Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/00722

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 09 AOUT 2024 N° RG 24/00722 - N° Portalis DB22-W-B7I-SAXD Code NAC : 30B DEMANDERESSE SCI A.B2M-IMMOBILIER, société civile immobilière, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 501 071 948, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Alexandrine DUCLOUX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 556, avocat postulant et par Me Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0557, avocat plaidant, DEFENDERESSE LE [4], société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 528 352 164, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, Non représentée, *** Débats tenus à l'audience du : 04 Juillet 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 04 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Août 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 01 décembre 2007, la SCI AB2M IMMOBILIER a donné à bail, à la SARL LES 2 M, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] et consistant en une maison à usage de café restaurant comprenant : Un rez-de-chaussée divisé en cuisine, grande salle de restaurant, bar, wc, toilettesUn premier étage divisé en quatre chambres et cabinet de toilettes, grenier au-dessusUne courette, une terrasse. Par acte authentique du 11 mai 2010 la SARL LES 2 M a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux à Monsieur [F] [I]. Ledit acte stipulait une faculté de substitution au bénéfice du cessionnaire. Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, la SCI AB2M IMMOBILIER a fait assigner en référé la SARL LE [4] afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 01 décembre 2007, - ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 19.239,52 euros au titre des loyers et charges dus, incluant le loyer pour avril 2024, en sus des intérêts de retard au taux d’intérêt légal à titre provisionnel à compter du 18 décembre 2023 pour 10.043,96 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer actualisé, charges en sus, jusqu' à la complète libération des locaux, - condamner la locataire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l’audience du 04 juillet 2024, la demanderesse a maintenu ses demandes et prétentions et a actualisé le montant de la demande de provision à 5.798,89 euros. Bien que régulièrement assignée par acte remis à l’étude, la défenderesse n’a pas été représentée. La décision a été mise en délibéré au 09 août 2024. MOTIFS Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents”. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule dans son article 14 « clause résolutoire », qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, le bailleur aura la faculté de saisir le juge des référés pour constater la résiliation de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 18 décembre 2023 et de plusieurs décompte dont un décompte actualisé que la locataire ne paie pas régulièrement ses loyers depuis le mois de novembre 2023 et ne procède au paiement que de façon sporadique, aléatoire et partielle. La dette locative s’élevant au 18 avril 2024 à 19.239,52 euros n‘a été payée partiellement de sorte que son montant s’élevait à 5.798,89 euros au 1er juillet 2024. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 18 décembre 2023 est demeuré infructueux, puisque la dette n’ayant pas été payée intégralement. La clause résolutoire joue donc pleinement. Dès lors le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après soit le 17 janvier 2024. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance.DE(J’ai laissé 15 jours car le CDP fait aussi summation de fournir une attestation d’assurance et le dossier ne contient aucun élément sur l’exécution du preneur mais comme la demanderesse n’a pas fait de demande à ce titre je n’ai pas plus developer sur le délai. Est-ce trop court ? Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”. En l’espèce, au terme de l’article 11 du bail, la locataire s’oblige à payer le loyer mensuellement et d’avance. Il s’agit d’une obligation de résultat. Or la bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 18 décembre 2023 et de plusieurs décomptes dont un décompte actualisé au 1er juillet 2024 que la locataire ne procède au paiement des loyers que de façon sporadique, aléatoire et partielle et que le compte de la locataire se trouvait débiteur de 6.239, 52 euros au 1er juillet 2024. A l’audience la demanderesse a actualisé le montant de sa demande de provision à 5.798,89 euros. En l’absence d’autres éléments et en l’absence de toutes contestations de la défenderesse sur le principe et le montant de la dette, celle-ci n’est pas sérieusement contestable. Il y a lieu donc lieu de condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme provisionnelle de 5.798,89 euros correspondant aux loyers impayés augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Enfin, le bail ayant été résilié en date du 17 janvier 2024, la demanderesse démontre par la production du commandement de payer demeuré infructueux et du décompte actualisé, que la défenderesse occupe les locaux loués sans droit ni titre depuis cette date sans payer régulièrement ses loyers en contrepartie de la jouissance des lieux privant ainsi la bailleresse de recevoir à nouveau des loyers complets dans le cadre d’une nouvelle mise en location du local. Il convient dès lors, en l’absence d’autres éléments, de condamner la défenderesse à payer à la demanderesse à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, ainsi que le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte Masquart, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er décembre 2007 et la résiliation de ce bail à la date du 17 janvier 2024, ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SARL LE [4] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 3] dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS la SARL LE [4] à payer à la SCI AB2M IMMOBILIER la somme provisionnelle de 5.798,89 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance à titre provisionnel, CONDAMNONS la SARL LE [4] à payer à la SCI AB2M IMMOBILIER à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel charges en sus, à compter du 17 janvier 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNONS la SARL LE [4] à payer à la SCI AB2M IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SARL LE [4] au paiement des dépens outre le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023. Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART