Cour d'appel, 12 décembre 2023. 21/03078

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 12 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03078 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O72N Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 MARS 2021 Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN N° RG 1119001231 APPELANT : Monsieur [I] [P] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant assistée de Me Kim VIGOUROUX, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Sylvain DONNEVE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant INTIMEE : Madame [F] [M] née le 27 Décembre 1979 à [Localité 7] [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Cécile PARAYRE-ARPAILLANGE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant Ordonnance de clôture du 02 Octobre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 OCTOBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier. * * * FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé à effet au 10 août 2017, M. M. [I] [P] a donné à bail à la Mme Mme [F] [M] un local d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6] (66) moyennant un loyer mensuel de 570 euros. L'état d'entrée des lieux était régularisé le 10 août 2017. Une expertise contradictoire organisée par l'assurance de Mme [F] [M] a été réalisée en date du 31 août 2018 et établit notamment le défaut d'installation électrique, de fermeture des portes séparatives et de maintien d'un garde corps empêchant la fermeture d'un volet. Le rapport de visite de l'Agence Régionale de Santé ARS en date du 4 décembre 2018 mentionne que le logement n'est pas insalubre mais préconise de nombreux travaux notamment le diagnostic et la mise en conformité du réseau électrique, la réparation des portes intérieures et la vérification et la réparation des radiateurs électriques défectueux. Par un rapport en date du 26 mars 2019, il est constaté par URBANIS la non décence du logement notamment due à l'installation électrique non sécurisée, à un moyen de production d'eau chaude insuffisant, à l'insuffisance des moyens de chauffage et à l'absence du système de ventilation. Le bail a pris fin en 2019, toutefois, la date exacte n'a pas pu être déterminée par les pièces versées au débat. Par acte d'huissier délivré le 24 juillet 2019, Mme [F] [M] a fait assigner M. [I] [P] à comparaître devant le Tribunal d'instance de Perpignan. Le jugement rendu le 26 mars 2021 par le Tribunal judiciaire de Perpignan : Condamne M. [I] [P] à payer à Mme [F] [M] les sommes de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts et 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ; Déboute toutes les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires en ce compris celles formulées au titre des frais irrépétibles ; Met les dépens à la charge de M. [I] [P] et, en tant que de besoin, l'y condamne. Le premier juge a retenu que le logement était non conforme et que le bailleur, débiteur de l'obligation de délivrance d'un logement conforme aux normes de décence devait, à ce titre, être condamné à verser la somme de 6.000 euros de dommages-intérêts. Le premier juge a relevé que le procès-verbal de constat d'huissier était inopposable en ce qu'il a été réalisé après la sortie des lieux loués par le locataire et qu'il n'a été précédé d'aucune convocation de ce dernier. M. [I] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 11 mai 2021. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 octobre 2023. Dans ses dernières conclusions du 17 janvier 2022, M. [I] [P] demande à la cour de : Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ; Constater que le logement donné à bail à Mme [F] [M] ne souffrait d'aucune indécence ; Constater que Mme [F] [M] s'est opposée à l'intervention de l'électricien ; Constater que les défauts invoqués par Mme [F] [M] sont distincts de ceux retranscrits dans les différents rapports ; Constater que Mme [F] [M] n'a subi aucun préjudice ; Constater que l'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement ; Réformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Perpignan le 26 mars 2021 ; Débouter Mme [F] [M] de l'intégralité de ses demandes ; Condamner Mme [F] [M] au paiement d'une somme de 1.737,36 euros au titre des travaux de réparation ; Condamner Mme [F] [M] au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. M. [I] [P] soutient qu'il a seulement appris l'existence des désordres affectant le logement lors du rapport contradictoire d'assurance, la locataire ne s'étant pas plainte avant, et qu'il a tout de suite missionné un artisan pour résoudre le problème, ce dernier se heurtant à la mauvaise volonté de Mme [F] [M] qui a fait obstacle à la réalisation des travaux de sorte qu'elle ne peut pas se plaindre d'un préjudice qu'elle s'est elle-même causé. L'appelant ajoute que, bien que le premier juge n'en ait pas tenu compte dans sa décision, le cabinet d'expertise AEB avait été mandaté afin d'établir un diagnostic sur les non-conformités alléguées et que l'expert constatait que les travaux nécessaires avaient été accomplis. L'appelant fait valoir que le premier juge a accordé la somme de 6.000 euros demandée par Mme [F] [M] qui sollicite maintenant 8.680 euros au titre d'un préjudice de jouissance ainsi que 2.000 euros au titre d'un préjudice moral alors même que ces chiffres forfaitaires n'étaient aucunement justifiés et qu'elle ne peut donc prétendre à l'indemnisation d'un préjudice inexistant. Il ajoute que quand bien même certaines installations n'auraient pas été conformes avant les travaux, Mme [F] [M] ne justifie en rien d'un quelconque préjudice lié à cette non-conformité et que ces demandes doivent donc être rejetées. M. [I] [P] critique la motivation du premier juge en ce qu'il a écarté l'état des lieux de sortie du débat au motif que Mme [F] [M] n'aurait pas été convoquée alors même que l'huissier constate bien la présence de la locataire et que l'état des lieux de sortie a donc bien été établi de façon contradictoire. M. [I] [P] fait valoir que conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre aux dégradations et pertes survenues durant la durée du contrat. Or, il soutient que l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement par l'huissier de justice met en évidence l'absence d'entretien et les dégâts occasionnés par la locataire, les factures pour les travaux de remise en état s'élevant à la somme de 1.737,36 euros. M. [I] [P] soutient qu'il est donc fondé à solliciter cette somme à titre reconventionnel au titre du non-respect de l'obligation d'entretien. Dans ses dernières conclusions du 22 juin 2022, Mme [F] [M] demande à la cour de : Dire et Juger l'appel de M. [I] [P] recevable mais mal fondé ; Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé le logement donné à bail à Mme [F] [M] indécent au sens du décret du 30 janvier 2002 ; Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. [I] [P] en qualité de bailleur ayant failli à son obligation de permettre au locataire une jouissance paisible du bien loué ; Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [I] [P] au paiement de dommages-intérêts ; Condamner M. [I] [P] au paiement des dommages-intérêts tenant le préjudice subi par Mme [F] [M] ; Réformer le jugement s'agissant du quantum de dommages-intérêts et ce faisant condamner M. [I] [P] au paiement des sommes suivantes : - 8.680 euros au titre du préjudice de jouissance, - 2.000 au titre du préjudice moral. Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [I] [P] de ses demandes reconventionnelles ; Condamner M. [I] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Mme [F] [M] soutient que le bailleur à l'obligation, conformément aux articles 1719, 1720, 1721 du Code civil, de délivrer un logement décent et elle ajoute que tant le rapport Urbanis que celui d'expertise d'assurance et de l'ARS font état de plusieurs défauts du logement, notamment une installation électrique non sécurisée et une absence de système de ventilation, pouvant permettre de caractériser son indécence. Mme [F] [M] fait valoir que si les travaux ont été effectués sur l'installation électrique, il n'en est rien des autres problèmes du logement que M. [I] [P] essaye de faire déclarer décent par un rapport d'expertise privé réalisé au mois de novembre 2019 alors que la locataire a quitté les lieux au 31 août de la même année. Elle ajoute que ce rapport non contradictoire ne justifie en rien que le logement n'était pas indécent au 31 août 2019 et que le bailleur a donc failli à son obligation de délivrer un logement décent à sa locataire et sa responsabilité peut parfaitement être engagée. L'intimée soutient avoir subi des troubles dans sa jouissance du logement en ce que chaque pièce du logement était affectée d'un désordre, qu'il soit d'ordre électrique, de chauffage, de fermeture des portes ou encore de bruit en raison du toit qui claque. Mme [F] [M] met en avant la dangerosité en raison de l'absence des travaux nécessaires dans logement ayant causé la chute de son fils dans les escaliers. Cette dernière estime le préjudice subi à hauteur de la moitié du loyer par 28 mois d'occupation du logement soit 8.680 euros. Mme [F] [M] soutient qu'elle a souffert d'un préjudice moral, ayant subi la situation d'indécence de son logement sans aide de son bailleur qui a été sollicité bien avant le mois de décembre 2018 mais n'a pas répondu aux tentatives de règlement amiable. Elle ajoute que l'attestation du fils de M. [I] [P] démontre par ailleurs très bien que ce dernier était informé des désordres bien avant le rapport de l'ARS, et elle estime le montant de ce préjudice à la somme de 2.000 euros. L'intimée fait valoir enfin que l'état des lieux de sortie n'a pas eu lieu à la date de sa sortie des lieux, le 31 août 2019, mais le 3 septembre et que cette dernière n'a pas été prévenue 7 jours à l'avance par LRAR. Elle considère que cet état des lieux ne respecte pas les conditions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il doit par conséquent être écarté des débats, et qu'il n'a donc aucune valeur probante et ne saurait justifier la demande reconventionnelle des sommes au titre de la remise en état du logement. Elle ajoute qu'en outre M. [I] [P] produit à l'appui de sa demande des devis non signés qui n'ont aucune valeur. MOTIFS Sur le préjudice de jouissance: Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation lesquels sont précisés par le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 et d'entretenir le logement pour l'usage auquel il doit servir. En l'espèce l'état des lieux d'entrée établi le 8 juillet 2017 contradictoirement entre les parties, fait état d'un logement qui selon les pièces est qualifié de très bon, bon ou moyen. Il mentionne également que l'ensemble des plafonds a été repeint, que l'ensemble des menuiseries extérieures est neufs et en PVC et que les murs sont en bon état. Il note à l'inverse qu'il y a des traces de rouille au fond de la baignoire et que le lavabo est fêlé. Dans un courrier daté du 20 décembre 2018 l'Agence Régionale de Santé (ARS) répond à Mme [F] [M] que suite à son signalement et après une visite en date du 4 décembre 2018 il a été relevé quelques désordres au sein de son logement: -une prise non reliée à la terre, -une douille défectueuse, -une baguette électrique décollée, -des poignets de porte cassées -une absence de pallier à l'entrée du logement pouvant présenter un risque de chute dans les escaliers, mais que ces désordres ne permettant pas de qualifier le logement d'habitat insalubre. Le rapport d'expertise amiable contradictoire établi le 16 janvier 2019 par le cabinet AMARINE EXPERTS à la demande de la compagnie GROUPAMA assureur de Mme [F] [M] fait état de ce que: -sur l'installation électrique: les ordinateurs du bureau ne fonctionnent pas et les plafonniers du séjour et de la cuisine ne fonctionnent pas, -sur les portes séparatives que la porte de l'une des chambre est voilée empêchant une fermeture correcte, -un garde corps empêche la fermeture d'un volet en bois. Il ressort du rapport réalisé par URBANIS le 12 février 2019 en particulier que: -l'installation électrique n'est pas sécurisée dans l'ensemble du logement, -il n'y a pas de système de ventilation dans l'ensemble du logement, -il existe un risque important de chute dans les parties communes de l'immeuble les escaliers arrivant au logement ne disposant pas d'un pallier d'arrivée conforme à la réglementation. Par conséquent si Mme [F] [M] rapporte la preuve de désordres affectant le logement pouvant ouvrir droit à une indemnisation pour préjudice de jouissance, pour autant et contrairement à ce qui a été retenu par la décision déférée Mme [F] [M] ne rapporte pas la preuve de l'indécence du logement, indécence que d'ailleurs le premier juge ne caractérise pas. Par ailleurs le premier juge pour calculer le préjudice de jouissance de la locataire a pris en considération la totalité de la durée du bail alors que Mme [F] [M] ne démontre pas que son bailleur ait été avisé de l'existence des désordres avant le 20 décembre 2018 date à laquelle l'ARS a établi son rapport qu'elle a transmis à la locataire comme au bailleur. Enfin le premier juge n'a pas pris non plus en considération les attestations versées aux débats par le bailleur et plus particulièrement celle de M. [U] artisan électricien mandaté par M. [P] pour des travaux sur l'installation électrique et qui fait état des difficultés qu'il a rencontrées avec la locataire pour obtenir un rendez-vous pour évaluer les travaux à réaliser et pour réaliser les dits travaux en raison d'une attitude agressive de Mme [F] [M]. Par conséquent si des désordres existent dans le logement ils ne résultent pas du seul manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d'entretien mais aussi du comportement de Mme [F] [M] qui par son attitude a contribué à son propre préjudice. Considérant que ce n'est qu'à compter du rapport de l'ARS en date du 20 décembre 2018 que le bailleur a été informé des désordres affectant son bien loué, et considérant qu'à compter du 31 août 2019 Mme [F] [M] a quitté les lieux c'est sur la seule période de janvier 2019 à août 2019 inclus que le préjudice de jouissance de Mme [F] [M] doit être évalué. Compte tenu d'un loyer contractuellement fixé à 570 € par mois, de la participation de Mme [F] [M] à son propre préjudice, la cour fixe à 285 € par mois le préjudice de jouissance subi soit sur huit mois une somme de 2 280 € au paiement de laquelle sera condamné M. [P] infirmant, sur ce point la décision entreprise. Sur les réparations locatives: Le locataire en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne démontre qu'elles sont le fait du bailleur, d'un tiers ou qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure. Le jugement dont appel a débouté M. [P] de ses demandes à ce titre en considérant que ce dernier ne rapportait pas la preuve des dégradations locatives au motif que le procès-verbal de constat de sortie en date du 3 septembre 2019 a été établi après le départ des lieux de la locataire cette date n'étant pas établie et qu'il n'a pas été précédé de la convocation du locataire contrairement aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort toutefois des échanges de SMS entre M. [P] et Mme [F] [M] produits aux débats par cette dernière que si la sortie des lieux avait été initialement convenue pour le 31 août 2019 la remise des clés et l'état des lieux de sortie ont eu lieu en réalité le 3 septembre 2019. Si bien qu'il ne peut être considéré que l'état des lieux n'a pas été établi en même temps que la remise des clés et donc en même temps que la libération effective des lieux. Par ailleurs si l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des modalités particulières de convocation pour l'établissement d'un constat des lieux par huissier le fait que ces modalités et notamment la convocation aux parties n'aient pas été respectées ne suffit pas à faire écarter le procès-verbal comme moyen de preuve si ce dernier a été dressé aussitôt que le locataire a quitté les lieux. En outre en l'espèce l'argument retenu en première instance de ce que ce constat serait inopposable à la locataire au motif qu'il n'est pas justifié de sa convocation régulière est sans intérêt pour le présent litige puisque la locataire Mme [F] [M] était présente lors de l'état des lieux de sortie comme en atteste l'officier ministériel. Le procès-verbal de constat d'huissier a été donc établi contradictoirement. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie permet de relever des traces de frottement ou de saleté sur certains murs ainsi que la présence de plusieurs trous non rebouchés ou mal rebouchés, et des sanitaires et des éléments de cuisine sales et encrassés. Il résulte donc de ces constations l'existence de dégradations locatives dont le coût des réparations incombe à la locataire. Pour solliciter à ce titre une somme de 1 737,36 euros M. [P] verse aux débats un devis de nettoyage pour 540 € TTC et un devis de peinture de l'ensemble des murs de l'appartement pour 3 721,96 €. La cour observe que ces devis même s'ils ne sont pas signés n'en n'ont pas moins une valeur probante dans la mesure où ils portent le cachet des entreprises qui les ont établis avec le lieu de leur siège social et leur numéro d'immatriculation au répertoire des entreprises. Au regard de l'ensemble de ces éléments et en application de son pouvoir souverain d'appréciation la cour évalue à 1 000 € le montant des réparations locatives, somme au paiement de laquelle Mme [F] [M] sera condamnée infirmant ainsi le jugement déféré. Sur la compensation: La dette au titre des réparations locatives et la dette au titre du préjudice de jouissance étant nées de l'exécution d'un même contrat de bail, et étant donc connexes il convient d'en ordonner la compensation. Sur les demandes accessoires: Le jugement entrepris sera également infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens. L'équité ne commande pas de faire application tant en première instance et qu'en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et il conviendra de laisser à la charge de chaque partie les dépens exposés dans le cadre de la procédure devant le tribunal judiciaire, comme dans le cadre de celle devant la cour d'appel. PAR CES MOTIFS La cour par arrêt contradictoire et rendu par mise à dispositions au greffe, Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan, S'y substituant et y ajoutant, Condamne M. [I] [P] à payer à Mme [F] [M] la somme de 2 280 € au titre du préjudice de jouissance; Condamne Mme [F] [M] à payer à M. [I] [P] la somme de 1 000 € au titre des réparations locatives; Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile; Dit que chaque partie supportera les dépens exposés pour la procédure devant le tribunal judiciaire et pour celle devant la cour d'appel. Le greffier, La présidente,