Cour de cassation, 25 février 2016. 15-13.105

CIV.3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 février 2016 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 300 FS-D Pourvoi n° E 15-13.105 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par : 1°/ M. [R] [C], domicilié [Adresse 3], 2°/ la société Mimile, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [V] [J], domicilié [Adresse 4], 2°/ à Mme [Y] [J], domiciliée [Adresse 2], 3°/ au syndicat des copropriétaires immeuble [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Gestion Barberis, domicilié [Adresse 1], défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, Mmes Fossaert, Brenot, Masson-Daum, M. Parneix, Mmes Andrich, Provost-Lopin, M. Barbieri, conseillers, Mmes Proust, Meano, Collomp, conseillers référendaires, M. Dupont, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. [C] et de la société Mimile, l'avis de M. Bailly, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Vu l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 décembre 2014), que M. [C], propriétaire d'un lot à usage commercial dans un immeuble en copropriété, a assigné M. [J], propriétaire d'un autre lot à usage commercial dans le même immeuble, pour se voir reconnaître un droit de jouissance exclusif sur la façade de l'immeuble autour de son lot et obtenir la condamnation de M. [J] à supprimer toute installation en contrariété avec ce droit d'usage exclusif et à lui payer diverses sommes ; que ce dernier et sa fille, Mme [J], ont assigné M. [C], la société Mimile et le syndicat des copropriétaires pour faire constater que la façade constitue une partie commune ; Attendu que, pour rejeter les demandes de M. [C] et de la société Mimile, l'arrêt retient que le droit de jouissance privative sur la façade de l'immeuble ayant été accordé par l'assemblée générale du 26 octobre 1987 à M. [A] qui possédait les deux lots, celui qui a acquis ces lots et le droit de jouissance privative qui leur profitait, avant de les diviser pour les vendre, ne pouvait en disposer et qu'en l'absence de décision d'assemblée générale ayant modifié celle du 26 octobre 1987, nonobstant les titres de propriété de chacune des parties, le droit de jouissance privatif sur la façade appartenait aux deux lots ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle relevait que le titre de M. [C] précisait que le lot acquis bénéficiait d'une façade commerciale située autour du local ex loterie nationale, ce qui correspondait aux mentions du procès-verbal d'assemblée générale du 26 octobre 1987 reconnaissant l'existence d'un droit de jouissance sur cette façade commerciale, qu'après division en deux lots, seul M. [C] avait bénéficié, de 1989 à 2003, du droit de jouissance exclusive sur la façade et alors que le propriétaire du lot qui bénéficiait de ce droit d'usage, droit réel et perpétuel, pouvait le céder avec le seul lot qui en avait l'utilité, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne M. et Mme [J] aux dépens ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour M. [C] et la société Mimile Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de Monsieur [C] et de la SARL Mimile tendant à se voir reconnaître des droits exclusifs sur la façade du rez-de-chaussée de l'immeuble et rejeté leurs demandes de condamnation des consorts [J] à supprimer toute installation en contrariété avec leur droit d'usage et à leur payer diverses sommes AUX MOTIFS QUE les actes authentiques des 12 septembre 1989 et 24 avril 1991, par lequel Monsieur [C] avait acquis le lot n° [Cadastre 1], mentionnaient qu'il s'agissait d'une échoppe dans l'épaisseur de la façade, [Adresse 5], et précisaient en observation : « le lot n° [Cadastre 1] bénéficie d'une façade commerciale située autour du local ex-loterie nationale, l'emplacement de l'ancienne façade peinte a été délimitée par le syndic au cours d'une réunion sur place en présence de la SCI Jacquard et de Monsieur [A], tel qu'il résulte d'un procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire en date du 26 avril 1987 et d'une attestation délivrée par Monsieur [A], en date du 19 avril 1989 » ; qu'il s'avérait que : - Par la résolution 3 de l'assemblée générale du 26 octobre 1987, avaient été confirmés les droits de Monsieur [A] en ce qui concernait la façade de son local commercial côté [Adresse 5]. Il avait été précisé que le local [A] avait une façade commerciale située autour du local ex-loterie nationale et que l'emplacement de l'ancienne façade serait délimité par le syndic, au cours d'une réunion sur place ; - Par acte en date du 19 avril 1989, Monsieur [A] attestait qu'en qualité d'ancien propriétaire des murs et du fonds de commerce de la société [A], cédés depuis le 6 février 1989 à la SCI Méditerranéenne de la Convention, que la façade du mur donnant dans l'impasse [Adresse 5] faisait partie du lot cédé à la SCI ; que dans sa résolution n° 3 du 26 octobre 1987, l'assemblée avait confirmé ses droits en ce qui concernait la façade du local commercial ; que le local et cette façade avaient été, depuis de nombreuses années, exploitées par son ex-locataire vendeur de billets de la loterie nationale ; Que les deux lots litigieux appartenaient à Monsieur [A], qui les avait vendus en 1988 à la SCI Méditerranéenne de la Convention ; que celle-ci les avait revendus : pour le lot n° [Cadastre 1], à Monsieur [C], par actes des 12 septembre 1989 et 24 avril 1991, en lui cédant les droits sur la façade ; pour le lot n° [Cadastre 1], à Monsieur [S], par acte en date du 1er août 2003, sans mention de droit sur la façade ; Qu'il ressortait de l'ensemble de ces éléments que : - Le droit de jouissance privative sur la façade avait été consenti par l'assemblée générale des copropriétaires, en 1987, à une époque où les lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 1] étaient réunis en une seule main ; - De 1989 à 2003, Monsieur [C] avait bénéficié sans contestation du droit de jouissance exclusive sur la façade qui lui avait été cédée par la SCI Méditerranéenne de la Convention, son auteur, resté propriétaire du lot n° [Cadastre 1]. Que dans la mesure où l'autorisation accordée à un propriétaire d'utiliser à titre privatif une partie commune conférait à son bénéficiaire un droit réel et perpétuel, sans constituer pour autant un lot de copropriété, au sens de la l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, son titulaire ne pouvait en disposer librement et devait l'exercer dans les limites prévues, soit par le règlement de copropriété, soit comme en l'espèce par la décision de l'assemblée générale ; Que le droit de jouissance privative ayant été accordée par l'assemblée générale du 26 octobre 1987 à Monsieur [A], qui possédait les deux lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 1], la SCI Méditerranéenne de la Convention, qui avait acquis ces lots et le droit de jouissance privative qui leur profitait, ne pouvait en disposer ; qu'en l'absence de décision de l'assemblée générale ayant modifié celle du 26 octobre 1987, nonobstant les titres de propriété de chacune des parties, il devait être considéré que le droit de jouissance privatif sur la façade appartenait aux deux lots ; que dans ces conditions, Monsieur [C] et la SARL Mimile n'étaient pas fondés à prétendre à des droits exclusifs sur la façade du rez-de-chaussée de l'immeuble et le jugement entrepris devait être infirmé ; ALORS QUE le droit de jouissance privatif d'une partie commune d'un immeuble est un droit réel et perpétuel, qui ne peut être cédé ou supprimé par le juge ; que la Cour d'appel a elle-même constaté que le droit de jouissance privatif de la façade avait été concédé par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 26 octobre 1987, au profit d'un seul local et concernant la façade entourant un autre local ; qu'en décidant que le droit de jouissance privatif appartenait aux deux lots, la Cour d'appel a violé l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ET ALORS QUE le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 26 octobre 1987 (résolution n° 3) stipulait : « L'assemblée confirme les droits de Monsieur [K] en ce qui concerne la façade de son local commercial côté [Adresse 5]. Il est précisé que le local [A] a une façade commerciale située autour du local ex-Loterie Nationale, l'emplacement de l'ancienne façade peinte sera délimité par le syndic au cours d'une réunion sur place » ; qu'en disant que cette résolution de l'assemblée générale conférait un droit de jouissance privative à deux lots, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, violant l'article 1134 du code civil. LE GREFFIER DE CHAMBRE