Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 23/01581

Minute n° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 28 NOVEMBRE 2024 N° RG 23/01581 - N° Portalis DB22-W-B7H-RSML Code NAC : 72I DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 ayant son siège social situé [Adresse 5] et prise en son établissement [Adresse 1], lui-même représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège, Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEUR : Monsieur [R] [I] né le 18 Août 1984 au SRI LANKA, demeurant [Adresse 13], [Localité 6], Comparant, assisté de Mme [Y] [J], interprète en langue Tamoul, assermentée près la Cour d’Appel de [Localité 15] dûment convoquée par ordonnance du 13 Mai 2024, DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 30 SEPTEMBRE 2024 Nous, Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 30 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE M. [R] [I] est copropriétaire des lots n°58 et 27 outre 281 tantièmes de parties communes de l'immeuble de la Résidence LES [Localité 7] sis [Adresse 2] à [Localité 11]. Faisant grief à M. [I] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer des sommations de payer en date des 7 février 2022 et 22 mai 2023 et lui a fait adressé plusieurs mises en demeure dont la dernière en date du 17 octobre 2023, par l'intermédiaire de son conseil. En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Résidence [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a par acte d'huissier en date du 29 novembre 2023, remis à étude le même jour, fait assigner M. [I] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamné au paiement des arriérés de charges de copropriété, des frais de recouvrement et à des dommages et intérêts. Aux termes de ses dernières conclusions d'actualisation notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, le [Adresse 14] [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, demande au tribunal de condamner M. [I] au paiement des sommes suivantes : - 4.123,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 août 2024, - 470,65 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui, - 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 2.537,26 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - aux entiers dépens. Ces conclusions n'ont pas été signifiées au débiteur défaillant mais à l'audience du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. M. [I], régulièrement assigné par acte remis à l'étude de l'huissier le 29 novembre 2023 a comparu, accompagné de son interprète en langue tamoul Mme [Y] [J], désignée par ordonnance du 13 mai 2024. M. [I] a remis au tribunal la copie de cinq chèques effectués à la société FONCIA, syndic de l'immeuble de la [Adresse 12] [Adresse 10]. Il sollicite l'autorisation de pouvoir continuer à échelonner le paiement de sa dette par règlements de 300 euros comme il le fait actuellement aujourd'hui. Il ne s'est pas fait représenter. Le présent jugement sera donc contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les charges et provisions dues Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], modifié par l'ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Sur les charges échues Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [I] pour les lots n°58 et 27, - une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 6 août 2021 pour un montant de 793,38 euros dont 40 euros de frais de relance et un courrier de relance du 7 septembre 2021, - une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 4 novembre 2021 pour un montant de 1.532,13 euros dont 40 euros de frais de relance et un courrier de relance du 3 décembre 2021, - une sommation de payer délivrée par le syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 7 février 2022 pour un montant de 2.759,24 euros, - une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 6 avril 2023 pour un montant de 4.257,07 euros, - une sommation de payer délivrée par le syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 22 mai 2023 pour un montant de 4.862,25 euros, - une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 17 octobre 2023 pour un montant de 5.964,19 euros, - un décompte sur la période courant du 3 juin 2021 au 1er octobre 2023 pour un solde débiteur de 3.916,10 euros (hors frais de syndic et dépens), - un décompte sur la période courant du 3 juin 2021 au 8 août 2024 pour un solde débiteur de 4.123,77 euros, - divers appels de fonds pour la période courant du 3 juin 2021 au 1er juillet 2024, - des régularisations de charges pour les exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et pour l'exercice 2022-2023, - des relevés des dépenses pour les exercices 2020-2021 et 2021-2022, - les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 8 février 2021, 9 mars 2022, 27 février 2023, 4 mars 2024, ayant aprouvé les comptes des exercices 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025 et voté la réalisation de divers travaux, - le contrat de syndic conclu le 12 février 2018 et prenant fin le 11 février 2021, - le contrat de syndic conclu le 8 février 2021 et prenant fin le 30 juin 2023, - le contrat de syndic conclu le 30 juin 2023 et prenant fin le 30 juin 2025, - des factures de frais, de syndic et d'avocat. Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 4.123,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 août 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [I] le 17 octobre 2023 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 19 octobre 2023 et non réclamée, d'avoir à payer les provisions sur charges de l'exercice en cours en précisant que la somme de 5.964,19 euros n'avait pas été payée au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement. Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l'exercice 2024 sont intégralement exigibles. Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 4.123,77 euros. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 470,65 euros correspondant aux mises en demeure des 6 août et 4 novembre 2021, aux relances des 7 et 3 décembre 2021 et aux sommations de payer des 3 mars 2022 et 29 août 2023. Il produit à l'appui de sa demande, outre lesdites mises en demeure, relances et sommations de payer, le contrat de syndic de la société FONCIA, qui prévoit des frais de 45 euros TTC par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et de relance après mise en demeure de 35 euros TTC. M. [I] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 470,65 euros au titre des frais de recouvrement. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte. Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Il convient, dès lors, de condamner M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les délais de paiement Selon l'article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. M. [I] qui sollicite des délais de paiement, n'allègue ni ne justifie d'aucune difficulté financière. En outre, au regard de l'ancienneté de la dette, il a déjà, de fait, bénéficié de délais de paiement. Dans ces conditions, sa demande de délais sera rejetée. Sur les autres demandes Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [I] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [I], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond, Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Résidence LES [Localité 7] sis [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action, Condamne M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Résidence LES [Localité 7] sis [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes : - 4.123,77 euros au titre des charges de copropriété échues au 8 août 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus, - 470,65 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 400 euros à titre de dommages et intérêts, - 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [I] aux entiers dépens, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Résidence LES [Localité 7] sis [Adresse 2] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes, Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 NOVEMBRE 2024 par Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision. LE GREFFIER LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT ADJOINT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY