Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/02179

Du 17 décembre 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/02179 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZORK S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [Z] [C] [T] [H] Expéditions délivrées à : Me DAVID M. [C] Mme [H] FE délivrée à : Me DAVID Le 17/12/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 17 décembre 2024 JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDERESSE : S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT [Adresse 3] Représentée par Me Chantal DAVID, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEURS : 1°) Monsieur [Z] [C] né le 06 Juin 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] 2°) Madame [T] [H] née le 11 Février 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] Comparants en personne DÉBATS : Audience publique en date du 29 octobre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE : Par actes sous seing privé du 11 et 19 octobre 2022, la société anonyme IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Monsieur [Z] [C] et Madame [T] [H] un bien à usage d’habitation ainsi qu’un local à usage de stationnement (places n° 28 et 29), situés [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel respectif de 597,65 et 11 €, charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier à Monsieur [C] et Madame [H] le 13 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 31 juillet 2024, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Monsieur [C] et Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux aux fins de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locataires, condamner solidairement Monsieur [C] et Madame [H] au paiement d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation outre une indemnité de 800 € au titre des frais irrépétibles et les dépens, sans que soit écartée l’exécution provisoire de droit. L'affaire a été débattue à l’audience du 29 octobre 2024. Lors des débats, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par un conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5002,43 € pour le logement et 22 € pour le garage selon deux décomptes fournis à l’audience et donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire sollicité par Monsieur [C] et Madame [H]. Il sera renvoyé à l’assignation délivrée par la demanderesse valant conclusions, pour l'exposé complet de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile. Monsieur [C] et Madame [H], qui comparaissent en personne, ne contestent pas les sommes qui leur sont réclamées et demandent au juge des contentieux de la protection de leur accorder des délais de paiement (138 € par mois pendant 36 mois) après avoir exposé leur situation financière et personnelle. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. MOTIFS DE LA DECISION SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DES BAUX : Sur la recevabilité de l'action : La SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires : Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail relatif au logement conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Or, le bail relatif à l'emplacement de stationnement conclu le 19 octobre 2022 entre les parties prévoit que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Dans la mesure où le bail relatif à l'emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d'appliquer l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à l'emplacement de stationnement loué par la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à Monsieur [C] et Madame [H] et ainsi de dire que les locataires disposaient d'un délai de deux mois pour régler leur dette résultant du bail relatif à l'emplacement de stationnement et non d'un délai d'un mois. Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [C] et Madame [H] le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 2772,84 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 14 mai 2024. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DES CLAUSES RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. La SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit les baux ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [C] et Madame [H] restent devoir la somme de 5024,43 € à la date du 31 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 comprise). Cette somme dont le montant n’est pas contesté par les consorts [C] [H] correspond à un arriéré locatif portant sur le logement (5002,43 €) et le garage (22 €) objets des baux précités, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si les baux n'avaient pas été résiliés de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux. Monsieur [C] et Madame [H] seront en conséquence condamnés à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 5024,43 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Le contrat de location comportant une clause de solidarité, la condamnation sera prononcée solidairement. Toutefois, il ressort des débats que Monsieur [C] et Madame [H] apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement auxquels leur bailleur ne s’oppose pas et qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [C] et Madame [H] pourra être poursuivie et qu’ ils seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 622,60 € pour le logement et 11 € pour le garage. SUR LES MESURES ACCESSOIRES : En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] et Madame [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, l'équité commande de ne pas accorder d’indemnité à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande formée de ce chef sera donc rejetée. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter. PAR CES MOTIFS, Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATE, à la date du 14 mai 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 11 et 19 octobre 2022, liant la société anonyme IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à Monsieur [Z] [C] et Madame [T] [H], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 6] et l’emplacement de stationnement situé à la même adresse (places n° 28 et 29) ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [T] [H] à payer à la société anonyme IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 5024,43 €, au titre de l'arriéré de loyers, de charges locatives et indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE Monsieur [Z] [C] et Madame [T] [H] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 138 € chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoire seront réputées n’avoir jamais été acquises ; DIT qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : ▸ les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ; ▸ le solde de la dette sera immédiatement exigible ; ▸ à défaut pour Monsieur [Z] [C] et Madame [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; ▸ Monsieur [Z] [C] et Madame [T] [H] seront tenus de payer à la société anonyme IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale à 622,60 € pour le logement et 11 € pour le garage, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, les y CONDAMNE solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [C] et Madame [T] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ; REJETTE le surplus des demandes formées par la société anonyme IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE