [P] et ayant un local commercial au [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 5]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 04 Juillet 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Ordonnance prononcée le 12 Septembre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Isabelle SOUNDRON,
Copie exécutoire à Maître MALET délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice remis à personne physique en date du 04 juin 2024, la SA SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION a fait assigner Mme [C] [D] [K] épouse [P] par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement l’article 834 du code de procédure civile, et les 1103 et suivants du code civil aux fins de voir :
JUGER la requérante recevable et bien fondée en son action, CONSTATER la résiliation du bail à la date du 28 avril 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 06 janvier 2022, et ce, aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers et des charges dans le délai mentionné dans le commandement de payer,ORDONNER la libération des lieux loués par Madame [D], [K] [P] et de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision , et à défaut de libération spontanée, l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec, au besoin, l’assistance de la force publique, CONDAMNER Madame [D], [K] [P] à payer à la SA SHLMR la somme provisionnelle de 2.922,92 euros au titre des loyers et charges échus et impayés à la date du 28 avril 2024, date de résiliation du bail,CONDAMNER Madame [D], [K] [P] à payer à titre provisionnel à la SA SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant provisionnel de 1.461,46 euros, à compter du 29 avril 2024, date de la résiliation du bail, jusqu’à parfait délaissement des lieux et remise des clés, JUGER que ces sommes porteront intérêts au taux contractuel de 15% à compter des échéances contractuellement prévues, et à défaut au taux d’intérêt légal, CONDAMNER en outre Madame [D], [K] [P] à payer à la SA SHLMR, la somme de 2.500,00 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 28 mars 2024.
Lors de l’audience du 04 juillet 2024, bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne morale en date du 04 juin 2024, Mme [C] [D] [K] épouse [P], n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.
Le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 8 août 2024, prorogée à ce jour, par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Sur la demande de résiliation du bail
En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la SA SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION démontre avoir été dans l’obligation de faire délivrer à Mme [C] [D] [K] épouse [P], un commandement de payer les loyers, pour un montant de 2 192,19 €, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.
La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 6 janvier 2022 prévoit une résiliation de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer restés sans effet.
Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause et par conséquent, respecte les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.
Mme [C] [D] [K] épouse [P] n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.
Il n'existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.
Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 28 avril 2024.
Sur l'expulsion du locataire
Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 28 avril 2024, date de résiliation du bail commercial.
En conséquence de cette résiliation de plein droit, le bailleur est bien fondé à solliciter l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement.
Sur le paiement des sommes contractuellement dues
Au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. »
La SA SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION sollicite de condamner Mme [C] [D] [K] épouse [P] au paiement de la somme de 2 922,92 € à titre prévisionnel, au titre des loyers impayés concernant des sommes dues arrêtées au 28 avril 2024
En conséquence, Mme [C] [D] [K] épouse [P] sera condamnée à payer à la SA SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION, une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues au 28 avril 2024.
En effet, selon le commandement de payer en date du 24 février 2024, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 2192,19 €, charges comprises, comptant le solde des loyers et charges impayés au 11 mars 2024. A cette somme, il convient d’y ajouter le mois d’avril selon les mêmes modalités de calcul du commandement de payer, ce qui aboutit à la somme de 2 922,92 euros.
Par conséquent il convient de de condamner Mme [C] [D] [K] épouse [P] au paiement de la somme de 2 922,92 euros à titre provisionnel, au titre des loyers impayés, assortie des intérêts à taux légal à compter de la date de la signification de l’ordonnance à intervenir.
Sur l’indemnité d'occupation
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l’espèce, la clause résolutoire du bail commercial stipulant une indemnité d'occupation forfaitaire égale à deux fois le montant du loyer en cours pour chaque jour de retard, est assimilable à une clause pénale, dont la portée est manifestement excessive, et susceptible d’appréciation du juge du fond. Dès lors, celle-ci sera rejetée. De même, la clause indiquant que lesdites sommes porteront intérêts au taux contractuel de 15 % à compter des échéances contractuellement prévues et à défaut au taux d’intérêt légal est assimilable à une clause pénale, dont la portée est manifestement excessive, et susceptible d’appréciation du juge du fond. Dès lors, celle-ci sera rejetée
Mme [C] [D] [K] épouse [P] sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 28 avril 2024, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme de 730,73 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur les dépens ainsi que les frais irrépétibles
Succombant, Mme [C] [D] [K] épouse [P] sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 800€ à la SA SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort en matière de référé,
Vu l’article L 145-41 du Code du commerce,
Vu les articles 834 et 700 du code de procédure civile,
CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la SA SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION à Mme [C] [D] [K] épouse [P] par acquisition de la clause résolutoire en date du 28 avril 2024 ;
DISONS qu’à compter du 28 avril 2024, Mme [C] [D] [K] épouse [P] est devenue occupante sans droit ni titre du local N°9002 HLM [Adresse 6] ;
ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [C] [D] [K] épouse [P] des lieux qu’elle occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
ASSORTISSONS l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
CONDAMNONS Mme [C] [D] [K] épouse [P] à payer à la SA SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION la somme de 2 922,92 euros, correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire le 28 avril 2024 ;
CONDAMNONS Mme [C] [D] [K] épouse [P] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme 730,73 euros à compter du 28 avril 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux ;
DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Mme [C] [D] [K] épouse [P] à verser à la SA SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE DE LA REUNION, la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS Mme [C] [D] [K] épouse [P] aux entiers dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
