Cour de cassation, 11 décembre 2019. 18-22.725

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10700 F Pourvoi n° Y 18-22.725 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. S... A..., 2°/ Mme X... D..., épouse A..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 6 février 2018 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. G... B..., domicilié [...] , 2°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est [...] , 3°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. et Mme A..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. B... et de la société [...] ; Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, l'avis de M. Lavigne, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à M. et Mme A... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Crédit foncier de France ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. B... et à la société [...] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A.... Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme A... de leur appel en garantie contre la SCP [...] ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « 2) Sur la faute imputée au notaire : Vu l'article 1382 du code civil devenu l'article 1240 ; En premier lieu, il est constant que les époux A... n'ont trouvé qu'un unique acquéreur de leur maison située à [...], en la personne de MM. Q... et I... ; Il est constant que ces acquéreurs ne disposaient pas, en juillet 2008, des fonds nécessaires pour payer le prix de l'immeuble, notamment du fait que, de nationalité étrangère, ils avaient besoin d'un important délai pour rapatrier leurs avoirs ; Le notaire ne pouvait donc pas établir un acte de vente avec paiement immédiat du prix ; L'opération consistant à prévoir une vente conditionnelle ne souffre aucune critique sérieuse : - cet acte engageait les acquéreurs à acheter : les époux A... étaient ainsi garantis contre tout changement d'avis de ceux-ci ; - il ne prévoyait le transfert de propriété qu'au paiement du prix : les époux A... restaient propriétaires de l'immeuble ; - il instituait un délai jusqu'au 31 mars 2010 pour réitérer l'acte en la forme authentique, coïncidant avec le délai de remboursement du crédit-relais : les époux A... étaient ainsi assurés de pouvoir rembourser le crédit-relais à l'expiration de son délai de 2 ans ; Cet acte ne prévoyait ni la possibilité pour les acquéreurs de prendre possession des lieux avant la réitération par acte authentique, ni même le paiement d'acomptes et il n'est pas allégué que, sur ce point, le souhait des parties n'aurait pas été pris en compte ; En deuxième lieu, si les acquéreurs ont néanmoins procédé à des versements d'acomptes sur le prix avant réitération par acte authentique, le notaire a reversé le montant total de ces acomptes au Crédit foncier, soit 15 paiements de 3 000 euros représentant un total de 45000 euros ; Le vendeur et l'acquéreur ont expressément reconnu ce montant dans l'acte authentique, et il correspond à ce que le Crédit foncier admet avoir perçu ; Les prétendus incohérences relevées par les appelants dans les comptes de l'étude sont en réalité causées par le fait que le notaire a dû ouvrir deux comptes eu égard à la substitution d'un acquéreur intervenue à l'acte authentique ; D'ailleurs, loin de préjudicier aux époux A..., le paiement d'acomptes et leur reversement au Crédit foncier permettait de réduire le coût de l'emprunt ; En troisième lieu, en réalité, les époux A... avaient prévu de vendre l'immeuble dès 2008 pour un prix de 160 000 euros, ce qui leur aurait permis de rembourser le capital emprunté et également de couvrir le paiement des intérêts ; Ils reconnaissent expressément dans leurs conclusions que la vente conditionnelle devait être conclue pour le prix a priori de 160000 euros" ; Mais ce projet n'a pu être mis en œuvre ; En effet, d'une part, les acquéreurs n'ont accepté de payer qu'un prix de 150000 euros et, d'autre part, ces derniers ne disposaient pas de cette somme en 2008 ; Le notaire ne peut être tenu pour responsable du résultat de la négociation qui a eu lieu entre les parties au terme de laquelle le prix n'a été fixé qu'à 150000 euros ; Dès lors, cette somme de 150000 euros payable seulement à la réitération de l'acte authentique n'était pas susceptible de couvrir le paiement des intérêts dus au Crédit foncier par les emprunteurs ; Le notaire n'avait aucune obligation de rappeler une telle évidence aux époux A... et, en tout état de cause, même s'il l'avait fait, cela n'aurait rien changé à la situation, étant constaté que les appelants ne prétendent pas qu'ils auraient eu d'autres acquéreurs potentiels disposés à payer un prix de 160000 euros ; En tout état de cause, le notaire leur a transmis la lettre qui lui a été adressée le 29 août 2008 par le Crédit foncier qui rappelait ce mécanisme et le fait qu'elle ne leur a été transmise qu'en novembre n'a aucune portée particulière ; Par conséquent, aucune faute générant un préjudice ne peut être imputée au notaire» ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur l'appel en garantie L'exercice de la fonction de notaire comporte nécessairement l'accomplissement d'un devoir de conseil et il est de règle que celui-ci est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui ; L'acte de vente conditionnelle signé le 9 juillet 2008 en l'étude de Maître Y... P... ne fait aucune référence au prêt relais et ce alors qu'il n'était également pas prévu de prise de possession anticipée par les acquéreurs et pas plus de fait, le montant d'une éventuelle indemnité d'occupation" et que le prix de vente était précisément fixé à 150000 euros ; Il convient par ailleurs de relever qu'à cette date aucune réponse du Crédit foncier de France n'était parvenue au notaire rédacteur ; Il résulte néanmoins des pièces produites que Maître Y... P... a procédé au versement de la somme de 3 000 euros par mois à la société Crédit foncier de France mais uniquement à compter du mois de novembre 2008 et ce sans que M. et Mme A... ne produisent la moindre pièce permettant d'établir la date de prise de jouissance du bien par les futurs acquéreurs ; Ces versements faisaient suite à un courrier de Maître Y... P... en date du 12 novembre 2008 auquel était joint le courrier de la société Crédit foncier de France en date du mois d'août 2008 et alors que M. A... avait autorisé ces versements bien avant la signature de l'acte susvisé par document en date du 17 avril 2008 ; C'est donc à cette date que M. et Mme A... ont pris connaissance de la réponse de la société Crédit foncier de France et non en cours de procédure ; Il ne peut pas plus être reproché au notaire le non versement du dépôt de garantie de 15000 euros mentionné dans l'acte en date du 9 juillet 2008, ce dépôt n'ayant aucune finalité de remboursement du prêt mais intervenait uniquement dans le cadre de la vente conditionnelle" ; En définitive il ne peut être reproché à la SCP [...] d'avoir commis une faute qui résulterait de la signature d'un acte ne garantissant pas la totalité du remboursement du prêt relais et ce alors qu'elle a assuré le reversement des sommes perçues dans le cadre du mandat donné par M. et Mme A... par courrier en date du 17 avril 2008 et que rien ne permet d'établir que l'acte en date du 9 juillet 2008 devait assurer le remboursement total des sommes prêtées ; Il y a lieu en conséquence de débouter M. et Mme A... de leur demande » ; 1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'appeler l'attention de ses clients sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il est requis de donner la forme authentique, et de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties ; qu'en décidant que M. P... , qui avait reçu l'acte de vente conditionnelle du 9 juillet 2008, n'était pas tenu d'attirer l'attention de M. et Mme A... sur la circonstance que le prix de vente mentionné à l'acte, de 150 000 euros, n'était pas susceptible de couvrir les intérêts du prêt relais que ceux-ci avaient préalablement contracté auprès de la société Crédit foncier de France, après avoir pourtant constaté que l'économie du projet envisagé par M. et Mme A... reposait sur un prix de vente de 160 000 euros, payable à raison de 20 acomptes mensuels de 3000 euros puis du solde de 100 000 euros à la réitération de la vente, qui seul leur aurait permis de rembourser tout à la fois le capital emprunté et les intérêts, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 2°) ALORS QUE tout manquement du notaire à son devoir de conseil engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de son client, dès lors qu'il est établi que, mieux informé, ce dernier aurait échappé au dommage qui s'est finalement réalisé ; qu'en affirmant, pour retenir que, même informés de l'insuffisance du prix de vente mentionné à l'acte du 9 juillet 2008 pour couvrir les intérêts de leur prêt relais, M. et Mme A... auraient contracté dans les mêmes conditions, qu'ils ne prétendaient pas qu'ils auraient eu d'autres acquéreurs potentiels disposés à payer un prix de 160 000 euros, cependant que, le terme de leur prêt relais ne devant pas intervenir avant la fin mars 2010, il ne pouvait en aucun cas être tenu pour certain que mieux informés, M. et Mme A..., qui bénéficiaient d'un délai suffisant pour trouver un autre acquéreur disposé à payer un prix couvrant le capital et les intérêts du prêt relais, auraient contracté dans les mêmes conditions, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à justifier légalement sa décision, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 3°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; qu'en affirmant qu'il n'était pas allégué que le souhait des parties que les acquéreurs prennent immédiatement possession du bien et qu'ils procèdent à 20 versements mensuels de 3000 euros à valoir sur le prix de vente n'aurait pas été pris en compte par le notaire, tandis que M. et Mme A... faisaient valoir devant la cour d'appel que le projet convenu avec leurs acquéreurs comportait une entrée en jouissance immédiate et l'obligation pour ceux-ci de payer 20 acomptes mensuels de 3 000 euros (concl. p. 2 § 4 et p. 6 dernier §), ce dont le notaire était parfaitement informé (concl. p. 6 § 1 et 2), et qu'ils reprochaient à ce dernier d'avoir manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte de vente du 9 juillet 2008 en s'abstenant de prévoir cette entrée en jouissance immédiate et cette obligation de paiement échelonné (concl. p. 9 § 2 et p. 11 § 2), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions de M. et Mme A..., en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE le juge est tenu de répondre aux moyens déterminants des conclusions des parties ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen des conclusions de M. et Mme A... par lequel ceux-ci faisaient valoir que le notaire avait commis une faute en soumettant l'acte de vente du 9 juillet 2008 à la signature des parties sans attendre d'avoir reçu lui-même la réponse de la banque à son courrier du 18 juin 2008, de sorte qu'ils n'avaient pu avoir connaissance, au moment de la conclusion de la vente, des éléments cruciaux contenus dans cette réponse qui leur auraient permis de prendre conscience de ce que le montage juridique proposé par le notaire n'était pas approprié à la préservation de leurs droits (concl. p. 11 in fine et p. 12 § 1,2,3), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion ; qu'en se bornant à affirmer, pour exclure toute responsabilité de la SCP [...] au titre de l'exécution du mandat du 17 avril 2008, que le notaire avait bien reversé à la société Crédit foncier de France la somme de 45 000 euros correspondant au montant total des 15 acomptes perçus des acquéreurs de M. et Mme A..., sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'abstention du notaire à informer en temps utile M. et Mme A... des retard et défaillance de leurs acquéreurs dans le paiement des 20 acomptes mensuels convenus, ne caractérisait pas une faute dans l'exécution du mandat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.